Как не ошибиться с покупкой недвижимости в Дубае
Рассказываем, на что обратить внимание при выборе агентства, застройщика и объекта
Мы часто слышим от клиентов, что поиск недвижимости обернулся для них настоящей полосой препятствий: то нет нужного объекта, то застройщик тянет со сдачей, то агентство наобещало взять всю работу на себя, а по факту только скинули буклеты и выставили счет на 1 000$.
Чтобы ваши поиски увенчались успехом, ниже рассказываем, на что обратить внимание при выборе застройщика, жилья и, конечно, агентства.
Где иностранец может купить недвижимость
По закону иностранцы могут купить недвижимость в полную собственность только в специальных фрихолд-зонах. В других зонах недвижимость можно арендовать, исключение — для граждан арабских стран. Если кто-то говорит, что поможет с покупкой квартиры в других зонах — это реклама или мошенники.
На момент написания этой статьи список фрихолд-зон с разными типами недвижимости выглядит так:
С чего начать поиск недвижимость
Главное, что нужно сделать перед покупкой недвижимости — точно понять, для каких целей она вам нужна и на какой срок. Есть три ключевые цели:
Для личного проживания
Как правило, выбор недвижимости для личного проживания и отдыха даётся проще, поскольку не нужно думать о рентабельности жилья. При выборе недвижимости для проживания обратите внимание на критерии, которые важны лично вам: местоположение, транспортная развязка, инфраструктура, тип жилья и площадь, и прочее.
При покупке жилья определенной стоимости владелец может получить резидентскую визу для постоянного проживания в ОАЭ:
● от 750 тыс. дирхамов — резидентская виза на 2 года с возможностью продления
● от 2 млн. дирхамов — резидентская виза на 10 лет с возможностью продления
Для отдыха
Если вы не планируете постоянно проживать в Дубае и недвижимость нужна именно для отдыха, важно учесть, что именно вы считаете комфортным отдыхом:
● Местоположение: хотите ли вы жить у моря, в зелёном районе вдали от суеты или же в деловом центре города.
● Инфраструктура: важна ли близость торговых центров, ресторанов, культурных мест, учебных заведений и т.д.
● Тип жилья: бизнес-апартаменты, просторные видовые квартиры или виллы в зеленой зоне.
Для инвестиций
В этом случае нужно понять, какая именно у вас цель:
● преумножение капитала — покупка недвижимости с последующей перепродажей
● сохранение сбережений — сдача жилья в длительную или краткосрочную аренду.
Исходя из целей, важно примерно понять:
● Кого заинтересует ваша недвижимость: работающего в Дубае специалиста, успешного предпринимателя семью с детьми или пожилых людей, которые хотят приятно провести старость. Отдельно нужно подумать о финансовом состоянии этих людей. Например, в элитных комплексах выше стоимость не только аренды, но и ежегодного обслуживания жилья.
● Местоположение: например, в долгосрочную аренду и для жизни чаще рассматривают жилье подальше от туристического центра. Для краткосрочной наоборот — людям может быть важна близость моря, делового центра, достопримечательностей и ресторанов.
● Тип жилья: например, виллы чаще выбирают семьи, которые хотят жить с детьми подальше от городской суеты. По части аренды спросом пользуются относительно небольшие квартиры для проживания 1-2 человек: у них доступные цены для покупки, а стоимость обслуживания жилья ниже.
● Контингент проживающих. Например, в районе Jumeriah Village Circle проживают высококвалифицированные специалисты, которые работают в Дубае, а вот Dubai Marina чаще могут выбирать туристы или предприниматели на время краткосрочных визитов.
● Инфраструктуру района: что входит в план проекта, есть ли уже отстроенное элементы инфраструктуры, насколько близко они находятся к объекту и т.д.
Как выбрать агентство
Выбор правильного агентства — один из ключевых факторов успешной покупки. Вот что важно проверить при выборе компании.
Наличие лицензии
Для совершения сделок с недвижимостью в Дубае у брокеров и агентств недвижимости должна быть специальная лицензия от Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая — RERA.
На практике у большинства русскоязычных агентств нет такой лицензии, о чем клиенту не говорят. Из-за этого в ходе сделки он переплачивает тысячи долларов за услуги, которые на самом деле оказывает посредник.
Имея такую лицензию агентство может сопровождать сделку под ключ: от подбора недвижимости до представления ваших интересов при общении с застройщиком и в ведомствах. На сайте Земельного департамента Дубая есть специальные сервисы для проверки лицензий:
● брокеров
Перед проверкой агентства лучше уточнить юридическое название компании. Например, наше агентство называется LP Estate, основатель и управляющий партнер — Виталий Лазарчук. Юр. лицо же называется L&P REAL ESTATE BROKERAGE.
