Как профессиональный риэлтор подбирает квартиры для инвестирования. Подглядываем за профи
Следуйте этим простым правилам, чтобы получить доходность от 10 до 40% годовых.
9 из 10 будущих инвесторов понятия не имеют, покупка какой квартиры в новостройке будет самой выгодной на данный момент.
В основном, они присматриваются к застройщикам, с которыми уже имели дело или ищут квартиры близко к метро или центру. Но это — далеко не все параметры, которые стоит учитывать, если вы хотите получить максимальную доходность на каждый вложенный рубль.
+5 900 000 руб. меньше чем за год (>35% годовых) с продажи одной квартиры
До вычета налогов в ещё даже недостроенном доме.
Виктория с мужем год назад обратились по поводу покупки квартиры в качестве инвестиции.
Раньше они хранили деньги в валюте, но ставка по банковским вкладам в последнее время оставляет желать лучшего + по наследству им перешла старая квартира бабушки, которую удалось удачно продать во время пандемии.
Таким образом у них образовалась сумма в 18 млн, с которой было непонятно, что делать. Своё жильё у них есть, а открывать новый бизнес на столь нестабильном рынке не хотелось.
Поэтому остановились на покупке квартиры. Решили взять 1 лот вместо двух-трёх небольших, чтобы сократить количество документов и сделок. Если инвестиция будет успешной, продолжить покупать уже с привлечением ипотеки.
Среди всех предложений московского рынка приглянулась популярная двушка в ЖК Level Причальный с видом на Сити за чуть более чем 16 млн. после торга. Сделку оформили под Новый год в 2020 году.
Квартиру переуступили в прошлом сентябре за 22 млн.
Как мы подбирали удачный вариант рассказываю ниже ↓
На что обращать внимание при покупке элитной недвижимости
Главное при покупке квартиры в Москве — найти лот с хорошей транспортной доступностью и ценой.
У подобранного варианта в 10 минутах ходьбы станция МЦК «Шелепиха», из окон виден Moscow City, а до центра можно добраться на машине через Звенигородское шоссе и Кутузовский проспект.
Есть всего несколько направлений, которых стоит избегать. Например, вечно стоящие в пробках Волгоградский и Рязанский проспекты.
Вопрос логистики настолько беспокоит москвичей, что квартиры на месте старого кладбища около линий электропередач и с промзоной вокруг расхватают как горячие пирожки, если дом будет удачно расположен на карте.
Плюсов дому добавляет наличие парка или крупного торгового центра рядом, хорошей школы и детского сада. Из строящихся сейчас объектов приведу в пример «Прайм Парк», расположенный недалеко от парка Ходынского поля и с ТЦ Авиапарк в 800м.
Если с расположением всё понятно, то хорошую цену придётся ловить и в одиночку это становится крайне непростой задачей, если вы не планируете заниматься этим каждый день на протяжении нескольких месяцев. И вот почему: ситуация на рынке меняется каждый день в зависимости от наличия лотов в продаже, скидок и акций застройщиков, открытия окон продаж в ЖК.
Дам слово клиенту, чтобы пояснить, как тут может помочь грамотный риэлтор:
Искали квартиру больше года, так как нужно было найти просторную двушку с хорошей планировкой на севере или северо-западе Москвы рядом с парком, магазинами, детским садиком и школой в бюджете 16 млн. руб. Это оказалось непростой задачей :)
Через год подвернулся вариант за 15 500 000 руб. (со скидкой в миллион от среднерыночной цены). Через два часа после публикации Стас позвонил мне и сказал, что срочно нужно ехать смотреть. Такой шанс выпадает раз в год.
Мы были вторыми в очереди, но удалось договориться на просмотр в тот же день. Сорвались с женой с работы и едва переступив порог квартиры, поняли — надо брать.
Покупали ещё до локдауна. Сейчас она стоит уже 26 млн. руб.
Напомню, что мы можем помочь вам выбрать лучший вариант в вашем бюджете от 15 млн. руб. бесплатно (комиссию платит застройщик).
— Созвонимся и определим критерии, по которым вы хотите совершить покупку.
— На основе текущей ситуации на рынке и критериев подбора, я предложу 3 лучших варианта квартир в вашем бюджете, которые можно купить в ближайшее время.
Чтобы связаться со мной, напишите ключевое слово «подбор» по ссылке.
Какие ещё районы рассмотреть, если в ЦАО ничего не подошло?
Жизнь не заканчивается за пределами садового кольца :)
Удачные объекты можно легко найти в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном районах. У них лучше с экологией, чем в центре и добраться от того же Прайм-Парка до Тверской даже по пробкам можно за 25-30 минут.
Дьявол в мелочах: обращаем внимание на важные детали
Как только мы отобрали несколько ЖК, приходит время выбрать квартиру.
Видовые лоты предпочтительны, так как большинство людей не боится жить высоко.
Но только в том случае, если в корпусе достаточно лифтов. Например, 200+ квартир должны обслуживаться минимум тремя лифтами, чтобы время ожидания оставалось комфортным.
Само собой, в идеале окна должны не только смотреть в горизонт, но и выходить на приятные локации. Кладбище, промзона, магистраль или МЦК не добавляют очков при последующей продаже квартиры.
Я как-то продавал квартиру на 21 этаже и половина звонков заканчивалась на вопросе: «У вас окна выходят во двор, или на кладбище?».
Планировки, от которых бегут как от чумы
Те, кто хоть раз делал ремонт, знают, как дорого обходятся и неудобны круглые стены или острые углы.
В угол поставишь разве что цветок в горшке.
Также, лучше избегать квадратных комнат площадью меньше 12 кв. м. без гардеробных. В них не поставишь шкаф и кровать так, чтобы не занять всю комнату.
Учитывая стоимость квадратного метра в премиум-сегменте, лучше избегать длинных узких коридоров или микробалконов в 1 кв. м. После отделки стоимость таких помещений может доходить до 800 тыс. руб. за метр, что, мягко говоря, неадекватно.
Например, если там хранить автомобильные шины, то этой суммы хватит на 62 года аренды в специализированном шинном центре.
ложно описать все нюансы принятия решения, поскольку нужно рассматривать не каждый фактор отдельно, а все в совокупности.
Например, квартиру с недочётами в планировке, но расположенную в хорошем месте и выставленную на продажу с большой скидкой стоит рассмотреть к покупке.
Позвольте мне сэкономить вам время и нервы, подобрав удачный вариант в вашем бюджете от 15 млн. руб.
Чтобы связаться со мной, напишите ключевое слово «подбор» в Инстаграм или Телеграм.