Право собственности иностранцев на недвижимость в Таиланде: закон, виды, преимущества и минусы
В Таиланде существует 2 вида оформления недвижимости:
- Freehold (свободное владение) - это полное право собственности на неограниченный срок в нашем классическом понимании. Вы - полноправный и единственный собственник объекта недвижимости на неограниченный срок.
- Leasehold (долгосрочная аренда) - этот вид оформления недвижимости зародился в Великобритании и в странах Содружества наций и уже сотни лет успешно используется. Это не право собственности, это - долгосрочная аренда недвижимости с практически всеми правомочиями как и при полном праве собственности, только - ограничено по времени владения - суммарно до 90 лет.
Freehold | Иностранная квота | Вилла на тайскую компанию
В полную собственность иностранцы как физические лица в Таиланде могут приобретать квартиры в кондоминиумах.
Это право закреплено в Законе о кондоминиумах Таиланда 1979 года
(раздел 19):
Согласно же разделу 19/2 вышеуказанного Закона, существует определенная иностранная квота на долю права собственности иностранцев в кондоминиумах.
Доля собственности иностранцев в кондоминиуме не должна превышать 49% от общей площади кондоминиума.
Например, если в комплексе всего 100 квартир одинаковой площади, то только 49 из них могут принадлежать иностранцам на полном праве собственности, оставшиеся 51 квартира - могут принадлежать на праве полной собственности только тайским гражданам/тайским компаниям, иностранцы же могут взять эти квартиры в лизхолд/либо во фрихолд на свою тайскую компанию (если квоты иностранного фрихолда не осталось или если он им просто не нужен), но об этом позднее.
Иностранные граждане не имеют права приобретать земельные участки в полную собственность как физические лица - оформление земли возможно только в лизхолд до 90 лет.
Но есть следующая юридическая лазейка которой пользуются те, которым важно приобрести землю во фрихолд.
Иностранец может открыть тайскую компанию на свое имя и приобрести землю в полную собственность на компанию (популярный способ).
Этот способ имеет свои нюансы:
1) Доля участия иностранца в компании не может превышать 49%, оставшиеся же 51% должны принадлежать тайским гражданам. В данном случае чтобы обезопаситься юристы рекомендуют привлекать 2 и более участников-тайских граждан, чтобы ни у кого не было контрольного пакета, также юристы рекомендуют прописать деление акций (долей) на простые и привилегированные (себе-привилегированные), также в тайских компаниях главные решения принимают директора, поэтому директором в компании обязательно должны быть вы. Также можно создать документы по которым тайские акционеры не претендуют на недвижимое имущество компании (так называемая отказная.
2) Придется нести дополнительные расходы по содержанию компании. Также как и любая другая компания в любой другой стране - придется нести налоговые обязательства, платить минимальные ЗП, оплачивать услуги номиналов-акционеров, вести учет и бухгалтерию и платить за эти услуги бухгалтерам.
Поэтому если клиент хочет купить виллу, то самый лучший способ оформления выглядит таким образом:
земля - оформляется в лизхолд на 90 лет (30+30+30), а здание на этой земле - во фрихолд.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФРИХОЛДА И ЛИЗХОЛДА
- Не ограничен по времени владения
- При продаже не нужно уведомлять собственника
- Более привычен для российского и постсоветского менталитета
- Дороже по стоимости (+10 000 бат за м2)
- Налоги при регистрации выше - 6,3%
- Не всегда доступен для покупки в связи с ограниченной квотой - 49%
- Невозможен для приобретения земли иностранцами
- Стоимость приобретения ниже
- Налоги при регистрации ниже - 1,1%
- Не отражается как собственность при запросе на декларациях
- Не ограничен видами недвижимости
- Доходность под сдачу в аренду выше за счет более низкой точки входа
Таким образом, выбор того или иного вида оформления недвижимости в Таиланде больше зависит от конкретного случая, целей, возможностей.
Мы же рекомендуем приобретать недвижимость с инвест.целью в лизхолд - так как этот вариант дешевле по всем параметрам.