Вот так выглядит лицензия нашего агентства:
Наличие офиса
Этот фактор играет не только репутационную роль. Дело в том, что некоторые компании склонны преувеличивать масштаб своей деятельности: завышают срок существования компании, количество реализованных проектов, объемы сделок и т.д.
По факту они работают не больше месяца, для работы снимают коворкинг или номер в отеле и главное — могут оказывать некачественные услуги, за которые не понесут никакой юридической ответственности.
Наличие постоянного офиса показывает, что компания, как минимум, оплатила аренду на год, что снижает риск внезапных исчезновений. Например, наш офис находится по адресу I-Rise Tower, Hessa Street, Barsha Heights Dubai, Dubai, United Arab Emirates.
А вот так выглядит вид, с которым мы работаем:
Добросовестность агентства
Несмотря на все старания ОАЭ по обеспечению безопасности и защиты интересов продавцов и покупателей, на рынке недвижимости все же встречаются компании, которые обманывают покупателей.
Чтобы оценить качество работы агентства, помимо проверки лицензии, можно провести небольшой тест. Зайдите в Google Maps и поищете объекты, у которых много негативных отзывов. Далее при общении с агентством задайте вопросы по поводу объектов. Менеджер может не знать всех нюансов конкретного объекта — все же в Дубае активно строится новая недвижимость и за всем не уследишь — однако он может попросить время, чтобы проанализировать объект.
Исходя из ответа вы сможете понять, хочет ли менеджер на самом деле помочь вам с выбором объекта или его задача исключительно вывести вас на сделку.
Отзывы в сети
Перед тем, как определится с агентством, проведите небольшой мониторинг репутации в сети: какая есть информация об агентстве, как давно существует и есть ли отзывы. Это, как минимум, поможет понять, есть ли в сети негатив и сверить общую информацию о компании.
Наличие дополнительных услуг
Помимо основных услуг по подбору и сопровождению сделок с недвижимостью, некоторые агентства готовы помочь и с другими направлениями.
Например, мы оказываем дополнительные услуги, чтобы помочь клиентам быстрее наладить комфортную жизнь в Дубае:
● проводим в квартире электричество, воду, интернет и подобрать дизайн
● оформляем оплату коммунальных услуг — самостоятельно это сделать непросто
● делаем резидентские визы для владельца недвижимости и членов семьи, открываем счета в местных банках
● помогаем с поступлением в лучшие учебные заведения
● оказываем юридическую поддержку по работе и ведению бизнеса в ОАЭ
Как выбрать застройщика
Государство внимательно следит за застройщиками и всеми этапами строительства. Чтобы обезопасить покупателей от риска задержки сроков и недостроя, все платежи за строящееся жилье поступают на специальный эскроу-счёт. Это значит, что застройщик получает доступ к средствам покупателя только по ходу достижения определённого этапа строительства, а всю сумму он получит только после полного завершения работ.
При этом проект считается завершенным только после вынесения заключения комиссией Земельного департамента Дубая, подтверждающее готовность объекта к проживанию.
Несмотря на это, проблемы в процессе стройки все же случаются. Чтобы свести их к минимуму, при выборе застройщика обратите внимание на следующие критерии:
Как давно застройщик на рынке
Например, если застройщик на рынке всего пару лет и у него еще нет достроенных объектов, сложно понять, какого качества дома он строит. Напротив — застройщики, которые давно на рынке, берегут свою репутацию и отслеживают недочеты, о которых сообщают жильцы.
Бывали ли срывы сроков сдачи объекта
Порой, даже у самых крупных застройщиков происходят задержки сдачи объекта. Однако такие компании стараются найти оптимальный выход. Например, могут предложить вернуть вложенные средства или предлагают компенсацию строительства.
Чтобы обезопасить себя от таких рисков, важно, чтобы в договоре с застройщиком были прописаны этапы строительства и сроки окончания работ.
Качество готовых объектов
Как правило, компании, которые уже давно на рынке, следят за качеством строительства: используют дорогие материалы, делают плотные стены. В случае жилья под ключ, некоторые застройщики сразу обставляют квартиру мебелью и техникой.
Например, 2-этажные виллы в комплексе Masaar от Arada сразу оборудованы технологией «умный дом»
Жалобы на сами объекты
Даже самые лучшие застройщики могут порой сталкиваться с проблемами. Например, бывает, что подводит сантехника, часто ломаются лифты, не продумана входная группа.
Иногда впечатление от объекта может портиться из-за внешних обстоятельств: например, из-за соседней стройки, которая добавляет пыли и мешает гулять с детьми.
Увы, не все эти моменты можно выявить в сети, особенно, если это касается строящихся объектов, поэтому лучше лично проверять объекты перед покупкой или же обращаться за помощью к специалистам.
