Управление многоквартирными домами: общественное мнение и актуальные проблемы

(примерный перевод на русский язык https://yuksalish.org/uzc/news_detail/807)

В соответствии с Постановлением Президента Республики Узбекистан «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирным жилым фондом» от 19 июня 2021 года в нашей стране проведена масштабная работа по ремонту многоквартирных домов и благоустройству прилегающих к ним территорий.

Сегодня в нашей республике насчитывается 42 тысячи 72 многоквартирных жилых дома с общим числом квартир более 1,4 миллиона. Из них 38 689 обслуживаются 821 компанией по управлению, 849 — 157 компаниями, 676 — прямыми владельцами и 1405 — офисами и организациями.

В феврале 2025 года движение «Юксалиш» изучило эффективность работы управляющих и управляющих компаний многоквартирных домов, а также отношение населения к этой системе.

Проанализировано состояние управления 371 многоквартирным домом по всей республике и деятельность 109 управляющих компаний (далее – БСК), их обслуживающих.

Кроме того, был проведен социальный опрос среди 2340 респондентов с целью выявления отношения потребителей к услугам, предоставляемым БСК.

В ходе исследований был выявлен ряд проблем в управлении многоквартирными домами, вызвавших возражения жителей.

В частности, было выявлено, что подвалы 52 обследованных многоквартирных домов не были очищены от мусора из-за ненадлежащего или несвоевременного проведения технического обслуживания 16 управляющими организациями, а фасады 34 многоквартирных домов нуждались в ремонте из-за невыполнения 18 управляющими организациями текущих ремонтных работ.

В ходе мониторинга проводились опросы жителей многоквартирных домов относительно деятельности управляющих компаний. Установлено, что отсутствие работ по благоустройству со стороны управляющих компаний в 112 многоквартирных домах и на прилегающих территориях вызывает обоснованное недовольство жителей.

В частности, стало известно, что управляющие компании не будут организовывать 32 (7 БСК) многоквартирных жилых дома в Кашкадарьинской области, 23 (3 БСК) в Джизакской области, 12 (5 БСК) в Сурхандарьинской области и 12 (2 БСК) многоквартирных жилых домов в Андижанской области.

В ходе общенационального опроса 35,8% респондентов оценили деятельность БСК как неудовлетворительную.

Кроме того, имеют место случаи, когда собственникам многоквартирных домов не предоставлена ​​возможность свободного выбора формы управления домом.

Однако статья 4 Закона Республики Узбекистан «О защите прав потребителей» гарантирует потребителям право свободного выбора товаров (работ, услуг) и требования их надлежащего качества.

Однако при выборе способа предоставления жилищных услуг через органы управления не обеспечивается непосредственное участие собственников в процессе выбора БСК.

В результате между БСК и собственниками возникают различные споры. К таким проблемам относятся, например, отказ собственников от заключения двустороннего договора, неуплата обязательных взносов, неполное и некачественное выполнение услуг, предусмотренных КБК, взимание платы за не оказанные услуги.

Кроме того, имеют место случаи, когда на обслуживание выделяется более 100 многоквартирных домов без учета мощности и пропускной способности одного ЦБК.

Например, в городе Ургенч ООО «Хорезм Шинам Уйгур» имеет 307 домов, в Асакинском районе ООО «Био Тех Сервис» имеет 172 дома, в городе Самарканд ООО «Самарканд Алтын Аср» имеет 167 домов, в городе Кагон ООО «Бахшулло Камолиддин» имеет 131 дом, а в городе Термез ООО «Сарвар Термиз Сервис» имеет 124 дома.

В интервью с собственниками жилья, проживающими в многоквартирных домах, принадлежащих этим БСК, жильцы заявили, что не признают управляющую компанию и что плата взимается без предоставления услуг.

КРОМЕ ТОГО, В ХОДЕ ОНЛАЙН-ВСТРЕЧИ С НЕСКОЛЬКИМИ ЭКСПЕРТАМИ ОТРАСЛИ, ЗАДЕЙСТВОВАННЫМИ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Г. ТАШКЕНТА, БЫЛО ВЫЯВЛЕНО, ЧТО ПРЕДСТАВИТЕЛИ МЕСТНЫХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ СВОИМИ НЕЗАКОННЫМИ И НЕПРАВОМЕРНЫМИ ДЕЙСТВИЯМИ СОЗДАЮТ РЯД ПРОБЛЕМ В СЕКТОРЕ, ЧТО ЭТИ ПРОБЛЕМЫ НЕГАТИВНО ВЛИЯЮТ НА НАСТРОЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ, А ИХ ПРОСЬБЫ ОБ ИХ УСТРАНЕНИИ НЕ РЕШАЮТСЯ.

В ЧАСТНОСТИ, СЕРЬЕЗНЫЕ ВОЗРАЖЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ВЫЗВАЛА НЕЗАКОННАЯ ПЕРЕДАЧА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ УПРАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЯМ ГЛАВАМИ РАЙОНОВ БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ — ЖИТЕЛЕЙ, ПРОЖИВАЮЩИХ В ЭТИХ ДОМАХ.

