Очередное нормомарательство от Минстройкомхоза.
Минстройкомхох на портале обсуждения проектов НПА опубликовал проект Приказа «ОБ утверждении Правил содержания и использования многоквартирных домов». https://regulation.adliya.uz/project/3297/20275?contentLang=oz
В конце прошлого года я видел этот проект, но так как он попал ко мне из сторонних источников и так как я не думал, что такой недоработанный проект попадёт в Минстройкомхоз и даже будет опубликован на портале обсуждений НПА, то я его не публиковал.
Но сейчас можно опубликовать свои замечания к этому недоработанному проекту Приказа.
6. В состав общего имущества в МКД входят:
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, ВКЛЮЧАЯ ТРАНСФОРМАТОРНЫЕ ПОДСТАНЦИИ, тепловые пункты, обслуживающие один МКД, автостоянки, спортивные и детские площадки, расположенные в границах прилегающего земельного участка.
Интересно, с каких это пор ТП входят в состав общего имущества? ТП находятся на балансе РЭС. В итоге имеем противоречие ПКМ-319 от 31.05.2024г.
7. Внутренние инженерные системы холодного и горячего водоснабжения считаются общим имуществом. К ним относятся стояки, ОТВЕТВЛЕНИЯ ОТ СТОЯКОВ ДО ПЕРВОГО ОТКЛЮЧАЮЩЕГО УСТРОЙСТВА, ОТКЛЮЧАЮЩИЕ УСТРОЙСТВА, коллективные (общедомовые) приборы учёта холодной и горячей воды, первичные запорные и управляющие краны на вводе стояков в квартиру, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное в данных сетях.
Фраза «до первого отключающего устройства» видимо тупо скопирована с каких-то зарубежных норм. У нас, согласно ПКМ-194, граница раздела между общим имуществом и имуществом собственника является ответвление от стояка в квартиру собственника. Более того, согласно ЗРУ-581 общим имуществом является оборудование, которое обслуживает более одного помещения (квартиры). А ответвление от стояков в квартиру уже обслуживает только одну квартиру и не может являться общим имуществом. Более того, собственник квартиры может установить первый отсекающий вентили рядом со смесителем. В результате орган управления должен будет обслуживать внутриквартирную разводку от стояка до смесителя.
В итоге имеем противоречие ЗРУ-581 от 07.11.2019г. и ПКМ-194 от 15.07.2014г.
9. В состав общего имущества входят следующие внутренние системы теплоснабжения:
Нагревательные элементы;
Нагревательные элементы, то есть радиаторы отопления по ЗРУ-581 и ПКМ-194 не относятся к общему имуществу, так как обслуживают только одну квартиру.
В итоге имеем противоречие ЗРУ-581 от 07.11.2019г. и ПКМ-194 от 15.07.2014г.
10. В состав общего имущества входят следующие внутренние системы электроснабжения:
кабельные линии (сети), проведённые от внешней границы до индивидуальных или общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии в соответствии с пунктом 14 настоящих Правил, а также иное электрическое оборудование, входящее в состав данной системы.
Согласно ПКМ-319, граница раздела между РЭС и органом управления являются клеммы на ГРЩ дома, к которым присоединён входящий кабель.
В итоге имеем противоречие ПКМ-319 от 31.05.2024г.
11. Внешние границы электрических, тепловых, водоснабжающих, канализационных, а также информационных и телекоммуникационных сетей (включая проводное радиовещание, кабельное телевидение, оптоволоконные сети, телефонные линии и другие аналогичные сети), относящихся к общему имуществу, считаются наружными стенами МКД, если иное не предусмотрено законодательством.
Граница раздела по внешним стенам здания определена только для теплоснабжения. Для водоснабжения и канализации границы раздела прописаны в ПКМ-194, для электроснабжения границы раздела прописаны в ПКМ-319. Что касается информационных и телекоммуникационных сетей (включая проводное радиовещание, кабельное телевидение, оптоволоконные сети, телефонные линии, то эти сети вообще не относятся к общему имуществу.
