Проверь квартиру перед сделкой
И предотвратить те неприятные последствия покупки недвижимости, на которые попадаются многие, кто не знает этих правил.
Как не напороться на проблемы, быть осведомленным в мельчайших нюансах, которые помогут успешно купить недвижимость без "сюрпризов".
Информация, которая представлена в этой статье — это сборник тонких нюансов, которые спасут ваши деньги, и риелторы с опытом упускают эти моменты или не знают о них.
Правило №1. ЛИЧНОСТЬ
1. Первое, с чего начинается проверка квартиры перед сделкой — с паспорта продавца
Паспорт - это единственное и неповторимое доказательство о подтверждении личности.
На сделку НЕ может выйди дочь с паспортом матери, которая не является собственницей или наоборот.
В этом случае родственные связи не дают право брать денежные средства в виде задатка и без нотариальной доверенности подписывать договор
2. Не испорчены ли страницы (без рукописных записей);
Если у Вас возникли подозрения к личности, тогда
ВНИМАНИЕ! ПРОВЕРЯЕМ ПАСПОРТ НА ЛЕГАЛЬНОСТЬ!!!
(эту информацию Вы не найдете нигде)
Расскажу, как легко и быстро проверить паспорт на легальность любого гражданина РФ.
Вы идете в отделение Сбербанка с человеком, у которого приобретаете недвижимость и просите любую консультационную услугу (например, предложите открыть карту, перевести 100 р. и тд)
Первое, что делает сотрудник банка, берет паспорт и просвечивает на очень дорогостоящей машинке. Вам бесплатно просветят паспорт. Человек с поддельным паспортом под камерами в банке «светиться» не будет.
Такая элементарная проверка на подлинность паспорта, уведет Вас от мошенников.
5. Если недвижимость продается по доверенности, т.е. агент или родственник — действующее лицо за собственника, соответственно также смотрим его паспорт и внимательно читаем доверенность, где указаны его полномочия, имеет ли право:
- принимать денежные средства;
- подписывать договор купли-продажи
В любой доверенности есть Qr-код, который считывается на оригинале, копия не пойдет. Вас перебросит на сайт нотариата, где будет подтверждена действенность доверенности.
Правило №2. ПРОВЕРЬ СОБСТВЕННИКА НА ДОЛГИ
Обязательный пункт в проверке собственника, многие покупатели и агенты игнорируют, а зря.
На практике 15% населения остаются без денег и приобретенного объекта недвижимости
Любая сделка с недвижимостью или автомобилем может быть признана не действительной, если продавец объявит себя банкротом.
Поэтому проверяем кредитный рейтинг у продавца
Просим продавца, чтобы он через госуслуги запросил сведения которые хранятся на сайте госуслуг. Это бесплатно и даете ему эту инструкцию
1. Заходите на сайт Госуслуг. В поле «поиск» (значок лупы) набираете «кредитная история».
2. Нажимаете «получить услугу».
3. Заполняете паспортные данные. Или они уже могут быть заполнены.
4. Ждёте. Придёт оповещение «услуга оказана».
5. Открываете файл HTML. В нем таблица с переченем Бюро Кредитных историй, в которых хранится ваша кредитная история.
6. Заходите по каждой ссылке (необходимо зайти в ОКБ, НБКИ, Скоринг бюро).
Далее регистрируетесь в бюро, заказываете кредитный отчет. И скачиваете по готовности.
Обычно по времени занимает около 30 минут
Ещё раз, почему так важен этот пункт:
Риск для покупателя в том, что если продавец объявит себя банкротом, то все его сделки ЗА ПОСЛЕДНИЕ ТРИ ГОДА включая дарение доли, продажи, будут оспорены в судебном порядке. И лишитесь и денег, и квартиры
Правило №2. ПРАВО СОБСТВЕННИКА НА КВАРТИРУ
На сегодняшний день это ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН
Если объект недвижимости продавцы приобретали до 01.01.2016, тогда это свидетельство о государственной регистрации права
(выдавалось с 01.07.2015 до 01.12.2015)
До 2002 года документ мог не выдаваться.
По данному документу сверяем предварительный договор купли-продажи
Правило №4. БРАК
Если собственник не в браке, в паспорте чистая страница о семейном положении, тогда необходимо заказать справку из ЗАГСа, о том, что на момент заключения основного договора купли-продажи человек был не в браке.
Если окажется, что собственник был в браке, в таком случае необходимо согласие от супруга (и)
Сравните между собой документы (дата рождения, ФИО - написание е/ё, й)
Если продавец один выходит на сделку, проверьте наличие супруги(а) на момент приобретения жилья продавца, даже если супруги в разводе.
В таком случае должен быть брачный договор или согласие одного из супругов.
Правило №5. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц в квартире
Это делается через паспортный стол
При продаже недвижимости покупатель запрашивает выписку об отсутствии зарегистрированных в ней людей.
При необходимости можно получить также архивную выписку из домовой книги — в ней будут содержаться сведения о зарегистрированных жильцах до 2018 года
Кто может получить информацию о зарегистрированных в квартире
Узнать о том, кто прописан в квартире, могут:
• собственники и их представители с нотариальной доверенностью;
• зарегистрированные в квартире граждане (могут получить справку только на себя и детей);
• наниматель муниципального жилья;
• органы власти (правоохранительные органы, социальные службы, суды и так далее).
Если вы не имеете никакого отношения к жилплощади, получить такие сведения не удастся.
