Сколько стоит недвижимость в Дубае
Рассказываем, что влияет на стоимость, какие сейчас цены на недвижимость
В этом материале мы подробно разберём цены именно на жилую недвижимость. Если вам интересна коммерческая недвижимость — дайте нам знать, и мы подготовим материал.
Что влияет на стоимость недвижимости
Ниже ключевые факторы, которые влияют на цены:
Спрос
В 2022 году спрос на недвижимость в Дубае существенно вырос, в т.ч. за счет активного переезда граждан СНГ. Уже по первым двум месяцам 2023 года видно, что тенденция сохраняется.
Например, в январе 2023 года было совершено на 4 000 больше сделок с недвижимостью, чем в январе 2022:
Дополнительный фактор, который повысил интерес к Дубаю — землетрясение в Турции.
Многие соотечественники ранее рассматривали именно Турцию, поскольку стоимость жизни и недвижимости в ней ниже. Однако катастрофические последствия стихийного бедствия и продолжающиеся толчки снижают интерес к проживанию в стране. По данным Коммерсантъ в феврале 2023 года спрос на аренду и покупку недвижимости упал на 60%, что на 30% выше сезонного падения в предыдущие годы.
На этом фоне ОАЭ выглядит прекрасной альтернативой: государство и эмиратцы лояльны к приезжим, нет проблем с поиском работы и открытием бизнеса, низкие налоговые ставки и большой диапазон цен на недвижимость.
Местоположение
На стоимость влияет близость к заливу, расстояние до центра города, моллов, достопримечательностей и бизнес-районов. Чем меньше расстояние, тем выше стоимость. При этом выбирая жилые комплексы подальше от центра, все необходимые развлечения могут быть внутри района.
Например, один из крупнейших частных застройщиков Дубая — Damac строит комплекс с рукотворными лагунами, который позволит получать весь спектр водных развлечений, включая аквапарк, водные горки, плавучий кинотеатр волновой аттракцион, в шаговой доступности от дома.
Дополнительный фактор — окружающая архитектура. Дубайские небоскрёбы впечатляют своим масштабом и красотой, поэтому видовые квартиры стоят дороже.
Плотность и престиж района
Районы, расположенные в центре, имеют ограниченную площадь для дальнейшего расширения. За счет этого количество предложений в них ограничено. Когда район будет застроен окончательно, цены могут вырасти сильнее.
Например, Downtown Dubai пользуется большой популярностью у высококвалифицированных специалистов, которые постоянно живут и работают в Дубае. При этом, поскольку сам район не очень большой, количество предложений в нем ограничено.
Так выглядит Бурдж-Халифа из прилегающего к Downtown Dubai района — Business Bay:
Другой пример — район Dubai Marina, который находится рядом с рукотворным островом Пальм-Джумейра. За счет близости моря и популярных мест, район пользуется большим спросом у приезжающих туристов и предпринимателей.
Инфраструктура
Сейчас почти в каждом жилом комплексе Дубая есть все необходимое для жизни: продуктовые магазины, развлекательные центры, детские сады и площадки, школы, спортзалы и площадки для занятия спортом, и многое другое.
При этом выбирая жилье в центре, рядом будут моллы, всемирно известные рестораны, медцентры, лучшие учебные заведенияо и т.д.
Близость необходимой инфраструктуры
Помимо самой инфраструктуры, на стоимость влияет удаленность конкретного жилья от нужных объектов. Если жилой комплекс включает сотни вилл и апартаментов, некоторые объекты могут находиться на существенном расстоянии и до них придется идти пешком или даже ехать на автомобиле.
Например, комплекс Nasma Residences от застройщика Arada в Шардже располагается на площади 5 млн квадратных метров и полностью засажен зеленью. На плане видно, что все элементы инфраструктуры расположены в конкретной части района: тем, кто живут дальше, придётся устраивать пешие прогулки или брать машину.
Транспортная развязка
В Дубае качественные и удобные дороги, однако некоторые комплексы имеют не совсем продуманную структуру выезда или же располагаются далеко от центра.
Отдельный пункт — доступность общественного транспорта. В Дубае есть две основные линии метро, которые в основном проходят вдоль побережья и через деловые центры. Если выбирать объект подальше от центра, для поездок придется использовать такси или личный автомобиль.
