Юридические аспекты покупки виллы в Таиланде

Законодательство Таиланда основано на англосаксонской правовой системе. Это означает, что иностранные покупатели могут законно владеть недвижимостью, но с определёнными ограничениями — прежде всего, это касается земли.

Иностранец не может напрямую владеть земельным участком, но может стать законным собственником строения, например дома или виллы.

🔷Freehold (полноправная собственность)

• Вилла приобретается в полную собственность и оформляется в Земельном департаменте.
• Покупатель получает Chanote — официальный документ, подтверждающий право собственности (аналог свидетельства о регистрации в других странах).
• Владение бессрочное, с возможностью продажи, дарения, наследования.

🔷Leasehold (долгосрочная аренда)

• Это форма владения, при которой иностранец получает право пользоваться недвижимостью (или землёй под ней) на срок до 30 лет, с возможностью продления ещё дважды (30+30).
• Договоры аренды на дом и на землю регистрируется в Земельном департаменте, а данные арендатора указываются в Chanote.
• Leasehold также позволяет продавать, передавать по наследству или дарить объект, если это предусмотрено условиями договора.

В Таиланде применяется раздельное право собственности на дом и землю, на которой он расположен.

Иностранец в Таиланде может:

• Владеть виллой/домом в полной собственности (Freehold)
• Оформить землю только в аренду (Leasehold) до 30 лет с правом продления
• Оформить землю на тайскую компанию с 49% долей участия в ней

📘 Основа законодательства:

• Закон о налоге на землю и строении B.E. 2562 (2019), введён в силу с 1 января 2020.
• Гражданский и торговый кодекс Таиланда: статьи 139 и 146.

Позволяет зарегистрировать дом как отдельный объект от земли, если земля арендуется или используется по праву суперфиция.

1. Freehold на дом + Leasehold на землю. Дом оформляется в полную собственность, а земля берётся в долгосрочную аренду. Это надёжный и широко используемый способ владения виллой иностранцем.
2. Freehold на дом и землю через тайскую компанию. И дом, и земля регистрируются на юридическое лицо в Таиланде. Иностранец может владеть до 49% долей компании и полностью контролировать объект.
3. Leasehold на дом и землю. И дом, и земля оформляются в аренду. Срок — до 30 лет с возможностью прописанного продления до 90 лет (30+30+30).

📝 Расходы чаще всего делятся 50/50 между покупателем и застройщиком. Но могут быть изменены по соглашению сторон.

Покупка недвижимости в Таиланде требует понимания юридических нюансов, соблюдения местных законов и тщательной проверки документов. Особенно важно учитывать ограничения на владение землёй и правила оформления права собственности.

1. Заключение договора купли-продажи (на тайском языке, обязательная регистрация в Земельном департаменте).
2. Публичное уведомление — 30 дней.
3. Регистрация собственности — после истечения срока уведомления. На имя покупателя оформляется официальный документ, удостоверяющий право владения недвижимостью - Chanote.
4. Уплата налогов и сборов.

Наша рекомендация: обязательно убедись, что Chanote оформлен верно — это защита ваших прав.

Налоги при продаже жилья зависят от различных факторов, таких как тип недвижимости, статус собственника, продолжительность владения объектом и его оценочная стоимость, устанавливаемая земельным департаментом.

➤ Итого: 6.8% — максимальная сумма сборов при Freehold.

Наша рекомендация: чтобы избежать споров на этапе оформления сделки в Land Department, необходимо прописывать в контракте, кто и какие сборы оплачивает.

• Закон: Land and Building Tax Act B.E. 2562 - налог на недвижимость в Таиланде (введён с 1 января 2020 года)
• Ставка: от 0.02% до 0.30% в год
• База: официальная оценочная стоимость объекта (не рыночная)

◾Зависит от назначения недвижимости:

• Жилое использование - 0.02 – 0.10%
• Коммерческое - до 0.30%
• Земля под застройку / неиспользуемая - до 0.30% (растёт ежегодно)

