Удаленная сделка: как безопасно купить жилье в Дубае и не попасть на мошенников
Даже в одной из самых безопасных юрисдикций — ОАЭ — можно попасть на недобросовестные компании. В одних случаях все может обойтись только потерей времени — тоже неприятно, но пережить можно. В других — можно лишиться миллионов и так и не получить желаемое жилье.
Чтобы вы могли самостоятельно выбрать надежного брокера, рассказали, как проходят онлайн-сделки и что нужно проверить у агентства, прежде чем начать работу.
Насколько вообще безопасно покупать недвижимость онлайн
Онлайн-сделки с недвижимостью были введены государством на фоне пандемии 2020 года. В этот период во всем мире действовали ограничения на перемещения, в т.ч. и в ОАЭ. Из-за этого простаивали объекты и замораживались стройки.
Чтобы поддерживать приток иностранного капитала, государство разработало сервисы для безопасной купли-продажи и аренды недвижимости без личного присутствия. В каждом Эмирате свои условия проведения сделок с недвижимостью, в этой статье мы будем говорить про Дубай.
Все сделки с недвижимостью проверяются и регистрируются подразделением Земельного департамента Дубая — Real Estate Regulatory Authority(RERA). Чтобы повысить безопасность сделок, применяется ряд мер. Например:
● Застройщик может продавать недвижимость на стадии off-plan — начатое строительство — только при достижении 20% готовности объекта.
● Девелопер оплачивает банковские гарантии на сумму 50% от всей стоимости строящейся недвижимости.
● Все платежи от покупателей за строящиеся объекты сначала поступают на эксроу-счет Земельного департамента Дубая. Только при достижении каждого конкретного этапа застройщик постепенно получает доступ к средствам.
● К моменту завершения строительства на эксроу-счете остается не менее 10% от общей стоимости объекта. Эта сумма является страховой на случай, если после завершения работу будут выявлены недостатки, которые нужно будет устранить.
● Если по каким-то причинам застройщик останавливает строительство, государство в срочном порядке находит нового застройщика для завершения строительства. Если поиски затягивается, инвесторам возвращаются все внесенные средства.
Важно не путать off-plan недвижимость и pre-launch — продажу на стадии проекта. В случае последнего объект можно получить по самой низкой стоимости, при этом гарантии от Земельного департамента о завершении строительства не будут действовать.
Все данные о сделках с недвижимостью в Дубае публикуются открытых сервисах от Земельного департамента:
С их помощью можно самостоятельно исследовать рынок, чтобы принимать взвешенное решение о покупке жилья.
Несмотря на такой контроль за сделками, Земельный департамент не хранит информацию о владельцах недвижимости, что позволяет сохранять конфиденциальность данных.
Как проходит онлайн-сделка покупки недвижимости
Онлайн-покупка недвижимости происходит в несколько этапов. В зависимости от агентства, процедура может несколько отличаться у разных агентств.
Ниже мы приводим, как выглядит онлайн-покупка строящейся недвижимости в нашем агентстве
Что должно насторожить при общении с агентством
Ниже ключевые критерии, на которые стоит обратить внимание при общении с брокером или агентством.
Уход от ответа про лицензию
У всех брокеров и агентств недвижимости в Дубае должна быть специальная лицензия от Земельного департамента Дубая — Real Estate Regulatory Authority (RERA). Без этой лицензии компания сможет только консультировать по недвижимости и процессу покупки.
Чтобы обходить это требование, некоторые агентства обращаются к посредникам, которые занимаются именно сопровождением сделки, при этом клиенту об этом не сообщается. Из-за этой схемы покупатели переплачивают несколько тысяч долларов.
Деятельность агентств с лицензией строго регулируется RERA, поэтому прежде чем начать работу с конкретной компанией, уточните у нее:
Лицензия нашего агентства выглядит так:
Более того, информацию о наличие лицензии можно проверить самостоятельно в специальном сервисе от Земельного департамента Дубая:
● данные о действующих брокерах
● данные о действующих агентствах недвижимости
Завышенная рентабельность
В зависимости от типа недвижимости показатель возврата инвестиций — ROI — в среднем колеблется в диапазоне 5-10%.
