Что нужно знать о покупке недвижимости в Дубае
Рассказываем, как иностранцу купить недвижимость, сколько это стоит и есть ли на местном рынке пузырь
От клиентов мы часто слышим типовые опасения, связанные с покупкой недвижимости в Дубае: непонятный рынок, слишком быстрый рост, и, конечно, страх повтора кризиса 2008.
В этой статье мы пошагово объяснили ключевые этапы покупки недвижимости: от выбора застройщика до пост-обслуживания жилья. В материале речь пойдёт именно про первичный рынок — строящееся жилье и новостройки.
Что происходит с рынком недвижимости Дубая
В 2022 году произошел резкий взлет числа сделок, в частности, благодаря активному переезду россиян. И если раньше недвижимость в ОАЭ чаще рассматривалась как инструмент инвестиций с быстрой окупаемостью, сейчас акцент сместился именно на покупку жилья для жизни и отдыха.
Согласно данным Земельного департамента Дубая за период 1 января 2023 по 31 января 2023 было совершено сделок на сумму почти 28 млрд. дирхамов(AED) или 7,67 млрд $.
Для сравнения — за весь 2022 год было совершено 95 756 сделок на сумму свыше 260,07 млрд дирхамов.
Исследование компании Knight Frank показывает, что в 2023 году рынок недвижимости Дубая продолжит расти. В частности, стоимость элитной недвижимости может вырасти на 13,5%.
Некоторые эксперты говорят о скором спаде спроса на недвижимость ОАЭ, поскольку рынок перегрет. Например, об этом говорил Андрей Мовчан в одном из своих интервью.
Однако исследование UBS доказывает обратное: хотя рынок недвижимости Дубая растёт, на данный момент индекс пузыря — 0,20. Это значит, что рынок находится в стабильном состоянии и нет признаков пузыря.
Даже наша постоянно обновляющаяся база объектов показывает, что несмотря на высокий спрос, у покупателей есть возможность подобрать жилье под любой бюджет: от 300 тыс. долларов до сотен миллионов долларов.
Мы регулярно обновляем свою базу объектов. Ответьте на 4 вопроса по ссылке, и мы пришлём вам индивидуальней каталог объектов
Где иностранцы могут купить недвижимость
Вся территория Дубая поделена на 2 типа зон: фрихолд-зоны и лизхолд-зоны.
Фрихолд-зоны
Freehold-зоны — это зоны Дубая, в которых иностранцы могут приобрести любую недвижимость в полную собственность. Это значит, что после покупки они могут в ней жить, сдавать, продавать, передавать по наследству и т.д. Во фрихолд-зонах права на владение имуществом полностью совпадают с правами самих эмиратцев.
На момент написания этого текста в Дубае 52 фрихолд-зоны, которые включают такие районы как: Downtown Dubai, Barsha Heights, Arjan, Dubai Marina, DAMAC Hills, Dubai Hills Estate, Town Square, Palm Jumeirah, Meydan City, Dubai Silicon Oasis, Remraam и другие.
Лизхолд-зоны
Leasehold-зоны — это территории, в которых граждане арабских стран могут получить недвижимость в долгосрочную аренду до 99 лет. В период договора можно продать право аренды другому человеку на оставшийся срок или перезаключить его, чтобы оформить, например, на родственников.
Без гражданства арабской страны арендовать жилье на этих территориях не получится.
Как оплатить покупку недвижимости
Сейчас есть два способа оплаты недвижимости: банковским переводом или криптовалютой.
Банковским переводом
Такой перевод возможен из российских банков, которые не попали под санкции, и из зарубежных банков. На момент написания этого текста перевод можно сделать, например, через Райффайзен банк.
Криптовалютой
Некоторые застройщики ОАЭ принимают оплату криптовалютой. Например, 27 апреля 2022 года об этом объявил один из крупнейших застройщиков ОАЭ — Damac.
Как правило, для оплаты принимается биткоин(BTC) и криптоактивы, привязанные к доллару США. Однако важно, что в этом случае цена может быть на 2% выше исходной: это связано с волатильностью криптовалют.
В основном же криптовалюты используются для быстрого перевода средств в обход санкций.
«Несмотря на спорное отношение к криптоактивам, даже самые консервативные клиенты нашего агентства стали активно использовать криптовалюты для совершения переводов: не только нам, но и в личных целях»
Руководитель отдела продаж Анжела Ширяева, Lazarchuk & Рartners
Цены на недвижимость
Хотя многие воспринимают Дубай исключительно как центр люкса, здесь есть жилье для любого сегмента. Подробнее об условиях жизни в Дубае мы рассказывали в этой статье.
Например, стоимость 1-комнатных апартаментов от застройщика Meraas в комплексе Meraas Port De La Mer начинается от 379 тыс. долларов за 90 кв.м.
Апартаменты на острове Bluewaters от того же застройщика стартуют от 629 тыс. долларов за 101-107 кв. метров.
Рассрочка от застройщика на квартиры в Дубае
За счет больших объемов строительства и заинтересованности Дубая в привлечении иностранных инвестиций, местные застройщики предлагают льготные условия для покупки недвижимости для приезжих.