18. Содержание общего имущества в надлежащем состоянии обеспечивается:
собственниками помещений;
управляющей организацией;
при непосредственном управлении МКД собственниками — работы по содержанию, использованию и ремонту общего имущества выполняются на основании договора с организациями жилищно-коммунальной сферы.
При непосредственном управлении собственники могут и сами своими силами выполнять работы без привлечения сторонних организаций. Кроме того, согласно Гражданского кодекса у нас существует свобода заключения договора. Но составитель данного проекта видимо очень далёк от практики Непосредственного управления, что не знает этого.
26. Управляющий орган обязан:
вести и обеспечивать наличие состава технической документации на помещения МКД в соответствии с Приложением 1 к настоящим Правилам;
В приложении 1 указан технический паспорт дома, который заполнятся при сдаче дома в эксплуатацию и хранился в БТИ района.
46. При выборе управляющей организации собственниками помещений размер обязательного взноса на содержание и ремонт определяется решением общего собрания с учётом предложений управляющей организации не менее чем на один год.
Получается, что УК не составляет смету доходов и расходов и размер обязательного взноса назначает без обоснований от потолка?
47. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений размер обязательного взноса определяется решением общего собрания в соответствии с договором с исполнителем услуг или подрядчиком.
А если собственники своими силами будут выполнять работы?
48. Для собственников МКД, являющихся членами жилищных товариществ, размер обязательных взносов определяется сметой доходов и расходов, утверждённой общим собранием.
Для всех способов управления размер обязательного взноса должен определяться на основании плана работ и сметы доходов и расходов. И не надо устраивать анархию в этом вопросе.
А про приказ Минстройкомхоза №114 от 15.04.2024г. о минимальном размере взноса видимо забыли, так как не указали, что размер взноса не может быть ниже минимального размера взноса, утверждённого Минстройкомхозом.
59. Фундамент и подвал МКД являются общим имуществом и не могут передаваться отдельным лицам в собственность.
Однако согласно статье 13 ЗРУ-581 Отдельные части общего имущества, за исключением указанных в частях седьмой и восьмой настоящей статьи, могут быть отчуждены на основании решения, принятого единогласно всеми участниками общей долевой собственности.
61. В случае аварий в трубопроводах с накоплением воды или сточных масс подвал должен быть освобождён и продезинфицирован в течение 24 часов.
А будет ли действенна дезинфекция на влажной поверхности, которая за 24 часа ещё не успеет просохнуть?
62. При эксплуатации МКД запрещается:
производить земляные работы на территории здания или в пределах 10 м;
То есть на расстоянии ближе 10 метров нельзя сажать деревья, так как при их посадке нужно производить земляные работы? А как быть в случае повреждения канализационной трубы от дома до первого колодца, которая, согласно ПКМ-194, относится к общему имуществу? Ведь для её замены необходимо производить земляные работы?
67. Фасадная часть многоквартирного дома (МКД) является общим имуществом, и внесение изменений без согласования, установка дополнительных конструкций или оборудования запрещены.
Получается, что запрещается устанавливать конструкции для кондиционера, веревок для белья и другие конструкции? А как быть с установленными на фасадах щитами кабельного телевидения и интернета?
69. Проколы, выемки, установка каких-либо конструкций или оборудования на фасадах с энергоэффективным покрытием запрещены.
Получается, что при облицовке стен базальтом запрещается установка, например кондиционеров? Ну и кто из собственников после этого согласится на утепление фасада базальтом?
73. Вносить изменения в межэтажные перекрытия, устанавливать дополнительные конструкции или оборудование, способные повлиять на их несущую способность или вызвать повреждения, запрещено.
Межэтажное перекрытие это в плита перекрытия, в том числе и в подвале. Однако к этой плите в подвале крепят конструкции для поддержки трубопроводов отопления, ГВС, ХВС, канализации, лотки для электрических кабелей. Это будет тоже теперь запрещено?
88.Для рационального использования тепловой энергии в жилом доме разрешается:
промывка труб и стояков системы отопления;
Что значит разрешается промывка труб и стояков отопления? Это обязательное требование согласно ПКМ-194 от 15.07.2014г. и других нормативных документов по теплоснабжению.
