Юридические аспекты покупки апартаментов в кондоминиуме в Таиланде

Приобретение недвижимости в Таиланде – это привлекательная возможность для многих иностранцев, однако для успешной сделки нужно понимать основные юридические ограничения и требования.

Право иностранцев на покупку квартиры в Таиланде было официально закреплено ещё в 1979 году с принятием Закона о кондоминиумах (Condominium Act). С тех пор, при соблюдении ряда условий, граждане других стран могут легально владеть жильём.

Выбирая квартиру в Таиланде, важно определить подходящую для вас форму владения: Freehold или Leasehold. У каждого варианта — свои особенности, преимущества и ограничения.

🔷Freehold — полное право собственности

• Позволяет иностранцу владеть квартирой на 100% в пределах иностранной квоты в здании: до 49% от общей площади всех квартир в кондоминиуме
• здание должно иметь регистрацию в Земельном департаменте Таиланда, т.к простые многоквартирные дома (без статуса кондоминиума) не попадают под закон
• покупка оформляется напрямую на имя иностранного гражданина

🔹Преимущества Freehold:

• Полное право собственности на недвижимость
• Возможность передавать недвижимость по наследству
• Свобода распоряжения: можно продавать, сдавать в аренду, оформлять залог
• Объект регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте Таиланда
• Максимальная юридическая защита прав владельца

◾Особенности оформления Freehold:

• В большинстве случаев требуется доплата за право полного владения (в зависимости от проекта может быть фиксированной или за каждый квадратный метр).
• Налоги при оформлении собственности могут быть выше.
• Формат права собственности не всегда доступен для всех типов объектов, особенно в крупных комплексах.

🔷Leasehold (долгосрочная аренда)

По статье 540 Гражданского и торгового кодекса, иностранные граждане могут заключать договор аренды на срок до 30 лет с возможностью продления.

🔹Преимущества Leasehold:

• Более доступная стоимость по сравнению с Freehold
• Сниженные регистрационные сборы и госпошлина
• Возможность продажи, аренды и наследования, если это предусмотрено договором
• Гибкость условий аренды: до 90 лет (30 + 30 + 30)

◾Особенности Leasehold:

• Право владения оформляется в виде долгосрочной аренды, а не полной собственности.
• Необходимость продления договора аренды каждые 30 лет.
• Возможны ограничения при перепродаже, в зависимости от условий договора.
• Для наследования или передачи прав важно наличие соответствующих пунктов в соглашении.

⚠️ Договор аренды на срок более трёх лет должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. В противном случае он будет действовать юридически только 3 года.

Основным документом является Condominium Title Deed (тайское название — Chanote). Он выдаётся Земельным департаментом Таиланда и содержит:

1.    Полное описание объекта (площадь, этаж, номер)

2.    Уникальный кадастровый номер

3.    Персональные данные владельца

4.    Подтверждение, что объект находится в пределах иностранной квоты

5.    Информацию о проекте и застройщике

6.    Планировка и схема расположения квартиры

7.    Отметки о наличии обременений (залог, ипотека, ограничения)

Этот документ необходим при продаже квартиры, наследовании, оформлении ипотеки или получении финансирования.

Покупка недвижимости в Таиланде требует понимания юридических нюансов, соблюдения местных законов и тщательной проверки документов.

1. Заключение договора купли-продажи (на тайском языке, обязательная регистрация в Земельном департаменте).
2. Публичное уведомление — 30 дней.
3. Регистрация собственности — после истечения срока уведомления.
4. Уплата налогов и сборов.

Наша рекомендация: обязательно убедись, что Chanote оформлен верно — это защита ваших прав.

Налоги при продаже жилья зависят от различных факторов, таких как тип недвижимости, статус собственника, продолжительность владения объектом и его оценочная стоимость, устанавливаемая земельным департаментом.

🔷При покупке апартаментов во Freehold налоговая нагрузка зависит от типа сделки:

• На первичном рынке (у застройщика) совокупные налоги и сборы составляют от 1% до 3.3% от стоимости объекта.
• На вторичном рынке (у физического лица) расходы выше — примерно 6.3%, включая гербовый сбор, налог на доход продавца, сбор за переход права собственности и другие.

Как правило, стороны договариваются о распределении этих расходов — в некоторых проектах продавец берёт часть на себя.

🔷В случае Leasehold (долгосрочная аренда) с покупателя взимается гербовый сбор (Stamp Duty) до 1.1%. Этот сбор оплачивается:

• однократно при первой регистрации договора аренды в Земельном департаменте;
• повторно — при каждом продлении договора, если аренда продлевается ещё на 30 лет.

