ЗПИФ и недвижимость: налоговые правила меняются. Стоит ли переводить активы в фонд?
На встречах с клиентами, которые рассматривают возможность структурирования недвижимости и других активов через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) один из главных вопросов — налоговая оптимизация.
Именно сейчас эта тема приобретает особую актуальность:
Минфин предложил изменить порядок налогообложения пассивных доходов ЗПИФов.
Сейчас ПИФы не платят налог на прибыль — он возникает на уровне пайщика при продаже пая или получении пассивного дохода. Выплаты могут откладываться на неопределенный срок для налоговой оптимизации.
Разберём, что обсуждается и на что стоит обратить внимание владельцам капитала.
Ранее я затрагивала эту тему в своих постах.
Личный фонд или ЗПИФ
Часть 1 Что выбирать владельцу капитала
Часть 2 Исследования по Личным фондам
Законопроект предусматривает введение с 2027 года налога по ставке 15% на отдельные пассивные доходы ЗПИФов и ИПИФов.
Налоги и частный капитал, предложения Минфина
Речь идёт, в частности о:
Сегодня одна из особенностей ЗПИФ — возможность аккумулировать и реинвестировать доходы внутри фонда без текущего налогообложения прибыли на уровне самого фонда.
Предлагаемые изменения могут существенно повлиять на экономику таких структур, особенно если фонд владеет коммерческой недвижимостью и получает регулярный арендный доход.
Важно: законопроект прошёл первое чтение. Окончательная редакция ещё обсуждается.
Пояснительная записка к законопроекту
2. Какой компромисс предлагает рынок
Стоит отметить, что профессиональные участники рынка ценных бумаг, СРО и ассоциации обратились в ГосДуму, Правительство и Администрацию Президента. Например, УК «Современные фонды недвижимости» предложила Минфину две альтернативные модели:
Вариант 1. Налог 15% на уровне фонда.
Подходит для фондов, которые не распределяют доход пайщикам, а направляют его на реинвестирование и увеличение капитала.
Вариант 2. Налогообложение на уровне пайщиков.
Если фонд ежегодно распределяет не менее 70% инвестиционного дохода, предлагается не взимать с него отдельный налог по ставке 15%.
Это принципиально разные модели управления денежным потоком.
Более 80 управляющих компаний также выступили за пересмотр первоначальной конструкции налога. Среди предложений участников рынка фигурирует сохранение действующего режима для фондов, распределяющих не менее 50% чистого дохода.
Пока это предложения, а не утверждённые налоговые режимы.
3. Что это означает для собственников недвижимости
Предположим, инвестор владеет несколькими коммерческими объектами и рассматривает их передачу в ЗПИФ.
Прежде чем принимать решение, важно ответить на несколько вопросов.
Цель владения. Собственник планирует получать регулярный арендный доход или накапливать капитал, реинвестируя прибыль?
Горизонт. Недвижимость предназначена для долгосрочного владения, развития или последующей продажи?
Структура активов. Сколько объектов, как они оформлены, есть ли обременения, кредиты и другие собственники?
Налоговая модель. Как облагаются доходы сейчас и что изменится после передачи имущества в фонд? Какие налоговые последствия возникнут при самой передаче?
Экономика ЗПИФа. Окупятся ли расходы на создание фонда, управление, специализированный депозитарий, оценку и аудит?
Особенно важно: потенциальную налоговую выгоду нужно считать после всех расходов и с учётом возможных изменений законодательства.
4. ЗПИФ — это не только налоговая оптимизация
В работе с крупным частным капиталом стоит рассматривать ЗПИФ прежде всего как инструмент структурирования и управления активами.
В зависимости от задач собственника он может дать дополнительные преимущества:
Консолидация активов. Возможность объединить несколько объектов недвижимости или других допустимых активов в одной структуре.
Профессиональное управление. Управляющая компания отвечает за управление имуществом фонда в рамках установленных правил.
Структурирование совместного владения. Паи позволяют организовать участие нескольких инвесторов и распределение экономических интересов.
Преемственность. Владение через паи может упростить организацию передачи имущественных прав следующему поколению, хотя не отменяет наследственные процедуры.
Разделение активов и личного имущества пайщиков. Имущество фонда обособлено, но это не означает абсолютной защиты от любых юридических рисков.
Управление денежными потоками. В зависимости от правил фонда можно предусмотреть накопление, реинвестирование или распределение доходов.
Все эти возможности требуют правильного юридического оформления и оценки ограничений конкретной структуры.
5. Когда ЗПИФ может оказаться не лучшим решением
Не стоит создавать фонд исключительно потому, что такая структура используется другими состоятельными инвесторами.
Причины могут быть вполне практическими:
- стоимость создания и обслуживания непропорциональна размеру активов;
- собственнику необходим свободный доступ к денежным средствам;
- передача имущества создаёт дополнительные налоговые или юридические последствия;
- правила фонда ограничивают гибкость управления и выхода;
- поставленные задачи можно решить более простой структурой.
ЗПИФ — регулируемый инструмент с собственной инфраструктурой, расходами и ограничениями. Он не гарантирует ни экономии налогов, ни сохранности стоимости недвижимости.
Первое. Налоговые изменения — повод пересчитать действующие и планируемые структуры владения активами, а не принимать поспешные решения.
Второе. ЗПИФ имеет смысл оценивать не только через налоги. Для крупного капитала вопросы управления, консолидации активов и преемственности могут быть не менее важными. А часто важнее налоговой нагрузки.
Третье. Не существует универсальной модели для всех собственников недвижимости. Структура, эффективная для одного инвестора, может быть экономически невыгодной для другого.
Четвёртое. Налоговая оптимизация должна быть следствием обоснованной стратегии управления активами, а не единственной целью создания фонда.
Главное: сначала стратегия владения и управления капиталом, затем выбор юридических и инвестиционных инструментов.
Именно с этого я начинаю работу с клиентами, которые рассматривают создание ЗПИФа или пересмотр существующей структуры активов.
Если вы владеете коммерческой недвижимостью, бизнес-активами или рассматриваете их передачу в ЗПИФ, имеет смысл сначала провести комплексный анализ структуры капитала и сравнить альтернативные варианты.
Даже если налоговые правила изменятся, ЗПИФ не потеряет своей ценности как инструмент управления капиталом. Он позволяет консолидировать активы, в том числе недвижимость, в единой структуре, организовать профессиональное управление, структурировать совместное владение и выстроить механизмы преемственности капитала.
Налоговая оптимизация — лишь одно из возможных преимуществ ЗПИФа, но далеко не единственная причина его создания.
Будем активно наблюдать за тем, как проходит рассмотрение и принятие изменений в Налоговый кодекс. Если у вас есть вопросы и задачи в области управления капиталом, требующие решения, пишите сюда
Проверить самостоятельно свой капитал - «Аудит капитала – 25 вопросов владельцу капитала»
Телеграм канал
Материал носит информационный характер. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.