В Дубае есть два ключевых подхода к рассрочке:
Rent-to-own
Это популярный способ получить рассрочку на готовое жилье. Фактически вы заключаете договор аренды с последующим правом выкупа недвижимости. В этом случае платежи будут выше арендных ставок, при этом при соблюдении всех условий вы станете владельцем жилья без необходимости сразу вносить всю сумму.
Рассрочка на строящееся жилье
Застройщики ОАЭ предлагают беспроцентную рассрочку, которая позволяет постепенно выплачивать стоимость недвижимости. Такая схема чаще работает именно для строящейся недвижимости. Важно учитывать, что условия рассрочки могут отличаться у разных объектов даже если у них один застройщик.
Например, вот так выглядит рассрочка от Damac
Damac предлагает первоначальный взнос в размере 24%: 20% стоимость самой недвижимость и 4% — налог на оформление передачи собственности. Оставшаяся сумма разбиваются на 2 года с платежами по 10% раз в 3 месяца.
А вот так выглядит план рассрочки Emaar Beach Vista на Beachfront Dubai
В этом случае первоначальный взнос составляет 5%. В первые 31 месяц выплачивается 50% стоимости, а оставшиеся 50% — в течение 11 месяцев после завершения строительства.
А это рассрочка от застройщика Meraas в комплексе PORT DE LA MER LA VOILE
Лучшие застройщики Дубая ОАЭ
При определении лучших застройщиков Дубая стоит ориентироваться на ряд факторов, включая:
- Как давно застройщик на рынке
- Количество построенных объектов
- Были ли задержки по сдаче объектов
- Отзывы жильцов об объекте
- Наличие судебных споров
В список крупнейших застройщиков с хорошей репутацией входят:
- Emaar
- Damac
- Meydan
- Cayan
- Meraas
- Azizi
- Sobha
- Tiger Group
- Seven Tides
- Select Group
- Omniyat
- Ellington Properties
- Binghatti
- Heart of Europe
«При просмотре отзывов о конкретном комплексе важно не делать поспешных выводов о застройщике в целом. Проблемы на конкретных объектах действительно бывают, однако, застройщики стараются быстро их устранять: проблем с государством тут никто не ищет»
Брокер Михаил Доронин, Lazarchuk & Рartners
На что обратите внимание при выборе агентства
Поскольку покупка недвижимости часто связана с множеством страхов, покупатели предпочитают обращаться к агентствам. Однако и в этом случае следует придерживаться некоторых правил, чтобы обезопасить себя от мошенников.
1. Как давно работает на рынке
Увы, некоторые компании ведут себя недобросовестно: указывают, что работают на рынке десятки лет, хотя на самом деле сняли коворкинг пару месяцев назад.
В случае нашей компании LP Estate направление по работе с недвижимостью всегда входило в холдинг Lazarchuk & Partners, исходно компания называлась «Лазарчук и Партнеры». В 2022 году мы провели ребрендинг и выделили направление недвижимости в отдельное агентство.
Для работы в сфере недвижимости в Дубае у каждого агентства должна быть специальная лицензия — RERA. Без этой лицензии агентство не вправе сопровождать сделки с недвижимостью.
У нашего агентства такая лицензия есть:
3. Прямые соглашения с застройщиками
Дело в том, что застройщику выгоднее работать именно с агентством, т.к. последние берут на себя поиск покупателей, сопровождение сделки, и главное — могут привести много клиентов.
Более того, специально для агенств застройщики могут предлагать особые условия покупки, которые не получить при прямом обращении.
Даже если вы планируете полностью удаленное проведение сделки с недвижимостью, проверьте, есть ли у агентства постоянный офис и где он находится. Как правило, у проверенных агентств есть офис, в котором можно встретиться с агентом и обсудить все вопросы по сделке.
Расходы при покупке и обслуживании недвижимости Дубае
Помимо оплаты самой недвижимости, в Дубае есть ряд дополнительных расходов при покупке жилья. Здесь нет привычного нам ежегодного налога на недвижимость, при этом есть специальные пошлины, которые оплачиваются в момент покупки:
Регистрационный взнос оплачивается разово за регистрацию права собственности. Сумма сбора зависит от стоимости жилья:
Регистрационный взнос может оплачивать пополам с застройщиком или же его полностью оплачивает покупатель жилья.
Налог на передачу собственности — разовый сбор, который оплачивается при передаче права собственности покупателю. Размер налога в разных городах ОАЭ различается. В Дубае он составляет 4% от стоимости жилья.
Дополнительно нужно оплатить административный сбор: 540 AED / порядка 147$.
Для получения свидетельства о праве собственности покупатель должен оплатить фиксированную пошлину: 250 AED / примерно 68$.
4. Взносы за обслуживание недвижимости
В Дубае нет налога на недвижимость, при этом все собственники ежегодно оплачивают специальные взносы на содержание жилья, внутренних помещений и территории вокруг. Сумму устанавливает застройщик: как правило, она варьируется в пределах 14-60$ за квадратный метр.
Могут взиматься дополнительные платы, например, за клининг, парковку автомобиля и прочее.