НАПРИМЕР, СОГЛАСНО ПРЕДСТАВЛЕННЫМ ЭКСПЕРТАМИ ДОКУМЕНТАМ (ИМЕЮЩИМСЯ В ИХ РАСПОРЯЖЕНИИ), В 2024 ГОДУ  ЗАКРЕПИЛИ ЗА УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ 1096 МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ОСНОВАНИИ 8 ПРОТОКОЛОВ, В МИРЗО-УЛУГБЕКСКОМ РАЙОНЕ 17 МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ, А ТАКЖЕ 115 МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ ЗА УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ НА ОСНОВАНИИ 2 ПРОТОКОЛОВ.

Кроме того, было установлено, что органы местного самоуправления оказывают давление с целью передачи многоквартирных домов, находящихся в управлении товариществ собственников жилья, в ведение БСК.

ТО ЕСТЬ ИНИЦИАТИВА ПО ВНЕДРЕНИЮ ПРИНЦИПА «ОДИН МИКРОРАЙОН – ОДНА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» И ЗАКРЕПЛЕНИЮ ЕГО ЗА БСК БЕЗ УЧЕТА МНЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ РАССМАТРИВАЕТСЯ КАК АДМИНИСТРАТИВНОЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВО В ПРОДВИЖЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ БСК, А НЕ НАСЕЛЕНИЯ.

Тот факт, что многие БСК не соблюдают требования законодательства при установлении обязательных платежей и не отчитываются перед населением о предоставленных услугах, свидетельствует о том, что сектор функционирует вопреки принципам прозрачности.

Предусмотрено, что БСК будут дважды в год представлять собственникам отчеты о поступлении обязательных взносов и расходах на управление многоквартирными домами. Однако жалоб на отсутствие отчетности перед собственниками о деятельности и расходах большинства БСК достаточно.

Прояснить взаимосвязь в этом вопросе помогли результаты анонимного опроса, проведенного относительно деятельности БСК.

В ходе опроса о том, насколько быстро БСК реагирует на жалобы граждан, 26,6% владельцев недвижимости заявили, что жалобы на проблемы решаются в течение недели. 17,4% респондентов отметили, что решение проблем занимает месяц и более, а 17,4% сообщили, что вообще не получают ответа.

30,8% респондентов заявили, что после введения системы передачи многоквартирных домов в собственность БСК никаких изменений не произошло, а 16,9% из них заявили, что услуга вообще не предоставлялась.

В то же время население, принявшее участие в опросе, высказало ряд предложений по предоставлению дополнительных услуг ЦОБ и улучшению качества существующих услуг.

В то время как 46,1% респондентов считают важным улучшение окружающей среды и увеличение площади зеленых насаждений, 45,7% призывают к установке видеонаблюдения на открытых пространствах для повышения безопасности.

44% респондентов отметили, что мнение собственников не учитывалось при определении обязательных ежемесячных взносов, а 14,7% отметили, что высокие цены были установлены, несмотря на их возражения.

27,1% респондентов выразили недовольство тем, что управляющие компании собирают деньги, не оказывая никаких услуг. При этом 24,1% респондентов отметили, что цены высоки по сравнению с объемом и качеством услуг.

Проведенный анализ показывает, что, несмотря на проводимые реформы в сфере управления многоквартирными домами, в деятельности управляющих компаний по-прежнему сохраняется ряд проблем, связанных с эффективностью, подотчетностью и качеством услуг. В ЧАСТНОСТИ, ИМЕЕТ МЕСТО ОГРАНИЧЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ СОБСТВЕННИКОВ СВОБОДНО ВЫБИРАТЬ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ, недостаточная прозрачность деятельности КИК, НЕОБОСНОВАННОЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВО В ПРОЦЕССЫ МЕСТНЫХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ. ЭТО МОЖЕТ НЕГАТИВНО СКАЗАТЬСЯ НА ДОВЕРИИ ОБЩЕСТВЕННОСТИ К РЕФОРМАМ В СЕКТОРЕ.

В результате проведенных исследований сделаны следующие предложения относительно выявленных проблем и путей их решения:

Систему управления многоквартирными домами необходимо полностью пересмотреть, приняв во внимание следующие аспекты:

- ОБЕСПЕЧЕНИЕ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УЧАСТИЯ СОБСТВЕННИКОВ В ВЫБОРЕ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ;

- ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДЕЛЬНОГО КОЛИЧЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, КОТОРЫЕ МОЖЕТ ОБСЛУЖИВАТЬ ОДНА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ;

- внедрить эффективный механизм контроля за обеспечением управляющих компаний необходимыми мощностями, оборудованием и специалистами в целях обеспечения предоставления качественных услуг;

- создать единую онлайн-площадку взаимодействия с целью полной цифровизации отношений управляющих компаний и собственников, создания возможностей для активного диалога с общественностью и оценки деятельности управляющих компаний;

- отмена практики установления минимального размера обязательных ежемесячных взносов в БСК собственниками и его формирование на основе принципов свободной рыночной экономики.

Вместе с тем, Госстройнадзору совместно с хокимиятами городов и районов провести полную проверку деятельности действующих БСК и с учетом мнения населения разработать предложения по устранению выявленных системных проблем.

Для решения имеющихся проблем желательно обеспечить верховенство закона, внедрить открытые и эффективные механизмы управления, защищающие интересы населения, укрепить материальный и институциональный потенциал БСК, а также применять подходы, основанные на международном опыте.