89.Для экономии электроэнергии разрешается:
использование энергосберегающих ламп в общих помещениях;
А без этого разрешения нельзя было использовать энергосберегающие лампы?
91. Для повышения качества систем отопления и горячего водоснабжения разрешается установка индивидуального теплового пункта — пластинчатого теплообменника и оборудования для автоматического регулирования потока воды, температуры и давления.
Дополнительно разрешается замена старых труб на современные изолированные и замена арматуры.
Пластинчатый теплообменник применяется при закрытой схеме теплоснабжения. Если дом находится в зоне ТЦ, которая работает при открытой схеме теплоснабжения, то это разрешение бесполезно.
92.Для создания комфортной температуры в помещениях на радиаторы должны быть установлены термостаты и запорные клапаны.
Фактически у нас собственники квартир не могут правильно пользоваться отсекающими вентилями и байпасом на радиаторах, в результате чего при включении отопления из-за них страдают все собственники по стояку из-за отсутствия отопление. Более того, у нас такое слабое отопление по вине поставщика, что устанавливать термостаты и запорные клапаны не имеет смысла
94. Управляющие организации должны контролировать состояние трубопроводов. Разрешается установка пластиковых труб.
Установка пластиковых труб уже давно разрешена согласно КМК2.04.07.-99 «Тепловые сети».
95. Для экономии электроэнергии в общих помещениях разрешается установка датчиков движения или звука для управления освещением.
А раньше это было запрещено? То есть МинЖКО и хокимияты требовали установку датчиков движения незаконно?
98. Для снижения потерь энергии через окна разрешается:
установка энергосберегающих окон с двумя или тремя стеклами.
А раньше это было запрещено? Можно было устанавливать окна только с одним стеклом?
103. Ежегодно, после завершения отопительного сезона, должны проводиться мероприятия по подготовке внутренних систем теплоснабжения к эксплуатации в осенне-зимний период, включая гидравлические испытания (опрессовку) и промывку, а также профилактическое обслуживание тепловых узлов.
А в пункте 88 данного Проекта указано, что разрешается промывка. Так промывка разрешается или обязательна?
Опрессовка? Что-то в ПКМ-194 от 15.07.2014г. не указано, что внутридомовые сети теплоснабжения должны подвергаться опрессовке. Там только промывка, профремонт и установка сужающих устройств.
105. Системы отопления зданий должны содержаться в надлежащем техническом состоянии и эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:
отсутствие повреждений тепловой изоляции трубопроводов.
В пункте 64 указано, что температура в подвале должна быть не ниже +5 градусов. А согласно КМК 2.04.05-97* «Отопление, вентиляция и кондиционирование»:
3.21*. Тепловую изоляцию следует предусматривать для трубопроводов систем отопления:
Тепловыделения от трубопроводов, прокладываемых в помещениях и подпольях с температурой воздуха + 5С и выше, следует использовать в целях их отопления. Теплоизолировать указанные трубопроводы не следует, если тепловыделения не превышают расчётный тепловой поток на отопление, а температура их поверхности не превышает допустимую по приложению 10*.
И в новом ШНҚ 2.04.05-22 «Иситиш, вентиляция ва кондициялаш»:
65. Ҳисобий ҳаво ҳарорати +5С ва ундан юқори бўлган хоналар ва ертўлаларга ётқизилган қувурлардан ажраладиган иссиқликдан уларни иситиш мақсадида фойдаланиш керак.
Агар иссиқлик ажралиши иситиш учун ҳисобланган иссиқлик оқимидан ҳамда уларнинг сиртининг ҳарорати ушбу ШНҚнинг 10-иловасига мувофиқ йўл қўйилган ҳароратдан ошмаса, мазкур қувурларни иссиқлик изоляция қилмасликка йўл қўйилади.
107. Запрещается самостоятельно вносить изменения в общую систему отопления, устанавливать дополнительные отопительные поверхности и оборудование, а также проводить перепланировку или реконструкцию, влияющую на общие параметры тепла в доме.