• Дом/вилла в собственности физлица, если оценочная стоимость <50 млн ฿ — ставка 0.02%
• Единственное жильё (официально зарегистрировано) — первые 10 млн ฿ не облагаются налогом
• Кондоминиум стоимостью <10 млн ฿ — льгота по ставке 0.02%
• Если недвижимость не используется, применяется повышающий коэффициент каждый год

🔹 Для налоговых резидентов Таиланда (проживание более 180 дней в году)

• Применяется прогрессивная шкала ставок (Revenue Code)
• 70% арендного дохода облагается налогом после стандартного вычета 30% (расходы) либо фактических подтверждённых расходов

◾Ставки налога:

• До 150.000 ฿ - 0%
• 150 001–300 000 ฿ - 5%
• 300 001–500 000 ฿ - 10%
• 500 001–750 000 ฿ - 15%
• 750 001–1 000 000 ฿ - 20%
• 1 000 001–2 000 000 ฿ - 25%
• 2 000 001–5 000 000 ฿ - 30%
• Свыше 5 000 000 ฿ - 35%

🔹 Для нерезидентов (проживание менее 180 дней в году)

• Фиксированная ставка 15% от всего валового дохода от аренды
• Без льгот, стандартных вычетов и деклараций

В Таиланде налог на наследство не взимается, если стоимость собственности не выше 100 млн ฿ (около 2,95 млн $). При превышении этой суммы ставка составляет от 5% до 10%.

Приобретение недвижимости в Таиланде предполагает не только получение прав, но и выполнение ряда обязательств, которые необходимы для минимизации рисков и эффективного управления активами. Чтобы избежать правовых сложностей и строго соблюдать закон, владельцам важно хорошо ориентироваться в местных правилах.

А точнее: соблюдать местные нормы эксплуатации и управления недвижимостью.

• Коммунальные платежи: Владелец оплачивает электричество, водоснабжение, вывоз мусора по факту потребления. Тарифы государственные либо местных обслуживающих организаций (например, вода может быть от муниципалитета или из скважины поселка)
• Затраты на обслуживание комплекса: если вилла находится в составе охраняемого поселка или курортного комплекса, взимается ежемесячный сбор на содержание общих территорий (дороги, охрана, бассейн, садовые зоны и т.д.). Размер зависит от уровня сервиса и инфраструктуры. Обычно при покупке у застройщика вперед оплачивается 1–3 года таких платежей, после чего владелец оплачивает помесячно или поквартально.
• Резервный фонд (sinking fund): Разовый платеж при первичной покупке в новом комплексе вилл. Идет на крупный ремонт и обновление инфраструктуры в будущем.
• Страхование недвижимости: не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Страховой полис на дом от рисков (пожар, затопление, стихийные бедствия, кражи и т. д.) обходится примерно в 0,1–0,3% от стоимости имущества в год, в зависимости от покрытия.
• Текущее обслуживание и ремонт: в кондоминиумах за это отвечает управляющая компания (в рамках вашей CAM fee), а для частного дома в поселке часть услуг (охрана, вывоз мусора) покрывается сервисным сбором, остальное – ответственность владельца. В премиальных жилых поселках зачастую управляющая компания берет на себя весь спектр услуг.

Покупка недвижимости в Таиланде – распространенная и безопасная процедура. Ежегодно тысячи иностранцев становятся владельцами домов здесь на законных основаниях. При соблюдении всех юридических требований иностранный покупатель получает защищенное право владения.

Таиланд приветствует иностранные инвестиции в недвижимость, поэтому государственные органы идут навстречу в рамках закона. Главное – соблюсти формальности и понимать ограничения. Тогда ваша вилла или таунхаус у моря будет не только уютным домом, но и безопасным с юридической точки зрения активом.

Наше агентство обеспечит юридическую поддержку и предложит максимально выгодные условия.

В нашем Телеграм-канале, можно узнать не только про особенности жизни на Пхукете, но и про перспективные инвестиции в недвижимость. Подписывайтесь!

• Телефон Таиланд: +66-823-439-120
• Телефон Россия: +7-967-268-61-26
• WhatsApp
• Telegram
• Телеграм-канал
• https://kvaris.online/

*** Если вы видите рекламу после нашей статьи, она автоматически размещена приложением Teletype и не является нашей рекомендацией.