Тип недвижимости
На выбор предлагаются два ключевых формата недвижимости — апартаменты и виллы. Судя по данным Земельного департамента, спрос на виллы не растет и остается примерно на одном уровне:
На это может быть несколько причин:
- Количество предложений. В Дубае распространено жилье в многоэтажных домах: их удобнее расположить в центре города, которая ограничена по площади.
- Удаленность от центра. Большие комплексы с виллами чаще располагаются за пределами центра. Те же виллы, что располагаются в центральной части города и у моря стоят дорого, что могут себе позволить далеко не все покупатели.
- Нет потребности в большом жилье. Вилла требует больше времени на уход за жильем и прилегающей территорией, при этом одному человеку может быть комфортнее проживать в более компактном жилье.
«Опыт нашего агентства показывает, что виллы выбирают именно семьи. Для этого в Дубае есть огромные жилые массивы в зеленой зоне с детскими площадками, сильными школами и хорошей экологией»
Мария, менеджер LP Estate
При этом, поскольку площадь вилл больше студий и 1-спальных апартаментов, по итогу вилла будет стоить дороже апартаментов.
Этап покупки
Самая низкая стоимость недвижимости на стадии pre-launch — проекта. Следом идет недвижимость off-plan — когда строительство уже начато. Это связано с рисками:
● Задержка сдачи объекта. Например, из-за проблем у конкретного застройщика или внешнеэкономических причин.
● Непредсказуемость качества жилья. В готовом комплексе можно самостоятельно оценить удобство комплекс, в ходе строительства у покупателя есть только буклеты и обещания застройщика.
Часто на сайтах застройщиков и агентств есть деление только на готовую недвижимость и off-plan: последняя включает недвижимость на стадии проекта и уже строящуюся. Это делается для упрощения, однако перед покупкой лучше уточнить, на каком именно этапе конкретное жилье.
Площадь и планировка жилья
Помимо общей площади, на стоимость влияет:
● Наличие доп.помещений: гардеробной, кладовой, балкона или террасы
Контингент проживающих
Вместе с покупкой недвижимости вы можете стать участником сообщества, которое сформировалось в конкретном районе и жилом комплексе. Чем престижнее район, тем более состоятельная публика в нем проживает.
Сколько стоит недвижимость в Дубае
Земельный департамент Дубая не хранит данные о владельцах недвижимости, при этом ведомство разработало онлайн-сервис, на котором любой желающий может проверять:
● цены на разные виды недвижимости
● объем сделок и где они совершались
● помесячные отчеты о состоянии рынка
В 2022 чаще всего покупалась недвижимость именно на этапе строительства — off-plan. В январе 2022 года было совершено 3 000 сделок по покупке недвижимости, а в январе 2023 — 6 000.
При этом наибольшей популярностью сейчас пользуются именно апартаменты: 4 500 из общего числа сделок:
По данным Земельного департамента Дубая за февраль 2023 больше половины сделок совершаются на сумму до 2 млн дирхамов:
● 35% сделок совершаются на сумму до 1 млн дирхамов
● 26% сделок совершаются на сумму 1-2 млн дирхамов
В сервисе есть удобная карта, на которой можно просматривать среднюю стоимость жилья в конкретных районах и объектах.
Например, средняя стоимость строящегося жилья в районе Damac Hills 2 на 1 марта 2023 года — 1 млн. дирхамов или примерно 273 тыс. долларов:
А вот в районе International City средняя цена недвижимости на стадии строительства — 542,5 тыс. дирхамов или порядка 148 тыс. долларов. При этом показатель ROI в районе превышает 9%:
Средняя стоимость жилья в Пальм-Джумейра — рукотворному острове в Дубае — 3,78 млн. дирхамов или примерно 1,05 млн. долларов:
Также в сервисе можно проверить стоимость разных видов недвижимости за квадратный метр.
Например, так выглядит средняя цена за квадратный фут — примерно 0,09 квадратного метра — строящихся апартаментов в самых популярных районах Дубая:
Сравнение идет с 2014 годом, когда в Дубае были рекордные цены на недвижимость. Несмотря на существенный рост цен на жилье в отдельных районах, на данный момент цены на недвижимость еще не достигли пиковых значений 2014 года и рост цен происходит планомерно со спросом.