А согласно ПКМ-194 от 15.07.2014г. в случае выноса радиаторов на балкон или в случае открытия арки между залом и балконом, производится начисление за дополнительно отапливаемую площадь, что говорит о том, что на это нет запрета.
109. Управляющая организация должна обеспечивать круглосуточное обслуживание и оперативное устранение аварий отопительной системы в течение отопительного сезона.
То есть круглосуточное обслуживание только в отопительный сезон? А в ПКМ-3 от 03.01.2022г. указано, что всегда должно быть круглосуточное обслуживание.
119. Использование системы канализации запрещается в случаях:
отсутствия крышек ревизий или установки негерметичных крышек;
Если пройтись по всем домам, то в очень многих их них в подвалах не будет крышек ревизий. В этом случае как не использовать систему канализации и как запретить собственникам ей пользоваться и не ходить в туалет? Отключить им ГВС и ХВС, чтобы не смывали нечистоты в унитаз?
126. Орган управления МКД обеспечивает эксплуатацию:
вводных кабелей электроэнергии и шкафов распределения с защитой и управлением;
Вводной кабель от ТП до ГРЩ дома согласно ПКМ-319 от 31.05.2024г. обслуживается РЭС.
127. Эксплуатация стационарных кухонных плит централизованного типа в доме осуществляется органом управления ККУ. Также орган управления обеспечивает эксплуатацию групповых линий для квартирных плит, включая защитные аппараты и штепсельные соединения.
Я не знаю, где у нас ещё сохранились кухонные плиты централизованного типа. Это строчка взята со старых Правил, разработанных Узкоммухизматом.
Что касается линий для квартирных плит, то они обслуживают одну квартиру и не относятся к общему имуществу, тем более к общему имуществу не относится и штепсельное соединения для электроплиты, установленное в квартире собственника.
133. Орган управления МКД несет ответственность за обслуживание и сохранность всех установленных солнечных панелей, обеспечение их надежной работы, продление срока службы и оптимизацию производства электроэнергии.
Всех солнечных панелей, даже тех, которые установил собственник для своей квартиры? Или только солнечных панелей, установленных за счёт взносов и являющихся общим имуществом?
141. Панели не должны быть затенены деревьями, новыми зданиями или другими препятствиями.
А если затенены, то орган управления должен срубить деревья и снести новые здания? Интересно, а в ШНК есть такие требования к строящимся зданиям, чтобы их высота была не выше соседних домов и чтобы они не затеняли солнечные установленные панели?
155. Территория, прилегающая к МКД, должна быть благоустроена и озеленена, оборудована инженерно-техническими устройствами для полива деревьев, растений, пешеходных дорожек и тротуаров, а также иметь систему электрического освещения. Для пешеходных дорожек и тротуаров необходимо предусматривать твердое покрытие.
Поливочная система сооружается за счёт взносов собственников и по решению общего собрания. Если собственники не приняли такого решения, то как орган управления может сделать поливочную систему?
156. Работы по содержанию территории, прилегающей к ККУ, включают:
вывоз отходов (мусора, отходов) по договору с организациями, осуществляющими очистку, и контроль выполнения графика их вывоза;
Каких именно отходов? Веток и смета? Так для этого договор не нужен, так как согласно ПП-278 от 15.08.2023г. плата за услуги по вывозу данных отходов взимается в качестве единого платежа с прибавлением к обязательным платежам, установленным за услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов;
установка на обслуживаемой территории контейнеров для мусора, твердых отходов, а при отсутствии системы канализации – контейнеров для жидких отходов;
обустройство площадок для контейнеров с водонепроницаемым покрытием.
Контейнеры для твердых отходов устанавливаются Махсустрансом с учетом норм расстояния от МКД, а не органом управления согласно ПКМ-787 от 02.10.2018г.
157. Зимняя уборка территории, прилегающей к дому, не должна мешать движению пешеходов и транспорта и включает:
очистку гидрантов для пожаротушения на прилегающей территории от снега и льда.
Гидранты устанавливаются в колодцах, принадлежащих Узсувтаминот и обслуживаются МЧС.