«Увы, не все агентства ведут себя добросовестно. Например, на этапе первого общения с клиентом умалчивают о взносах за обслуживание и доп. расходах на содержание жилья. В итоге человек узнает об этом, когда уже внес депозит»
Брокер Михаил Доронин, Lazarchuk & Рartners
В случае покупки коммерческой недвижимости покупатели дополнительно оплачивают 5% НДС от стоимости недвижимости.
Как купить квартиру в Дубае
Покупка недвижимости состоит из нескольких ключевых этапов. Важный момент: поскольку в ОАЭ свыше 80% сделок с недвижимостью проходят онлайн, все перечисленные ниже этапы можно реализовать без присутствия в ОАЭ. В частности, вашим представителем может быть агентство недвижимости или доверенное лицо.
Этапы покупки будут зависеть от того, какой тип недвижимости вы рассматриваете: строящуюся, новостройку или на вторичном рынке.
Например, при покупке строящейся недвижимости этапы покупки будут выглядеть так.
Этап 1. Подбор недвижимости
Недвижимость можно искать самостоятельно на сайтах застройщиков или же обратиться сразу к агентству.
Например, в нашем агентстве можно самостоятельно выбирать объекты на сайте, пройти небольшой тест, чтобы получить персональный каталог, или же сразу переговорить с менеджером, чтобы он вручную подобрал подходящие вам объекты.
Ключевые факторы, которые учитываются при подборе недвижимости:
- бюджет: примерный диапазон сумм
- цель покупки: вы ищете недвижимость для инвестиций, постоянного проживания или отдыха
- пожелания по самой недвижимости: местоположение, метраж, этажность, наличию доп. сервисов и прочее
- отзывы жильцов: даже у проверенных застройщиков бывают проблемные комплексы
В процессе выбора недвижимости мы рассказываем о всех преимуществах и возможных недостатках конкретного объекта. В частности, озвучиваем сумму ежегодного взноса за содержание недвижимости и примерный размер коммунальных платежей.
Если вам нужна помощь с подбором недвижимости,
оставьте заявку по ссылке и наш специалист поможет
Этап 2. Внесение депозита
Для любой сделки с недвижимостью застройщик попросит депозит. Он составляет 2-10% от стоимости недвижимости — зависит от конкретного застройщика и спроса на объект.
Депозит выступает гарантом и для продавца, и для покупателя:
- Если сделка состоится: после подписания договора и внесения первоначального взноса, депозит вернут.
- Если сделку отменит покупатель: депозит могут вернуть частично или не вернут вообще
- Если сделку отменит продавец: он обязан будет вернуть двойную сумму депозита
Такая схема нужна, чтобы защитить интересы обеих сторон и максимально мотивировать на соблюдение договорённостей.
В процессе передачи депозита стороны подписывают:
- Контракт F — специальный договор, подтверждающий передачу депозита и условий покупки недвижимости. Контракт F — аналог предварительного договора купли-продажи.
- Сертификат NOC — документ, подтверждающий отсутствие финансовых претензий у покупателя к продавцу.
Этап 3. Внесение первоначального взноса
Если бронь сохраняется и ни одна из сторон не передумает в процессе сделки, нужно внести первоначальный взнос. Для этого застройщик высылает:
Согласно условиям рассрочки первоначальный взнос обычно составляет 10-30% от общей стоимости недвижимости — как и всегда, все зависит от конкретного объекта и застройщика.
- Если жилье на стадии строительства — платеж поступит на эксроу-счет государства. Таким образом застройщик будет получать суммы постепенно по мере продвижения строительства. Такая схема была введена после кризиса 2009 года в целях защиты интересов покупателей.
- Если жилье уже построено — суммы будут поступать напрямую застройщику.
Этап 4. Предварительный договор о собственности
После оплаты первоначального взноса застройщик вышлет SPA — предварительный договор о собственности и график беспроцентной рассрочки. Этот договор подтверждает ваши права на строящуюся недвижимость и будет действовать до момента, пока не закончится строительство.
Важно, что в ОАЭ готовность объекта определяется и утверждается государственной инспекцией. Тем самым, даже если объект достроен, но нет определения инспекции или выявлены недостатки, будет считаться, что объект еще не готов. Такой подход дополнительно защищает права собственников.
Этап 5. Конечный договор о собственности
После того как инспекция определит, что объект готов к проживанию, застройщик вышлет договор о праве собственности и выдаст ключи. Если в это время вы будете не в стране, документы и ключи за вас может получить агентство или представитель.
Выводы
- Рынок недвижимости открывает иностранцам массу возможностей для покупки недвижимости: онлайн-сделки, безопасное проведение платежей, льготные способы оплаты недвижимости
- При покупке недвижимости важно учитывать не только платежи при покупке, но и последующую плату за содержание объекта.
- Несмотря на контроль государства, важно внимательно подбирать агентства, через которое планируете покупать квартиру
Если у вас есть какие-то вопросы о Дубае, жизни и работе здесь, пишите нам на client@lp-estate.com: ответим вам лично или даже напишем подробную статью, которая будет полезна и другим нашим клиентам.