Человек без фантазии: как сын учителей заработал на сдаче домов $1,7 млрд
Империя Дэвида Лихтенштейна оценивается в $6,5 млрд — это жилая, офисная, торговая недвижимость и отели. А начал он с того, что сдавал в аренду небольшой дом, первоначальный взнос на который сделал, опустошив свои кредитные карты
Основатель Lightstone Group, личное состояние которого оценивается в $1,7 млрд, уверен, что для успеха в сфере недвижимости особого ума не надо. Важно другое. «Вы должны быть готовы рисковать и терпеть неудачу», — убежден он. Его деловая карьера действительно сломалась пополам — компанию чуть не прихлопнул ипотечный кризис. И все же Лихтенштейн нашел в себе силы снова подняться.
Родился Дэвид Лихтенштейн в небогатом районе Нью-Йорка в семье учителей. Телевизора дома не было, так что отец купил своему любознательному ребенку энциклопедию, которую тот прочитал к десяти годам. Учеба в университете не входила в его планы, вместо этого Лихтенштейн уже в школе начал работать — продавал те самые энциклопедии, ходя от двери к двери. Дело это было непростое: потенциальные покупатели то и дело захлопывали дверь перед его носом. Много заработать не получалось. Вскоре после школы молодой человек женился и понял, что так дело дальше идти не может. И решил заняться бизнесом. Из всех вариантов он выбрал сдачу квартир, поскольку, как вспоминает предприниматель, это не казалось ему чем-то сложным. «Вы подсчитываете ренту, покрываете издержки, — вспоминает миллиардер. — Я подумал, что смогу это понять...»
Свою первую коммерческую недвижимость — дом на две семьи в городе Лейквуде, штат Нью-Джерси, он купил в 1987 году. Цена по тем временам была немалой — $92 тыс., но он был приобретен в ипотеку, так что первоначальный платеж составил всего $12 тыс. Эту сумму Лихтенштейн собрал, выбрав весь лимит на нескольких своих кредитных картах.
Идея сдавать жилье в аренду оказалась удачной — появился поток наличности. Эти средства Лихтенштейн использовал в качестве первоначального взноса для покупки нового дома, который тоже стал сдавать. Эту граничащую с отсутствием фантазии схему он повторял снова и снова. В 1988 году основал собственную компанию — Lightstone Group. Даже появление бренда никак не повлияло на бизнес-модель.
1990-е годы предприниматель потратил на увеличение количества жилья, которое сдавал. Кроме потока наличности от арендаторов, он стал использовать кредиты. Большую выгоду извлек из мягкой кредитно-денежной политики в США — ставки по кредитам были низкими, что позволяло ему скупать все новые объекты. «Я никогда не слышал, чтобы кто-то вошел и сказал: знаете, сегодня хороший день для покупки недвижимости, — говорил Лихтенштейн. — Сейчас недвижимость дорогая. Но знаете что? Деньги дешевые».
Однако не все складывалось удачно. В 1997 году начался быстрый рост цен на жилье, так что приобретать новые дома стало сложнее. И в начале 2000-х Лихтенштейн начал покупать торговые центры. В 2002 году он купил сеть аутлетов Prime Outlets за $638 млн. Тогда она испытывала трудности — продажи падали, а долги росли, но предприниматель считал, что актив имеет перспективы, ведь в аутлетах можно было купить брендовую одежду по очень низкой цене, чего нельзя сделать, например, в Walmart.
«Дэвид не знает, что делает»
К 2005 году Дэвид Лихтенштейн превратился в одного из крупнейших покупателей коммерческой недвижимости в США. У него было 20 тыс. квартир и 2,5 млн кв. м офисов и магазинов в 28 штатах. Стоимость всего этого оценивалась примерно в $3 млрд.
Несмотря на свою склонность к риску, предприниматель не стремился приобретать недвижимость на перегретых рынках крупных городов, предпочитая скупать ее где-нибудь в Оклахоме. Попытки выходить на рынки, где было слишком много покупателей и мало продавцов, он сравнивал с походом в бар, «где 50 мужчин и две девушки». Правда, и приобретения в крупных городах у него были. Например, в 2005 году Lightstone купила за $900 млн несколько офисных зданий в Чикаго, в том числе небоскреб IBM. Уже тогда, до кризиса, такую сумму называли чрезмерной. Треть офисов в том же здании IBM пустовала, так что экономическая ситуация была не такой уж хорошей. «Многие усмехаются и говорят: «Дэвид не знает что делает, — говорил предприниматель. — Может быть, они правы». А критики действительно были правы: до краха Лихтенштейну, как и всей американской экономике, оставалось всего несколько лет.
Предприниматель начал формировать инвестиционный траст недвижимости (REIT) для привлечения средств, не предполагая выводить его акции на биржу. Такие закрытые трасты критиковали за непрозрачность — за управление таким фондом взимается высокая комиссия, к которой инвесторы часто относились с подозрением. Чтобы развеять сомнения вкладчиков, Лихтенштейн заявил, что вносит в этот траст $30 млн собственных средств. Траст инвестировал в недвижимость, сдававшуюся в аренду, ретейл, отели.
Другую крупную ставку Лихтенштейн сделал за месяцы до начала ипотечного кризиса. В июне 2007 года была закрыта сделка по приобретению Lightstone Group (в основном на заемные средства) сети отелей Extended Stay за $8 млрд у дочерних подразделений одной из крупнейших частных инвесткомпаний США — Blackstone Group. Внешне сделка выглядела привлекательно — Лихтенштейн получал 687 отелей длительного пребывания (где посетители останавливаются больше чем на несколько дней) в 44 штатах США и в Канаде. Предприниматель тогда заявлял, что рад выходу своей компании в новый сегмент рынка.
