Чек - лист для быстрой продажи недвижимости по максимальной цене.

Всем привет! С Вами Дмитрий Малик и этот файл поможет вам проверить себя перед продажей квартиры или любой другой недвижимости.

Детальную стратегию я рассказал в своем видео на ютуб-канале и если вы его еще не видели, то обязательно ознакомьтесь. Там все максимально детально рассказано. Вот это видео:

Этапы продажи недвижимости:

1. Подготовка документов по объекту для предстоящей сделки.
2. Определение и формирование запроса перед продажей недвижимости.
3. Визуальная упаковка объекта и рекламного объявления.
4. Реклама, прием звонков и проведение дня показов.

Теперь поговорим про каждый по отдельности.

На самом деле - это один из важнейших этапов при продаже, который упускают как собственники, так и риэлторы.

И начать подготовку необходимо со сбора всех документов для сделки и понимания того, как эта сделка будет проходить.

Давайте по порядку:

Сбор доков. Сделать это нужно еще до того как нашли покупателя только потому, чтобы не начинать суетиться по этому вопросу когда вам уже готовы внести задаток или аванс. Если получится так, что важного документа для сделки попросту нет, то юридическая часть сделки может сильно затянуться. А вам это точно не нужно.

Одно дело если у вас будет проходить сделка за наличные, где для регистрации сделки в мфц вам понадобится только правоустанавливающий документ, договор и паспорт участников сделки.

А другое, если к сделке добавится ипотека. Порядок действий и набор документов будет совсем другим.

Поэтому посмотрите на список обязательных и ситуацтивных документов:

• Правоустанавливающие. Сейчас это выписка из егрн. До 2016 года были свидетельства.
• Документ основания. Будет зависеть от того как вы приобретали. Например дкп, дду, договор дарения или о вступлении в наследство.
• Справки о прописанных и об отсутсвии задолженности по коммунальным платежам и кап. ремонту. Эти справки обязательно запросит сторона покупателя, чтобы не наткнуться на квартиру с долгами.

Опционально понадобятся:

• Согласие на продажу от супруги или супруга. В случае если квартира приобреталась в браке но собственником указан один из супругов.
• Действующий кредитный договор, если вы приобретали квартиру в ипотеку и квартира все еще в залоге у банка.
• Разрешение органов опеки, если в собственниках числятся несовершеннолетние дети.
• Техническая документация: кадастровый или технический паспорт.
  

Когда вы убедились в том, что документы готовы к сделке, резонно приступать к следующему этапу, а именно определению конечной цели и возможности ее решения.

Я провел уже больше 300 сделок лично. Помогал в продаже сотням собственников. Но систематически натыкался на то, что продавцы сильно завышают ожидания на старте и от того продают недвижимость годами.

Приведу пример:

Супруги хотят продать свою 3 комнатную квартиру, чтобы купить на эти деньги 1к квартиру для своей дочки, которая поступает учиться в вуз в другой город и на оставшиеся приобрести себе небольшую квартиру в своем городе.

Далее они начинают смотреть варианты для покупки и считают цифры. Квартира для дочки 5 миллионов. Квартира для себя 4 миллиона. Итого 9. От того и формируется желаемая цена продажи в 9 миллионов рублей. Собственник еще может заложить тысяч 500 на торг и выйдет в рекламу за цену в 9,5 млн.

А что происходит дальше? Ничего хорошего. Т.к. объект новый, собственнику звонят агенты и просят добавить в базу. Продавца начинает это бесить и копится негатив. И даже если и придет на просмотр покупатель, то скорее всего посмотрит и уйдет без какой либо обратной связи или начнет жестко торговаться.

По хорошему, прежде чем приступать к продаже необходимо понять, а действительно ли ваша квартира столько сейчас стоит? И парадокс заключается в том, что ни конкурентные квартиры, которые стоят сейчас в рекламе, ни родственники, с кем вы советуетесь не скажут вам наверняка, какая цена будет указана в договоре купли-продажи. Это скажет только покупатель, с кем вы договоритесь и кому действительно нужен такой объект как у вас. Это и будет рыночной стоимостью.

Все, что вы видите на агрегаторах по типу авито и циана - это хотелки продавцов. Эти цены сформированы из мысли: моя квартира самая лучшая и при этом в этой же цене заложена сумма на торг. А агрегаторы вас только убеждают в том, что вы все сделали правильно. Они специально говорят вам, что ваша цена рыночная, когда она уже завышена до нельзя. Ведь агрегаторам важно, чтобы вы долго продавали. Ведь оплата каждого нового месяца рекламы, платных статусов - это то, что им от вас нужно.

Поэтому когда вы планируете выйти в рекламу, ориентируетесь на цены в объявлении конкурентов, то знайте что вы обрекаете себя на то, что ваш объект не будет продан в нужные вам сроки.

