Не всё верно в статье Анхор.уз
Издание Анхор.уз опубликовало статью под названием «Как повысить эффективность и ответственность управляющих компаний в Узбекистане» https://t.me/anhoruz/33686
Приведу эту статью полностью со своими замечаниями
С 2022 года в Узбекистане начался массовый переход от товариществ собственников жилья (ТСЖ) к управляющим компаниям. Это должно было стать шагом к прозрачности, порядку и повышению качества обслуживания многоквартирных домов. Однако реальность оказалась далекой от ожиданий.
Жители домов №7, 7А и 7Б по улице Абдуллы Кодирий в Юнусабадском районе Ташкента оказались в затруднительном положении после заключения договора с УК ООО Exclusive House Service Boshqaruv Kompaniyasi в октябре 2024 года.
Управляющая компания обязалась поддерживать конструктивные элементы зданий, инженерные системы и прилегающие территории в надлежащем состоянии, а также осуществлять техническое обслуживание домов согласно договору. Однако, когда в подвале дома 7Б начала скапливаться вода, ставя под угрозу его фундамент, УК отказалась устранять проблему, сославшись на то что, за эту проблему ответственность несет застройщик.
Жители обратились в компанию с официальным требованием устранить недостатки, но ответа не последовало. Они также направили жалобы в соответствующие органы, но ответа на решение вопроса еще не поступило.
Жильцы запросили у директора управляющей компании Гульчехры Маманазаровой отчет о проделанных работах, однако и этот запрос был проигнорирован, нарушая ст.29 закона “Об управлении многоквартирными домами”. Эта статья устанавливает, что управляющая организация обязана обеспечить собственникам помещений свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости. Между тем, угрозы безопасности дома становятся все более очевидными.
В данном конкретном случае нельзя винить именно УК. Может проблема со скапливаемой водой связана с дефектом при постройке дома, который должен решить застройщик, а не УК. В ПП-5152 от 19.06.2021г. «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» указано следующее:
7. Установить порядок, в соответствии с которым:
г) управление построенным и принятым в эксплуатацию многоквартирным домом в первые два года возлагается на его застройщика, вводится гарантийный срок на эксплуатацию многоквартирного дома в данный период.
Проблема не единичная
Жалобы на работу управляющих компаний поступают не только из Юнусабадского района, но и из других районов Ташкента и городов Узбекистана. Жители многоквартирных домов сообщают, что УК получают платежи за обслуживание, но фактически не выполняют никакие работы.
Основные проблемы, на которые жалуются жильцы: отсутствие ремонтных и профилактических работ, отказ УК устранять аварийные ситуации, перекладывание ответственности на застройщиков, недостаток квалифицированных специалистов.
Согласно статье 27 закона “Об управлении многоквартирными домами”, регулирующему деятельность управляющих компаний, УК обязаны содержать в штате не менее двух специалистов по управлению многоквартирными домами. Однако на практике многие УК не имеют штатных специалистов, таких как сантехники, сварщики и электрики, что делает невозможным своевременное устранение проблем.
Вот здесь идёт неправильное понимание и толкование ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», в статье 27 которого указано следующее:
В штате управляющей организации необходимо наличие не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, имеющих соответствующий квалификационный (аттестационный) сертификат.
Таким образом, в статье 27 закона говориться об обязательном наличии в штате УК не менее 2-сотрудников, имеющих квалификационный сертификат по управлению домами, а не про то, что в УК должно быть всего не менее 2-х сотрудников. Да и на счёт того, что на практике многие УК не имеют штатных специалистов (сантехников, сварщиков, электриков) я тоже не уверен. Скорее может быть наоборот, что в штате УК много этих специалистов, а по факту их нет, то есть они являются «мёртвыми» душами.
Кто несет ответственность
Согласно закону “Об управлении многоквартирными домами”, управляющие компании несут ответственность за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение санитарного состояния и безопасности зданий, своевременное устранение аварийных ситуаций.
Кроме того, Гражданский кодекс Узбекистана (ст. 236, 258, 324, 333) требует надлежащего исполнения обязательств. Однако отсутствие контроля со стороны надзорных органов делает эти нормы неэффективными. Государственная инспекция по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда при Министерстве жилищно-коммунального обслуживания должна осуществлять надзор за УК.
Не совсем понял причём тут статья 258 Гражданского кодекса, в которой указано следующее:
Статья 258. Последствия неисполнения требования об удостоверении исполнения обязательства
При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения, должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
Причём тут расписка и долговой документ? Ну да ладно.