Но в это время разразился экономический кризис. В 2009 году Extended Stay обанкротилась, оставив Лихтенштейну $7,3 млрд долгов. Предпринимателю удалось в том же году продать Prime Outlets за $2,3 млрд (а куплены они были за семь лет до этого всего за $638 млн), однако для покрытия долгов этих денег не хватало. Ситуацию усугубляло то, что соглашение о покупке Extended Stay предусматривало выплату лично Лихтенштейном своим кредиторам штрафа в $100 млн в случае, если эта сеть отелей добровольно начнет процедуру банкротства, а так и произошло. Предприниматель решил судиться с кредиторами, но ничего не добился. Пришлось выплачивать штраф. Судебное решение бизнесмен воспринял как личную обиду и подал иск к собственным юристам, утверждая, что злосчастная поправка о штрафе попала в соглашение из-за их недобросовестности. Он требовал компенсацию в $104 млн. Но и тут суд не удовлетворил его требования.
Перспективы просматриваются
Несмотря на размер своего портфолио в $6,5 млрд, Lightstone Group не является крупнейшим собственником коммерческой недвижимости в США. Например, общая стоимость недвижимости компании Blackstone Group составляет $411 млрд, а активы Simon Property Group — крупнейшего собственника моллов в США — оцениваются в $35 млрд. В 2021 году размер рынка коммерческой недвижимости в США, в том числе арендного жилья, измеряемый по выручке, составил $1 трлн. В последние пять лет этот рынок стагнирует: его размер в 2016–2021 годах сокращался в среднем на 0,5% в год. Из-за кризиса, связанного с эпидемией COVID-19, он сокращался быстрее, чем сжималась экономика в целом. Тем не менее по итогам 2021 года эксперты прогнозируют рост в 3,8%. Это связано с ожиданием увеличения прибыли корпораций, которые получат возможность арендовать новые площади, а также с сокращением безработицы, что будет способствовать улучшению ситуации c арендным жильем — с получением работы многие постараются съехать от родителей. Эксперты ожидают роста спроса на арендное жилье в США в 2021 году по сравнению с 2020 годом, но он вряд ли достигнет пиков предкризисных 2018–2019 годов.
Невидимые возможности
Вернуться в бизнес Лихтенштейну удалось благодаря новому росту цен — цены на дома восстановились к 2013 году. В этом состоит главный плюс инвестиций в недвижимость: полностью обесцениться таким активам трудно, а то, что на этом рынке нужно спокойно относится к неудачам, Лихтенштейн и сам прекрасно понимал.
К 2015 году бизнесмен снова был крупным игроком, стоимость активов его компании составляла $2 млрд, он владел полумиллионом квадратных метров площадей коммерческой недвижимости. К этому добавились более 12 тыс. земельных участков по всем США. А еще у его компании были проекты на $1,7 млрд на рынке жилой и гостиничной недвижимости, в том числе в Нью-Йорке.
Один из проектов, успешно реализованный в эти годы, — реновация и изменение позиционирования многоэтажного здания в Нью-Йорке (1407 Broadway). Lightstone Group приобрела его в 2007 году за $122 млн, вложила в модернизацию $20 млн и продала в 2015 году компании Shorenstein Properties за $330 млн. Lightstone Group трансформировала это здание из ТЦ, где раньше в основном торговали одеждой, в престижный офисный центр.
Очередным испытанием стала эпидемия COVID-19, из-за которой сократилась загруженность отелей, а сотрудники многих компаний перешли на удаленную работу. Однако крах, подобный сделке с Extended Stay, не повторился. Напротив, Lightstone заявляет о скором завершении новых проектов, в том числе об открытии в 2022 году 37-этажного отеля в Лос-Анджелесе.
«У меня нет никакого ключа к разгадке того, каким окажется будущее, — утверждает Дэвид Лихтенштейн. — Но могу сказать, что день за днем, месяц за месяцем в разных частях страны появляются разные возможности. Что у нас хорошо получается — так это видеть их».
Взгляд со стороны
«Самая выгодная стратегия — инвестировать через ЗПИФ в девелоперский проект»
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
«Инвестиции в проекты строительства или редевелопмента жилых зданий могут достигать 40–50% годовой прибыли, в то время как доходность сервисных апартаментов и коливингов оценивается в 8–15% в год. Это одна из причин того, что на отечественном рынке жилой недвижимости сегмент строительства доходных домов пока развит очень слабо. Девелоперам такая модель гораздо менее выгодна с финансовой точки зрения. Она также требует дополнительных затрат времени и средств на создание и содержание управляющих компаний, которые будут осуществлять операционное управлением такими объектами. Гораздо проще и прибыльнее построить дом и продать квартиры, поэтому абсолютное большинство застройщиков в России ориентированы на такую стратегию.
При этом сегодня потенциал для развития сегмента доходных домов в нашей стране очень высок. Запуск подобного проекта недавно анонсировала государственная корпорация «ДОМ.РФ», которая уже инвестировала несколько десятков миллиардов рублей в покупку жилья у застройщиков. Молодое поколение россиян все чаще и чаще приходит к идее не покупать, а арендовать. Одним из факторов, способствующих развитию сегмента арендного жилья, являются высокие цены на квартиры. У частных инвесторов в России появилась возможность участвовать в инвестициях в доходные дома через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), где входной билет может составлять несколько сотен тысяч рублей, а доходность — порядка 10% годовых. Самая выгодная стратегия — инвестировать через ЗПИФ в девелоперский проект строительства доходного дома или редевелопмента старого здания под доходный дом».
Подробнее на РБК:
https://pro.rbc.ru/news/61601de99a794735b56b163b
Ваш Максим Недолуга, подпишись на телеграм канал, тут много полезного