Коммерческая недвижимость
Как купить коммерческую недвижимость и не заморозить свой капитал в бетоне и кирпичах, а создать стабильный пассивный доход?
- Ограничения на рынке коммерческой недвижимости
- 3 основные стратегии работы на этом рынке
- 2 основные роли в этой сфере
В конце статьи я дам стратегию, благодаря который вы сможете создать себе системный доход на коммерческой недвижимости чужими руками, не зависящий от размера вашего капитала!
Ограничения на рынке коммерческой недвижимости:
- Высокий порог входа: нужны компетенции, знание рынка, большой капитал, время
- Ваш доход и возможности ограничены вашим бюджетом
- Нужно вкладывать много времени (учеба, поиск объекта, сделки, ремонт, сдача, управление)
- Чаще всего, вы ограничены своей географией, сложно строить бизнес на коммерческой недвижимости по всей стране
- Мало стоящих, ликвидных объектов доступно
- Высокая конкуренция, хаос на рынке, из-за того, что есть личности, которые транслируют, что коммерческая недвижимость это легко, быстро и т.д.
- Неправильное отношение к отрасли сформированное из прошлого пункта, многие прошли обучения, в которых им обещали, что они зайдут в рынок без своего капитала, за 2-3 месяца сделают ГАБы, продадут и вот уже миллионы и порше
- Низкая доходность, и как следствие большой срок окупаемости капитала
Цели и стратегии
Какие цели и стратегии по их достижению есть на рынке коммерческой недвижимости
Разберем каждый пункт подробнее
Сохранить капитал
- Чтобы защитить деньги от инфляции, покупаются объекты недвижимости, отлично, если они еще приносят хоть какой-то доход
- Низкая ликвидность, в случае необходимости, вы будите продавать свой объект ниже рынка, и таким образом потеряете свой капитал
- География, и по сути, вы себя приколачивает к месту размещения своего объекта, можно тешить себя иллюзией найти управляющего, но это тоже и время и риски, и дополнительные затраты. По сути ваш доход будет зависеть от человека - управляющего!
- Затраты на содержание объекта, ремонт, коммуникации, ресурсы
- Налог на имущество
- Управление объектом, поиск арендаторов
Возможно, вам подходит именно эта стратегия, если у вас большой капитал и ваша цель защитить его от инфляции, передать наследникам, но, если вы рассматриваете коммерческую недвижимость как источник дохода - смотрите дальше!
Впереди еще 2 стратегии по созданию дохода + моя авторская по созданию системного бизнеса на коммерческой недвижимости, чужими руками!
Создать пассивный доход
Здесь присутствуют все те же пункты что и выше, но, здесь важно, чтобы доход перекрывал все расходы, и вы оставались в плюсе, а это сделать достаточно сложно
Еще раз подчеркну: срок окупаемости большой
Плюс, есть определенные риски:
- Объект может оказаться не востребованным
- Могут съехать арендаторы
- Административные изменения (запретили парковку)
- Техническое состояние (самого здания, средств - пожарка, проводка и т.д.)
- Вам срочно потребовались деньги, а весь капитал в недвижимости
Сформировать капитал
Именно это привлекает внимание большего числа людей к теме коммерческой недвижимости, активно продвигается тема субаренды, делений и т.д., я ничего против этих стратегий не имею, но давайте будем честны:
НЕ ВСЕ ТАК ЛЕГКО И ПРОСТО как они говорит!
Общаюсь с большим числом участников рынка, и увы, на практике все совсем не так и радужно, долгие поиски объектов, высокие арендные ставки, долгий поиск арендаторов и как следствие, большинство не вписываются в арендные каникулы и платят из своего кармана аренду (если есть чем)
Для формирования капитала, предлагается создавать ГАБы, чаще всего на объектах взятых в аренду, и продавать потом людям из первых 2-х пунктах!
Вполне себе рабочая модель, но, нужно отдавать себе отчет:
У вас должно быть время на реализацию проектов, и у вас должен быть капитал! Даже, если вы не покупаете, деньги вам с любом случае потребуются (обеспечительный платеж, продвижение объекта для поиска арендаторов, ремонт, оформление сделок)
Все так плохо?
И чтобы понять, как на рынке коммерческой недвижимости можно создать стабильный доход чужими руками без ограничений своим капиталом, я предлагаю посмотреть на весь рынок сверху!
- инвестор с деньгами, у которого задача: сохранить капитал, сформировать пассивный доход, его не смущают низкая доходность и сроки окупаемости
- люди без денег/с ограниченным бюджет,кто хочет войти в рынок коммерческой недвижимости, создать капитал
По сути, нужно определиться, к кому относитесь вы? Для этого нужно ответить на несколько вопросов:
- Какая ваша цель?
- Достаточно ли у вас капитала? Готовы ли вы его заморозить на неопределённый срок с непрогнозируемым результатом?
- Вы располагаете достаточным временем?
- Вы знаете рынок коммерческой недвижимости?
- В вашем городе/регионе вообще в каком состоянии рынок коммерческой недвижимости?
У меня для вас есть хорошая новость!
На самом деле, можно не выбирать из 2-х ролей, про которые мы с вами говорили ранее!
Лично я предпочитаю вести бизнес по своим правилам а не подстраиваться под рынок.
Владелец Инвест Бизнеса!
