Как взять ипотеку без первого взноса и выгадать
@liveinternet
Казалось бы, если нет своего жилья, то мешает отправиться собирать бумажки для банка на ипотеку. Но останавливает существенный нюанс - первый взнос, и это является для многих молодых (и не только) семей большой проблемой.
Дело даже не в том, чтобы просто накопить 10% стоимости квартиры, проблема состоит в том, что в это время надо где-то жить и, если это не родительский дом, за съемную квартиру надо платить так же, ежемесячно.
Забегая вперед можно посчитать: любой из вариантов ипотеки без первоначального взноса будет экономически более выгоден чем снимать жильё и копить на первый взнос.
Почему банки хотят первый взнос.
Всё очень и очень просто: банкам нужен первый взнос, чтобы ваша ипотека была в любом случае им выгодна: сумеете ли вы её выплатить или нет. Банку важны не столько итоговые деньги, которые вы отдадите ему в виде процентов, а конкретная прибыль каждого месяца/квартала/года. Соответственно если что-то не заладилось, то банк может быстро продать ипотечную квартиру и уйти с минимальными потерями или прибылью, так как он еще получил первый взнос. Кроме этого, вне зависимости от способа расчета платежей первые месяцы платятся самые большие проценты.
Почему если нет денег на первый взнос лучше не копить их постепенно, снимая жилье.
Чтобы доказать эту точку зрения проведем сравнение с самым невыгодным способом взять ипотеку без первого взноса - потребительский кредит. Далее чисто математический текст, следите за пальцем.
Вводные данные для расчета, приведены абстрактно: ваш доход 100 000 рублей, съемная квартира 20 000 рублей, откладывать получается 10 000 рублей, однокомнатная квартира стоимостью 2 500 000 рублей, ипотека на 14 лет, процентная ставка - 10%, первый взнос 250 000 рублей.
Берем ипотеку и получаем примерно следующее: переплата 1 950 000 рублей, ежемесячный платеж: 25 000 рублей.
А теперь представим, что вы не копили по 10 000 рублей ежемесячно 2 года, а взяли потребительский кредит: 250 000 рублей на 5 лет, под 16%. По нему ваш платеж составит 6 000 рублей ежемесячно, а переплата за 5 лет будет 115 000 рублей.
"115 тысяч на ветер! Это же бред!" скажете вы и будете неправы! За счёт потребительского кредита вы сэкономите 2 года платежей за съемную квартиру, а это 480 000 рублей, которые так же будут пущены по ветру. И еще у вас будет на руках первый взнос, на который не надо копить еще два года.
Итого: будете копить - потратите 720 000 рублей, взяв потребительский кредит потратите 365 000 рублей. Потребительский кредит лучше чем накопления.
Как взять ипотеку без первого взноса?
1. Потребительский кредит.
Тут всё просто и я уже описал это чуть выше: заполняем бумажки, идем в банк со справкой о доходах, иномаркой не старше 3х лет, коротким списком детей и прочих иждивенцах и прочей информацией, доказывающей вашу платежеспособность. Как грамотно взять потребительский кредит - тема отдельной статьи.
По итогу этого пункта у вас будут деньги на первый взнос и второй обязательный помимо ипотеки платеж в месяц, тут важно заранее рассчитать ваши возможности и брать минимум денег по потребительскому кредиту, так как по нему всегда выше проценты.
2. Материнский сертификат
Сумма такового на второго и последующего ребенка составляет в 2018 году около 500 000 рублей. Ранее таким сертификатом можно было частично или полностью погасить уже имеющуюся ипотеку, то есть сначала ипотека, первый взнос и может быть даже пара платежей, а уже потом оплата сертификатом, теперь материнским сертификатом можно оплатить первый взнос, то есть его зачисление происходит в момент покупки квартиры.
3. Субсидии от государства
Помимо материнского капитала есть еще субсидии, созданные, чтобы обеспечить людей жильем. К таковым относятся:
- Многодетные семьи
- Молодые супруги (до 30 лет), работники бюджетных организаций и по всем остальным пунктам подходящие под программу "помощь молодой семье";
- Бюджетники - работники гос органов, военнослужащие, учителя, врачи и тд;
- Заключившие контракт на работу в селе и аграрной промышленности;
- Сироты;
- Ветераны и инвалиды;
- Работники крайнего севера;
Сразу отмечу, что все государственные программы и субсидии нужно тщательно изучать, так как они обладают своими особенностями: некоторые действуют только на уже одобренные и добросовестные ипотеки, по которым внесено несколько платежей, а по некоторым для получения денег нужно пройти комиссию, которая рассматривает каждую заявку индивидуально.
4. Залоговое имущество
Таковым может выступать автомобиль (обычно иномарка не старше 3-5 лет) или недвижимость. Этот пункт, я думаю, раскрывать для вас не стоит, тут и так всё ясно.
5. Завышение
Если коротко: это трудоемкий и опасный способ махинации в которую придется вовлечь продавца квартиры, сопряженный с определенным риском получить отказ или вообще попасть в черный список банка.
Как это делается: Продавец заявляет стоимость квартиры больше ровно на размер первоначального взноса и дает вам расписку в, якобы, получении того самого первоначально взноса. На самом деле никаких денег вы ему не отдавали. Так же делается оценка квартиры, цена указывается выше на первоначальный взнос. Расписку вы относите в банк, банк перечисляет полную изначальную стоимость квартиры. вот и всё, у вас ипотека без первоначального взноса.
Банки прекрасно знают о таких махинациях, по этому нужно подойти к вопросу с умом. На такую авантюру годится только квартира, продающаяся по цене ниже рынка, чтобы итоговая цена была в пределах нормы. Кроме того вам нужно договориться с экспертом-оценщиком, чтобы он написал независимое заключение и указал в нём нужную вам цену. Конечно же придётся договориться еще и с хозяином квартиры, но это будет не сложно, так как квартиры продающиеся ниже рыночной стоимости зачастую продаются в спешке.
В любом случае, я не советую вам браться за этот вариант, хоть он и доступен всем. Если всё же вы решаетесь на эту авантюру - доверьте это риэлтору, скорее всего у него уже есть богатый опыт в этом, по крайней мере он будет знать к кому обратиться и как договориться с людьми.
Итак, вывод, который надо сделать в итоге: если вы хотите взять ипотеку и пока снимаете квартиру, не надо ждать, стоит поискать возможности начать этот путь без первого взноса.