Например, согласно данным сайта bayut самый высокий ROI у студий в следующих районах:
С точки зрения планировок, наибольшим спросом пользуются 1-2 спальные апартаменты:
Конечно, бывают уникальные случаи, когда конкретный объект взлетает в цене всего за пару месяцев или же внезапный рост спроса, например, на фоне глобальных мероприятий типа EXPO-2000 или экономической ситуации. Однако гарантировать такие показатели не может ни один агент: максимум — дать примерную оценку с учетом анализа рынка, окружающих объектов и спроса в целом.
Например, в нашей практики были объекты с доходностью до 60%, но это уникальные случаи.
Оплата недвижимости на счет агентства
По закону все платежи за строящуюся недвижимость, включая стоимость недвижимости и госпошлины происходят на специальный IBAN-счет Земельного департамента Дубая. Далее департамент самостоятельно распределяет средства. Исключение — оплата брони объекта. Эта сумма поступает напрямую застройщику.
Такая схема позволяет полностью обезопасить ваши средства от мошенников. Если агентство предлагает перечислить оплату на свои личные счета, есть риск, что вас пытаются обмануть.
Агентство настаивает на конкретном объекте/застройщике
Если агентство настаивает на конкретном объекте, скорее всего у него соглашение с застройщиком, которое принесет бонусы компании. При этом не факт, что это предложение совпадет с вашими запросами.
При общении с агентами четко объясните, для чего вы ищете недвижимость, какие у вас критерии отбора и внимательно изучите предложение застройщика.
У агентства нет юристов в штате
Если вы покупаете недвижимость на этапе проекта или строительства, важно, чтобы договор с застройщиком учитывал все факторы: что именно за объект, какая площадь и планировка, куда будут выходить окна, какие этапы строительства предстоят, срок сдачи объекта и другие нюансы.
Без этого, после сдачи объекта вы можете получить совсем не то жилье, которое планировали, а оспорить это будет почти невозможно.
Чтобы договор максимально защищал ваши интересы, важно, чтобы в агентстве был свой юридический отдел.
Нет постоянного офиса
Для аренды офиса в Дубае обычно требуется внесение оплаты за 6-12 месяцев вперед. Если у компании есть постоянный офис, это говорит о том, что, как минимум, компания готова к личным встречам и в случае вопросов, вы будете знать, где ее найти.
Однако, это критерии работает в паре с перечисленными выше. Пример — громкое разбирательство вокруг АН «Дубайское агентство недвижимости», оно же — DAN Real Estate L.L.C. Владелец агентства даже знакомил некоторых клиентов со своими родными, однако это не помешало ему обмануть их: он получал платежи за жилье на счета своей компании, а застройщику переводил только часть. По данным на октябрь 2022 клиенты потеряли более 100 млн. рублей из-за махинаций агентства. Будьте аккуратны, поскольку сейчас это агентство функционирует под названием «Агентство недвижимости «Дубай».
Отзывы в сети
Прежде чем работать с конкретной компанией на всякий случай стоит проверить ее репутацию в сети. При этом, смотреть нужно не только на наличие негативных комментариев, но и как компания отвечает на недовольства клиентов: идеальных компаний нет, однако, если бизнес идет навстречу клиентам и пытается решать его проблемы, риск, что вы столкнетесь с непорядочной компанией, ниже.
Выводы
- Государство принимает всевозможные усилия, чтобы обеспечить безопасность и комфорт проведения сделок с недвижимостью для обеих сторон.
- Права покупателей максимально защищены при покупке готовой и off-plan недвижимости. На стадии pre-launch самые выгодные цены и самые высокие риски.
- Чтобы не попасть к мошенникам, проверяйте лицензию агентства, наличие юр. отдела, офиса, отзывов в сети и переводите средства только на счет застройщика и Земельного департамента Дубая.