Инвест бизнес - это бизнес в котором нет ничего лишнего, только ДЕНЬГИ! А ради чего еще создавать бизнес?
Наш бизнес строиться на том, что мы решаем проблемы 1 и 2 категории игроков на рынке коммерческой недвижимости (на самом деле на любом рынке).
1-я категория: есть деньги, не знают что с ними делать, нет времени и желания во всем разбираться
2-я категория: есть время и желание во всем разбираться, и делать
Вы как владелец Инвест Бизнеса, который хочет зайти на рынок коммерческой недвижимости действуете по следующей стратегии:
Шаг 1: Создаете поток инвесторов, аккумулируете в базу (можно запустить клуб или платную рассылку объектов, чтобы база инвесторов приносила дополнительный доход)
Причем, будут разные инвесторы, и те кто готов покупать с большим сроком окупаемости, и те, кто готовы финансировать создание ГАБо, т.е., короткие сделки до 12 месяцев.
Шаг 2: Создаете поток людей, которые уже изучили рынок коммерческой недвижимости, возможно, у них уже есть подборка объектов, можно также рассмотреть крупных игроков отрасли и предлагать им партнерство.
Крупные игроки хорошо разбираются в рынке коммерческой недвижимости, но, у них часто бывают проблемы с деньгами и инвесторами, это не их специализация. Но, это будет ваша специализация, это по сути будет ваш бизнес!
Шаг 3: на стыке шага 1 и шага 2 будет формироваться ваш доход!
Причем, вы можете зарабатывать разными способами:
- Инвесторы могут вам платить за доступ в клуб, рассылку проектов, подбор объектов
- Вы можете получать комиссии за привлеченное финансирование, в среднем 3% от суммы
- Вы можете получать доли в проектах за привлеченное финансирование, обычно до 25%
- Вы можете реализовывать свои проекты в любом количестве, в любой точке планеты, где у вас будут партнеры, чужими руками на чужой капитал
Вам не нужно разбираться в коммерческой недвижимости, тратить время на подбор проектов (вы кстати сможете работать по все стране и за её пределами), вы больше не будете ограничены своим бюджетом.
Причем, начать на самом деле проще чем кажется! Чтобы запустить свой Инвест Бизнес и начать зарабатывать, вам нужно:
- Определить свою цель
- Сделать ревизию своей точки А
- Составить персональную стратегию
- Нанять проджекта
- Создать поток проектов
- Создать поток инвесторов
- Начать получать первые быстрые деньги со своего Инвест Бизнеса, и тут никак в коммерческой недвижимости, ждать не придется пол года и больше
- Далее, проджект наймет 2-х ассистентов, для работы с проектами и инвесторами
- Здесь уже у вас сформирована база инвесторов, есть партнеры, доли в проектах - системный доход
- Вы прошли путь: быстрые деньги → системные деньги → большие деньги
И, да! Если вы владелец Инвест Бизнеса, вам не обязательно выбирать! Вы можете работать с коммерческой недвижимостью, с товарным бизнесом, стройкой, инфобизнесом - любая сфере, где нужно финансирование, ваша сфера!
Запустить системный Инвест Бизнес, и выйти на 1 млн. руб. и выше вы можете в рамках моего группового сопровождения.
Также, если вы хотите больше узнать про Инвест Бизнес, то я сделал подборку дополнительных материалов:
- Вы можете зайти в бот, там я подробно рассказываю: что такое Инвест Бизнес, для кого он подходит, какие у него преимущества, объем рынка и потенциал, даю пошаговый план запуска и выхода на 1 млн. руб., а также стратегию формирования капитала в размере 18 млн. руб. за 6 месяцев жмите -> СЮДА
- Можете посмотреть видео: бизнес модель, фин. модель, орг. структура все видео -> ЗДЕСЬ
- Подписывайтесь на мой канал, в нем я рассказываю про будни владельца Инвест Бизнеса, какие задачи решаю, с чем сталкиваюсь, ну и как зарабатываю ДЕНЬГИ!
Сегодня вы еще успеваете в наш поток, который я сейчас набираю! Он будет очень сильный и насыщенной с моей обратной связью и крутым окружением!
Николай Козунов
• Человек, который оттачивает систему Инвест Бизнеса с 2006 года!
• Начал с 2006 года, написал электронную книгу про инвестиции в онлайн активы, на её основе запустил инвестиционный фонд
• С 2008 владею компанией в сфере управления недвижимостью
• С 2012 года начал привлекать инвестиции в свои и сторонние проекты
• В 2018 году начал проводить разборы инвест проектов, привлек внимание нескольких стратегических инвесторов, с кем то до сих пор работаем по подбору проектов, для 1го из них запустил серч фонд в сфере EdTech
Также:
• Спикер Белой Конфы, сезон 5, 6; Суровый Питерский SMM, эпизод 9; Инфоронка`24 и другие
• Со своими кейсами дважды попал на обложку популярного журнала: Хайлайты Инфобизнеса от Red Bananas
• Приглашенный эксперт Convert Monster
Совладелец:
В разные периоды времени я был совладельцем разных проектов:
• Форумы по инвестициям (у нас был свой медиахолдинг, состоящий из нескольких крупных форумов, в 2006 году я начал эту деятельность)
• Производство, строительная компания, ЖКХ
• Промышленные объекты, базы, здания, коммерческая недвижимость!