Таким образом, при Leasehold необходимо учитывать, что налоговая нагрузка повторяется каждые 30 лет, в отличие от бессрочного Freehold.

Наша рекомендация: чтобы избежать споров на этапе оформления сделки в Land Department, необходимо прописывать в контракте, кто и какие сборы оплачивает.

• Закон: Land and Building Tax Act B.E. 2562 - налог на недвижимость в Таиланде (введён с 1 января 2020 года)
• Ставка: от 0.02% до 0.30% в год
• База: официальная оценочная стоимость объекта (не рыночная)

◾Зависит от назначения недвижимости:

• Жилое использование - 0.02 – 0.10%
• Коммерческое - до 0.30%
• Земля под застройку / неиспользуемая - до 0.30% (растёт ежегодно)

• Дом/вилла в собственности физлица, если оценочная стоимость <50 млн ฿ — ставка 0.02%
• Единственное жильё (официально зарегистрировано) — первые 10 млн ฿ не облагаются налогом
• Кондоминиум стоимостью <10 млн ฿ — льгота по ставке 0.02%
• Если недвижимость не используется, применяется повышающий коэффициент каждый год

🔹 Для налоговых резидентов Таиланда (проживание более 180 дней в году)

• Применяется прогрессивная шкала ставок (Revenue Code)
• 70% арендного дохода облагается налогом после стандартного вычета 30% (расходы) либо фактических подтверждённых расходов

◾Ставки налога:

• До 150.000 ฿ - 0%
• 150 001–300 000 ฿ - 5%
• 300 001–500 000 ฿ - 10%
• 500 001–750 000 ฿ - 15%
• 750 001–1 000 000 ฿ - 20%
• 1 000 001–2 000 000 ฿ - 25%
• 2 000 001–5 000 000 ฿ - 30%
• Свыше 5 000 000 ฿ - 35%

🔹 Для нерезидентов (проживание менее 180 дней в году)

• Фиксированная ставка 15% от всего валового дохода от аренды
• Без льгот, стандартных вычетов и деклараций

В Таиланде налог на наследство не взимается, если стоимость собственности не выше 100 млн ฿ (около 2,95 млн $). При превышении этой суммы ставка составляет от 5% до 10%.

Приобретение недвижимости в Таиланде предполагает не только получение прав, но и выполнение ряда обязательств, которые необходимы для минимизации рисков и эффективного управления активами. Чтобы избежать правовых сложностей и строго соблюдать закон, владельцам важно хорошо ориентироваться в местных правилах.

А точнее: соблюдать местные нормы эксплуатации и управления недвижимостью.

• Коммунальные платежи: Владелец оплачивает электричество, водоснабжение, вывоз мусора по факту потребления.
• Затраты на обслуживание кондоминиума: взимается ежемесячный сбор на содержание общих территорий (дороги, охрана, бассейн, садовые зоны и т.д.). Размер зависит от уровня сервиса и инфраструктуры. Обычно при покупке у застройщика вперед оплачивается 1–2 года таких платежей.
• Резервный фонд (sinking fund): Разовый платеж при первичной покупке в новом проекте. Идет на крупный ремонт и обновление инфраструктуры в будущем.
• Страхование недвижимости: не является обязательным, но настоятельно рекомендуется.
• Текущее обслуживание и ремонт: в кондоминиумах за это отвечает управляющая компания (в рамках вашей CAM fee).

Покупка недвижимости в Таиланде – распространенная и безопасная процедура. Ежегодно тысячи иностранцев становятся владельцами апартаментов на законных основаниях. При соблюдении всех юридических требований иностранный покупатель получает защищенное право владения.

Таиланд приветствует иностранные инвестиции в недвижимость, поэтому государственные органы идут навстречу в рамках закона, а тщательная подготовка и юридическое сопровождение позволяют иностранным покупателям избежать рисков и эффективно инвестировать в недвижимость в Таиланде.

Наше агентство обеспечит юридическую поддержку и предложит максимально выгодные условия.

В нашем Телеграм-канале, можно узнать не только про особенности жизни на Пхукете, но и про перспективные инвестиции в недвижимость. Подписывайтесь!

• Телефон Таиланд: +66-823-439-120
• Телефон Россия: +7-967-268-61-26
• WhatsApp
• Telegram
• Телеграм-канал
• https://kvaris.online/

*** Если вы видите рекламу после нашей статьи, она автоматически размещена приложением Teletype и не является нашей рекомендацией.