По данным за 2023 года средняя цена на строящиеся виллы по всему Дубаю — 2, 27 млн. AED. Это на 1 млн. AED меньше, чем в 2014 году.
При этом средняя цена на строящиеся апартаменты по всему Дубаю уже превышает значения 2014 года.
Ниже собрали сравнительную таблицу средних цен на жилье в 2023 году:
Иногда сервис показывает, что цены в конкретных районах на off-plan недвижимость выше вторичной. Это связано с тем, что новые задания могут иметь повышенный уровень комфорта или даже строится в тандеме с мировыми брендами, что существенно влияет на цену.
Также может влиять и объем застройки: если на вторичном рынке мало предложений, при этом район активно застраивается, за счет разброса цен средняя цена off-plan может быть выше.
«Сейчас на рынке наблюдается интересная тенденция, поскольку по общим данным средняя стоимость строящего жилья порой дороже готового. На практике строящееся жилье, конечно, доступнее готового»
Менеджер Михаил, LP Estate
Чтобы понимать точный разброс цен в конкретном районе и комплекса, лучше проконсультироваться со специалистами по недвижимости.
Примеры стоимости разных объектов
Ниже мы собрали подборки объектов, чтобы вы могли примерно понять порядок цен. Важно, что данные носят информационный характер, т.к. цены могут измениться на момент прочтения материала.
Виллы и таунхаусы
Gems Estates
Статус жилья: строящееся, осень-зима 2025 года
Стоимость: 5-спальные виллы от 17,2 млн. AED / ≈ 4,69 млн. $
RAYA IN ARABIAN RANCHES III
Статус жилья: строящееся, сдача проекта летом 2026
Стоимость: 3-спальные таунхаусы от 1,95 млн. AED / ≈ 532 тыс. $
Just Cavalli Villas
Статус жилья: готово к заселению
Стоимость: 3-спальные виллы от 1 млн. дирхамов / ≈ 273 тыс. $
Gardenia Villas
Статус жилья: готово к заселению
Стоимость: 4-спальные виллы от 8,1 млн. AED / 2,2 млн. $
Апартаменты
THE RITZ-CARLTON RESIDENCES BUSINESS BAY
Статус жилья: строящееся, сдача весной-летом 2025
Стоимость: 1-спальные апартаменты площадью 204 м² от 8,5 млн. AED / 2,32 млн. $
Millenium Binghatti Residences
Застройщик: Binghatti Developers
Стоимость: 2-спальные апартаменты площадью 130 м² от 1,95 млн. AED / 532 тыс. $
Majestine
Стоимость: студия 44 м² от 1,43 млн. AED / 390 тыс. $
Cloud Tower
Стоимость: 1-комнатные квартиры 35 м² от 396 тыс. AED / 108 тыс. $
Расположение: Al Barsha South Fifth
Madinat Jumeirah Living
Статус жилья: готово к заселению
Стоимость: 1-спальные апартаменты площадью 81 м² от 1,5 млн. AED / 409 тыс. $
Nikki Beach Residences
Статус жилья: готово к заселению
Стоимость: 1-спальные апартаменты 149 м² от 3 млн. AED / 817,5 тыс. $
Ellington house
Застройщик: Ellington Properties Development
Статус жилья: строящееся, сдача весной 2025
Стоимость: 1-комнатная квартира 78 м² от 1,64 млн. AED / 447 тыс. $
Расположение: Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid
Выводы
- В Дубае сильный разброс цен на жилье: можно найти как готовые апартаменты в центре Дубая за 7 млн рублей, так и виллы за городом за 70 млн. рублей
- Стоимость жилья зависит от стандартных критериев: местоположения, типа недвижимости, инфраструктуры, стадии строительства, престижа района и т.д.
- Земельный департамент Дубая открыто публикует все данные о числе сделок, средней стоимости, доходности объектов и много другой полезной информации. Однако при анализе важно учитывать тип жилья и его особенности, стадию строительства, текущее состояние рынка и другие факторы.
- Чтобы не ошибиться с выбором объекта, перед покупкой лучше пообщаться с местными агентствами: у брокеров можно узнать много информации, которую не найти в открытых источниках.