Правило №6. ДОЛГИ
Проверяем долги по коммунальным услугам (это не квитанции с оплаченными чеками), это выписка/справка из расчетного коммунального центра (РКЦ),
которую должен предоставить продавец
Идете ногами в расчетно-кассовый центр, к которому относится адрес выбранной Вами квартиры, и просите распечатать квитанцию по данному адресу, под предлогом оплатить коммуналку.
Лицевой счет, который указан в квитанции, вводите его в приложение сбербанка. Заходите в платежи кнопка ИАЦ по ЖКХ и видите дату последнего платежа, а также сумму выставленную управляющей компанией
Если квартира с газовым котлом, необходимо также запросить справку у ГАЗПРОМРАСПРЕДЕЛЕНИЕ об отсутствии долгов по техобслуживанию, поскольку оплата за обслуживание газовой колонки не входит в общий тариф с 2010 года, а идет отдельно выставленным счетом
Правило №7. ПЛАНИРОВКА
Никто и никогда Вам не признается, какая реальная планировка была в квартире, особенно это касается давних хрущевок
Запросите технический паспорт или поэтапный план с экспликацией
Техпаспорт выдают в бюро технической инвентаризации (БТИ). Получить его может собственник, наниматель по договору соцнайма или его представитель по доверенности
• Основную информацию о доме — например, адрес, год постройки, этажность
• Информацию о квартире — например, площадь, число комнат, высоту потолков
• Поэтажный план квартиры — схему помещений и основных элементов: стен, дверей, сантехники
• Экспликацию — характеристики каждого помещения в квартире
• Дату последнего технического обследования
• При согласовании переустройства и перепланировки в квартире. Оно требуется при переносе стен, окон, ванных комнат, демонтаже перегородок. Техпаспорт обязателен для согласования по закону — п. 4 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса
• При покупке квартиры в ипотеку. Банки могут запросить техпаспорт, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Предоставить его должен продавец
• При приватизации квартиры, если это предусмотрено правилами региона
Есть психологическая уловка для продавца, при первом созвоне с собственником сразу задайте ему вопрос, готов ли он на ипотечный расчет, если говорит «ГОТОВ», но у меня нет тех паспорта и Вы его оплатите, тогда пожалуйста.
В таком случае, если Вы уже решились на данную квартиру, заказывайте самостоятельно тех. паспорт (условно он стоит пару тысячу рублей), а сторгуете по цене еще 20.000, так как за свой счет оплачивали данную услугу
Правило №8. ПРИВАТИЗАЦИЯ.
Если выбранная Вами квартира приобреталась на основании ПРИВАТИЗАЦИИ, в таком случае полная архивная выписка «от корки до корки» с момента получения ордера, где показана вся история зарегистрированных лиц по данному объекту
Нужные данные в виде архивной выписки можно получить в МФЦ, жилищных организациях, региональных или муниципальных администрациях в зависимости от региона, а также в архивах.
Особое внимание уделить зарегистрированным лицам призывного возраста подлежащим мобилизации. Их может не быть на месте или есть и они готовы сняться с регистрационного учета, а их не снимают, по причине того, что нет понимания, куда будут переезжать.
При таких раскладах сделка затягивается на месяцы
Правило №9. Проверь здоровье и адекватность продавца.
На сайте судов, в открытой базе, можно найти информацию о дееспособности продавца.
И если вы увидели, что когда-то продавец, даже в 18 лет был поставлен на наркологический учет, и в справке из диспансера будет написано, что не состоит на учете, НО наблюдался.
В таком случае на сделку необходимо пригласить врача психиатра/нарколога, который по средствам теста удостоверит состояние продавца ДО сделки и ПОСЛЕ
Наличие водительского удостоверения или продавец является охотником и есть разрешение на оружие, значит у продавца есть документ подтверждающий его дееспособное здоровье
ЗДОРОВЬЕ - это медицинская тайна гражданина, поэтому, как добросовестный гражданин запрашиваем ту информацию, которую человек сам добровольно может предоставить
Правило №10. Кредитные средства.
Если объект недвижимости был куплен с использованием кредитных средств, запросите справку у продавца о выплате кредита
В данной справке должно совпадать: номер кредитного договора, когда был закрыт кредит и сумма кредита
Поэтому, продавцам нельзя выбрасывать кредитный договор, иначе покупателю не с чем сверить договор купли-продажи и справку из банка о закрытии кредита
Отсюда вытекает важный момент!
В договоре купли - продажи должна быть отсылка на кредитный договор, где прописывается сумма кредита
Теперь вы точно вооружены и сможет проверить объект перед покупкой и быть уверенными, что все хорошо и никаких неприятностей не предвидится.
Ну а те, кто все же не хочет самостоятельно с этим всем разбираться, если сейчас у вас появились мысли о покупке/ продаже квартиры, или вы давно ищете «своё» и никак не можете найти, боитесь рисковать, давно продаете квартиру, и всё никак, приглашаю вас на короткую первичную консультацию.
— профессионально оценю запрос и выявлю ваши истинные потребности
— найду моменты, которые тормозят процесс покупки/ продажи недвижимости, чтобы вы смогли снять напряжение и грамотно выстроить стратегию при покупке/продаже объекта.
- Я “на слух” определю на каком вы пути и сколько вам понадобиться времени, чтобы осуществить свою мечту
- Я не даю советов типа: «Чтобы выбрать район, поживи в нём”
- Я не задам вопрос: “Какой у Вас бюджет?” На консультации я не продаю свои услуги
- После консультации у Вас появится понимание алгоритма Ваших действий
Пишите в директ @liudmila.martt слово “квартира” и я вас приглашу
Либо мне в личные сообщения в контакте слово "квартира" https://vk.com/id143829076