Как это лучше сделать?

Первое, откройте агрегаторы и посмотрите конкурентные квартиры, проанализируйте трезво их состояние и комплектацию по сравнению с вашим жильем.

А после, позвоните по каждой квартире и поинтересуйтесь на предмет первичного торга под видом покупателя. После этого занесите в таблицу данные по каждой квартире и рассчитайте среднюю цену квадратного метра. И имейте ввиду, что это не финальная цена. Ведь если людям нужно продать квартиру, то вам назовут не крайнюю цену по телефону.

Также зайдите на домклик от сбера и посмотрите аналитику там. Домклик по крайней мере ориентирует на цены, которые были присделках. Там прям можете забить адрес и посмотреть динамику изменения цены по вашей квартире.

Когда вы увидите реалии рыночной ситуации, переходите к вашей цели и запросу. Если вы уже после аналитики видите, что за вашу квартиру вы можете не получить сколько вам нужно, то тут вариант только один - менять производные достижения цели. Другими словами нужно переформатировать вашу конечную цель.

Если вы сделали все то что я вам озвучил до этого момента и понимаете, что будете продавать. То дальше необходимо поработать с объектом и подготовить его к рекламе.

• Обязательно сделайте качественную упаковку квартиры.Сделайте в квартире клининг и уберите все лишнее с видимых мест. Другими словами обезличьте квартиру, чтобы ничего не отвлекало при просмотре фото и видео в вашем объявлении.
• А далее фото и видео съемка. Сделайте фото на широкоугольную камеру, видео тоже не поленитесь записать. А лучше пригласите профессионального фотографа.

"Агент который работает на результат никогда не будет выкладывать фото и видео неподготовленной квартиры. Это непрофессионализм высшего уровня".

Вообще, неподготовленная квартира показывает, что продать то и не особо нужно. Показывает отношение к этому процессу, как собственника, так и риэлтора, которые занимаются продажей.

• Над описанием тоже подумайте. Никаких теплых и уютных квартир. Напишите описание с точки зрения основных конкурентных преимуществ и уникальности вашей квартиры.

Это сильно выделит ваше объявление среди конкурентных.

Есть две стратегии продажи и как вы можете действовать в процессе рекламы.

Первая - выходить в рекламу в рыночном диапазоне после аналитики, но не надо закладывать никакую сумму торга в цену. Дальше я вам расскажу, как продавать по той цене, которая вам нужна. Если вы собственник то это максимально верное решение для вас.

А второй вариант - выходить в рекламу по искусственно заниженной стоимости, привлечь повышенный спрос от покупателей на день показов и уже за счет конкуренции поднять цену предложений от покупателей. Это называется аукционная продажа или продажа путем торгов вверх. И практически всегда я продаю своим клиентам квартиры именно таким способом. Ведь на дне показов получается не просто дойти до рыночных значений цены, а поднять ее выше. Тем самым получить абсолютный максимум за квартиру клиента на сегодняшний день.

Этот метод я не буду рекомендовать собственникам и тем агентам, кто в нем не разбирается. Ведь там действительно очень много нюансов. Если уж и хотите так продать, то узнайте сначала, как это работает.

По рекламным источникам можете не ограничиваться только сайтами агрегаторами. Можно еще подключить рекламу по локации, где продается недвижимость: баннеры, хэнгеры, промоутер в местах скопления ЦА. Можно также оповестить соседей и прозвонить объявления по тем квартирам, кто потенциально может купить вашу после продажи своей.

На этом этапе допускают ошибки, как собственники, так и многие агенты. А именно, когда позвонил покупатель и по его первому запросу люди готовы показать квартиру. Делать этого не нужно по двум причинам.

• Во первых, квартира может быть банально не готова к показу, особенно если вы в ней живете. Элементарно не успели прибраться.
• Во вторых, нет конкуренции между покупателями. От того вас будут пытаться сильно прожимать по цене.

И чтобы это исключить и показы прошли как положено обязательно выберите 1 день и пригласите всех желающих на просмотр. Выделите каждому по 15 минут и пусть смотрят друг за дружкой.

До показа точно дойдут люди, которым интересна ваша недвижимость.

Фактор конкуренции сработает и у покупателей уже не будет возможности к торгу, т.к. после них могут еще смотреть 5 или более человек.

Таким образом вы сможете продать по желаемой цене. Ну а если желающих к покупке будет больше одного, то можете попробовать поднять цену предложения. Но тут аккуратно, надо быть уверенным что вы не потеряете всех покупателей таким действием.

Вот ряд понятных действий, которые вам точно помогут продать недвижимость в нужный срок и при этом по максимальной цене.

Если материал был для вас полезен поставьте ему лайк.