Ипотека

1 июля 2024 года завершилась одна из главных социальных программ российского правительства. Массовая льготная ипотека была запущена в пандемию, чтобы поддержать застройщиков и обеспечить население доступным жильем. Но, вопреки задумке, цены подскочили, рынок оказался перегрет — и теперь его участники готовятся к затяжному кризису. «Медуза» изучила, как многообещающая идея повлияла на доступность жилья и почему ее считают ошибкой даже в Госдуме.
Льготные программы в сфере недвижимости в России работали с 2019 года, но с наступлением пандемии в 2020-м спрос начал резко падать. В апреле, на второй месяц локдауна, количество сделок сократилось на 44%. В такой ситуации многие девелоперы могли обанкротиться, им необходимо продавать объекты, чтобы оплачивать новые стройки.
Уже к концу месяца правительство нашло решение: выдавать населению кредиты под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Рыночные ставки тогда были около 9%, разницу банкам компенсировали из бюджета.
Тогда власти поняли, что программа дорого обходится бюджету, и подняли ставку до 7%, а максимальную сумму ограничили тремя миллионами. Еще сильнее цена кредита подскочила с началом войны России и Украины: ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, что потребовало еще бóльших компенсаций из бюджета. В результате заемщикам приходилось платить до 12% годовых.
Минфин предупреждал, что непредвиденные расходы могут составить десятки миллиардов рублей, но чаще в официальной коммуникации указывал на перегрев рынка недвижимости и риски «пузыря».

Для этого были все основания. Льготная ипотека вызвала рекордный спрос на недвижимость, который превышал предложение. В таких условиях цены неизбежно начинают расти. За четыре года цена квадратного метра в московской новостройке взлетела на 79%, в Санкт-Петербурге — на 105%. Средняя цена трехкомнатной квартиры в столице достигла 45 миллионов рублей.
В ЦБ сообщили, что средний срок ипотечного кредита увеличился до 26 лет. Учитывая возраст заемщиков, это означает, что большинство россиян погасят долг уже на пенсии. За рубежом это не редкость, но ставки там ниже, а доходы пенсионеров выше
К тому же в 30% случаев в течение года после покупки квартиры россияне брали еще один кредит — на ремонт.
Задачу повышения доступности жилья программа тоже не решила. По подсчетам Сбера, обладатель медианной российской зарплаты по льготной ставке может купить квартиру площадью 25,8 квадратных метра — это на шесть метров меньше, чем в 2020 году.
«Этажи» приводят другой пример: при одинаковых сроках кредита и размерах ежемесячного платежа площадь доступной квартиры за пять лет упала в три раза. Площадь самих объектов физически сократилась на четверть из-за популярности относительно дешевых малогабаритных студий.
Матовников из Сбера подтверждал тренд: доля обеспеченных покупателей за четыре года выросла с 59 до 85%: «Почему? Цены задрали. Весь этот спрос девелоперы положили себе в карман».
Застройщики действительно оказались главными бенефициарами программы.
Спрос был таким большим, что они стали сдавать объекты быстрее: средний срок строительства сократился на 15-20%. Прибыль девелоперов за два года выросла в два раза. Заработать смогли также производители стройматериалов, мебели и предметов интерьера.
В итоге Минфин признал, что «рост цен на недвижимость полностью нивелировал положительный эффект» программы. «Люди фактически проигрывали в финансах», — констатировал депутат Госдумы Анатолий Аксаков, назвав льготную ипотеку ошибкой.
Получается, хорошо, что ее отменили? Теперь цены упадут?
Такая точка зрения есть. Депутат Аксаков допускает, что квартиры могут подешеветь на 40% уже в этом году. Его аргумент — в том, что застройщикам по-прежнему нужны деньги на новые проекты, поэтому придется идти навстречу потребителям. Окончательной стабилизации ситуации он ждет в 2025 году.
Греф более пессимистичен: «Сейчас мы пару лет поболеем на рынке ипотеки, будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто». Льготную ипотеку он сравнил с допингом: «Если ты в течение двух лет принимаешь стимулирующие препараты, потом придется выходить с помощью специалистов из всей этой истории».
РБК, впрочем, уточняет, что медианная квартира — 37 квадратных метров — может комфортно оплачиваться при доходе в 233 тысячи рублей.