Летняя уборка территории включает:
полив территории для уменьшения пыли и увлажнения воздуха.
Какой водой поливать? Водопроводной питьевого качества?
159. Не допускается:
посадка деревьев ближе 6–8 м к зданию;
Для посадки деревьев необходимо производить земляные работы, а в пункте 62 указано, что запрещается производить земляные работы на территории здания или в пределах 10 м;
выгуливание лошадей на дворовых территориях, детских площадках, газонах, зеленых зонах, парках и аллеях (кроме специально выделенных мест);
А у нас лошадей выгуливают во дворах? И есть специально выделенные места для их выгула?
А дальше идёт Приложение 1-Технический паспорт МКД, в котором должны быть отражены технические и экономические характеристики дома, к которому тоже есть замечания.
3.1.3. Количественные характеристики системы отопления
Длина разводки, м
Общая длина или длина подающей и обратной разводки отдельно?
Количество стояков, шт
Каких именно стояков? Отдельно подающих, отдельно обратных или в сумме подающих и обратных?
Длина стояков в подвалах, м
Длина стояков в квартирах, м
А куда отнести длину стояков в межэтажных перекрытиях?
3.3. Система канализации
3.3.2. Количественные характеристики
Длина труб системы канализации в подвалах, м
Длина стояков системы канализации в подвалах, м
Длина стояков, м
А куда отнести длину стояков в межэтажных перекрытиях?
3.4. Система горячего водоснабжения (ГВС)
3.4.3. Количественные характеристики
Длина разводки, м
Длина стояков в подвалах, м
Длина стояков в квартирах, м
А куда отнести длину стояков в межэтажных перекрытиях?
3.6.2. Система газоснабжения
Длина газовых сетей, м
Количество счетчиков, шт
Газовые сети относятся к Худудгазтаминот, а не к органу управления.
5.1. Фундаменты, тип фундамента
Ленточный
Столбчатый
Монолитный
Сборный
Ладно я, работая в своё время прорабом общестроительного участка, я знаю какой фундамент в нашем доме. Но откуда это может знать орган управления?
Объём фундамента, м3
И как узнать сейчас объём ленточного фундамента по проекту дома, если проект дома не сохранился даже в в институте Ташгипрогор? Скрывать фундамент, чтобы узнать его ширину и толщину?
5.6.3. Внутренняя отделка
Площадь стен общих помещений под покраску клеевой краской (акрил), м2
Площадь стен общих помещений под покраску масляной краской, м2
А это зачем нужно, если например стены подъезда можно сделать с панелями из масляной краски разной высоты, а можно вообще все стены покрасить? В результате фактическая площадь окраски буде отличаться от площади окраски, указанной в Техническом паспорте
Площадь почтовых ящиков
Да, почтовые ящики в наше время, когда газеты не выписывают и во многих домах их уже убрали, очень важны.
5.8. Стоимостные характеристики
Балансовая восстановительная стоимость, тыс.сум
Откуда это может знать орган управления?
6. Энергетические характеристики многоквартирных домов
6.1. Температурные условия
Средняя температура внутри квартир (комнат) в отопительный период, С
Расчетная внутренняя температура для проектирования систем отопления и вентиляции, С
Расчетная температура в отапливаемой комнате для тепловой защиты, С
Расчетная температура наружного воздуха, С
Многолетняя средняя температура наружного воздуха для отопительного периода, С
Многолетняя средняя продолжительность отопительного периода, сут
Градусо-сутки отопительного периода по многолетнему среднему, Схсут
Откуда это может знать орган управления?
6.2. Энергопотребление здания
Тепловая энергия, включая:, МВт·ч/год
— отопление и вентиляцию, МВт·ч/год
— горячее водоснабжение, МВт·ч/год
Электроэнергия, включая: , МВт·ч/год
— общие системы освещения, МВт·ч/год
— лифтовое оборудование, МВт·ч/год
— отопление и вентиляцию, МВт·ч/год
— водоснабжение и канализацию, МВт·ч/год
Природный газ, тыс. м³/год
Водопроводная вода, тыс. м³/год
Примечание: Базовый год — это год, предшествующий заполнению паспорта.