Ниже мы собрали некоторых застройщиков, которые на рынке больше 5 лет
Что важно при выборе объекта
Расположение
Расположение стоит выбирать в зависимости от вашего образа жизни и кто будет проживать в выбранном объекте.
Например, элитный комплекс в районе набережной Дубая находится в 150 метрах от пляжа, в пешей доступном до всех популярных ресторанов и моллов, а до аэропорта Дубая можно доехать всего за 20 минут.
Если же нужно более спокойное место с большим количеством зелени подальше от туристического центра, можно рассмотреть районы, которые находятся дальше от центра.
Например, комплекс Aljada от Arada включает 250 тыс. м² парков и зеленой зоны, при этом находится всего в 7 минутах езды от аэропорта Шарджи.
Инфраструктура
При выборе объекта, важно ознакомиться с имеющейся инфраструктурой и планируемой. Например, если на весь район есть всего один детский сад и школа, есть риск, что классы будут заполнены. Или, если в выходные вам не хочется тратить время, чтобы провести, нужно проверить, планируются ли в районе развлекательные комплексы, СПА-центры, бассейны и парки.
Зелень — отдельный фактор, на который стоит обратить внимание. Хотя застройщики стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания, в случае недостатка зелени в районе, вам придется сталкиваться с последствиями жары и близости пустыне: духотой, пылью и песчаными бурями.
Например, все виллы комплекса Nasma Residences от Arada на площади 464,5 тыс. м² будут окружены зеленью, чтобы спасать от жары.
Сообщество
При выборе жилья некоторые покупатели обращают внимание на сообщество проживающих внутри комплекса. В частности, интересуют, кто именно проживает в домах и владеют ли они русским языком. Эту информацию не найти на сайтах застройщиков, поэтому лучше уточнить это напрямую у агентства.
Транспортная развязка
Помимо удаленности от интересующих вас мест — залива, парков, развлечений, шоппинга или просто центра города — важно оценить, насколько в принципе удобно выезжать из конкретного комплекса.
Например, из-за неудачной постройки в некоторых комплексах выезд занимает дополнительный час времени, не считая время на саму поездку до места назначения.
Сам объект
Если жилье уже достроено, вы можете оценить его качество при личном визите или попросив вашего представителя приехать на место, чтобы рассказать о состоянии жилья и показать местность по видео.
Отдельно, можно всегда обратиться к отзывам об объектах: на Google Maps жители активно делятся своим мнением об объектах — как на этапе стройки, так и после заселения.
Помимо самих отзывов, вы можете проверить, реагирует ли застройщик на проблемы жильцов и пытается ли он их решить. Например, вот так выглядят отзывы и ответы застройщика на объект DAMAC Hills 2 (AKOYA) — Claret
А вот так выглядят отзывы об одно из комплексов Port de La Mer by Meraas от застройщика Meraas. Как видно, тут застройщик не отвечает на отзывы жильцов.
Дополнительно информацию можно искать на форумах и в телеграм каналах. Например, много полезной информации о Дубае можно почитать на форуме Винского.
Потенциал недвижимости
Если вы рассматриваете объект для инвестиций, важно исследовать, какой потенциал у конкретного жилья в зависимости от способа получения дохода: перепродажа или аренда.
Для начала можно проверить данные, которые уже публиковались о конкретных объектах. Например, так выглядит рейтинг фрихолд-зон с самым высокими ROI — показатель возврата инвестиций — у апартаментов согласно исследованиям сервиса Bayut:
Важно учитывать, что рентабельность конкретных объектов со временем может меняться. При выборе объекта лучше дополнительно уточнить информацию у вашего агентства: специалисты проанализируют рынок и смогут подобрать наиболее прибыльные объекты.
Стоимость обслуживания
В Дубае владельцы не платят налог на недвижимость, при этом ежегодно нужно оплачивать обслуживание объекта и прилегающих территорий. Эта плата зависит от ставок конкретного застройщика, элитности комплекса, инфраструктуры, типа и площади жилья.
Если вы рассматриваете недвижимость для инвестиций, нужно рассчитать рентабельность конкретного объекта с учетом этих расходов.
Выводы
- Перед покупкой недвижимости важно четко определить, для кого и каких целей вы покупаете жилье.
- В случае обращения к агентству, выбирайте компании, у которых есть свой офис, подтвержденный опыт работы в Дубае и лицензия на ведение деятельности.
- Лучше выбирать объекты у проверенных застройщиков: если будут проблемы, компания с большей вероятностью решит их в вашу пользу.
- Если у вас нет возможности лично проверить выбранный объект, попросите специалиста приехать на местность, чтобы показать вам все особенности: так вы сможете получить более объективное представление.