Один из экспертов в сфере государственного управления, пожелавший остаться анонимным, в разговоре с редакцией заявил:
«Узбекистан еще не готов к переходу на управляющие компании. Без жесткого контроля они не работают – только собирают деньги. В ТСЖ хотя бы были люди, которые реально занимались ремонтом и уборкой, а сейчас мы имеем просто людей в костюмах занимающиеся рэкетом под видом управляющих компаний».
Кто же этот эксперт-аноним? Так и хочется спросить, кто ты, Воин, невидимого и анонимного фронта, который делает такие выводы?
Узбекистан готов, только не к переходу на УК, а к свободному выбору способа управления домами с помощью УК, ТСЖ или непосредственного управления. Говорить огульно про все УК, что они не работают, только собирают деньги и занимаются рэкетом, и превозносить в этом смысле ТСЖ, думаю неправильно для якобы «эксперта». Как и везде, как и во всех сферах, есть плохо работающие и есть хорошо работающие УК, ТСЖ и непосредственно управляющие.
Законодательство предусматривает возможность для жильцов отказаться от услуг управляющей компании. Согласно ст. 28 закона “Об управлении многоквартирными домами”, собственники помещений многоквартирного дома могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УК не выполняет свои обязательства. Однако этот процесс требует проведения общего собрания жильцов и согласования всех юридических нюансов.
По данным Агентства стратегических реформ, в 2024 году в Узбекистане насчитывалось 1 366 374 дома, из которых под управлением УК находится 223 831 (16%). Несмотря на это, жильцы по всей стране продолжают сталкиваться с теми же проблемами: бездействие компаний, отсутствие прозрачности и низкое качество услуг.
Необходимо внести изменения в систему контроля управляющих компаний:
1. Обязать управляющие компании вносить страховой депозит в республиканский фонд (200 млн сумов), предназначенный для компенсации за действия или бездействия.
А почему обязать вносить страховой депозит только УК? Почему не обязать вносить депозит и поставщиков коммунальных услуг-Веолию, Узсувтаминот, Худудгаз, Региональные электрические сети, Махсустранс? Ведь и поставщики коммунальных услуг часто бездействуют. У нас разве отопление соответствует требуемому качеству? А отключение электроэнергии?
Да и что даст этот депозит? Потребитель столкнётся с кучей проблем, бюрократической машиной и административным ресурсом, чтобы доказать действие или бездействие УК и получить компенсацию. И первыми УК будут «покрывать» Минстройкомхоз и хокимияты.
2. Обеспечить прозрачность работы УК через открытые отчеты и цифровые платформы.
И опять это ничего не даст. Предположим, в открытой платформе, например на сайте «Менинг уйим» будет выложен со стороны УК отчёт, который не соответствует действительности. И что? Кто-то с этим что-то сделает? Нет. В своё время на сайте «Обод уй», который являлся как бы прообразом системы «Менинг уйим» были выложены Протоколы общих собраний с явным нарушением действующего законодательства и с подлогом. И никто из властей никаких мер по этому вопросу не принял.
3. Разработать механизм оперативного решения проблем жильцов и инструмент быстрого реагирования.
4. Ввести штрафные санкции КоАО за бездействие управляющих компаний.
Без кардинальных изменений в системе контроля и ответственности ситуация, похоже, останется неизменной.
В итоге, лично я делаю вывод, что статья подготовлена изданием Анхор.уз и якобы «экспертом», которые вообще не в курсе всей ситуации с управлениями домами и неправильно делают акценты. Вся проблема в том, что у нас с 2022 года и по сей день проводится программа принудительной УКанизации, когда дома, вместе с их жителями, как с баранами, Минстройкомхоз и хокимияты, используя административный ресурс и пользуясь программой «Менинг уйим» как орудием незаконного перевода домов, принудительно загоняют дома в УК, не спрашивая мнение самих жителей. Главная проблема, что рынок жилищных услуг лишают свободной конкуренции между органами управления и лишают права жителей выбирать способ и орган управления.
Ведь если рядом расположенные дома находятся в разных органах управления-УК, ТСЖ, непосредственное управление, то жители сами будут сравнивать, в каком доме лучше обслуживание, в каком доме больше производится работ по ремонту общего имущества, в каком доме более открыто орган управления отчитывается перед жителями и на основании всего этого, сами сделают свой выбор и сами добровольно перейдут в то УК, ТСЖ или выйдут на непосредственное управления, где услуги оказываются лучше.
А сейчас у нас Минстройкомхоз и хокимияты видимо считают, что только они лучше знают, что лучше для жителей домов и что жители домов бараны, которые сами не могут сделать правильный выбор и изо всех сил стараются сделать жителей насильно якобы «счастливыми» загнав их насильно в лоббируемые УК. Хотя есть известная поговора, что насильно мил не будешь.