Откуда это может знать орган управления, особенно если не общедомовых приборов учёта?
6.3. Сравнительные расходы энергоносителей*
Тепловая энергия:, кВт·ч/м²
— отопление и вентиляцию, кВт·ч/м²
— горячее водоснабжение, кВт·ч/м²
Электроэнергия, кВт·ч/м²
Природный газ, м³/м²
Водопроводная вода, м³/м²
Сравнительная эксплуатационная энергетическая емкость, кВт·ч/м²
Сравнительная теплотехническая характеристика здания, Вт/(м³·°С)
Примечание: Расходы рассчитываются на 1 м² общей площади квартир или полезной площади общественных помещений без учета жильцов.
Откуда это может знать орган управления? Собирать показания приборов учёта всех собственников во всех домах?
6.4. Максимальное энергопотребление здания
Номинальная мощность инженерного оборудования:, кВт (Гкал/ч)
— тепловая мощность: отопление, кВт
— горячее водоснабжение, кВт
— принудительная вентиляция, кВт
— тепловые завесы, кВт
Электрическая мощность: , кВт
— общие системы освещения, кВт
— лифты, кВт
— вентиляция, кВт
— вентиляция, кВт
— прочее (насосы, системы отопления и водоснабжения) , кВт
Среднечасовое потребление тепла за отопительный период, кВТ
Среднесуточное потребление:
— природный газ, м³/сут
— холодная вода, м³/сут
— горячая вода, м³/сут
— электроэнергия, кВт·ч/сут
Сравнительное максимальное почасовое потребление тепловой энергии:, Вт/м2
— отопление, Вт/м²
— вентиляция, Вт/м²
Сравнительная теплотехническая характеристика здания, Вт/(м³·°С)
Примечание: Сравнительное потребление рассчитывается на 1 м² общей площади квартир без учета жильцов.
Откуда это может знать орган управления? Собирать показания приборов учёта всех собственников во всех домах?
А теперь самое интересное это примечание, в котором указано следующее:
Паспорт заполняется владельцами квартир и управляющими организациями.
У нас владельцы квартир не всегда вовремя платят, а тут Минстройкомхоз считает, что они будут измерять свои трубы, среднесуточные расходы воды и заполнять Технический паспорт? Глупость какая-то.
Ну а дальше идёт Приложение 2 "Список работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и периодичность их проведения", в котором указаны периодичность осмотров различных конструкций дома и ответственными указаны в том числе главный инженер, инженер-энергетик. Это теперь надо будет органам управления эти должности вводить и платить им зарплату за счёт взносов жителей? Этакая борьба с безработицей силами самих граждан и за их счёт.
Вот интересно, у нас лучшая УК, победившая в конкурсе Минстройкомхоза не знает, что на тепловом пункте обязательно должен быть грязевик, а тут в Техническом паспорте надо будет заполнять кучу таблиц, причём на каждый дом отдельный паспорт. А как эти Технические паспорта заполнят УК, в которых 100, 200 или даже 307 домов, как в УК из Хорезма? Неужели составитель данного проекта думает, что это реально, особенно про технические характеристики дома, которые есть только в проекте на строительство?
Ну и в итоге имеем, что кто-то решил переработать старые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые Министерством коммунального обслуживания Республики Узбекистан 16.12.1998г. (МЮ №616), которые сейчас уже отменены и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в Республике Узбекистан», утверждённые приказом Агентства «Узкоммунхизмат» №139 от 26.12.2014г. Но только переработал их безграмотно ввиду видимо своих поверхностных знаний НПА и практики.
Но самое страшное, что сотрудники Минстройкомхоза не увидели в этом проекте Приказа вышеперечисленных мной замечаний и выставили такой безграмотный проект НПА на общественное обсуждение. И наверняка это действие согласовал кто-то из руководства Минстройкомхоза-министр Хидоятов Ш.С. или кто-то из его заместителей.
Короче говоря, уровень Минстройкомхоза после такого проекта Приказа с таким количеством замечаний, опустился ещё ниже на Дно.