Процесс покупки недвижимости
Выбор проекта и конкретной квартиры в комплексе.
Подписание резервационного соглашения с застройщиком о резервации выбранной квартиры и внесение оплаты за резервацию, только после этого застройщик снимает квартиру с продажи
Для резервационного соглашения от клиента необходимо получить:
Оплату за резервацию может помочь произвести наше агентство недвижимости приняв платеж на российский банковский счет, либо платеж за резервацию можно провести через официальных партнеров - обменники застройщика или нашего агентства недвижимости (24 exchange / COEX Thailand)
Этап 3 - подготовка договора купли-продажи
В течение 14 дней после резервации объекта застройщик готовит договор купли-продажи и сопутствующие документы (документы об оплате и пользовании общими территориями кондоминиума, дополнительные соглашения к основному договору о преимущественном продлении договора лизхолда на очередной срок еще 2 раза по 30 лет)
пример пунктов доп.соглашения о продлении:
Этап 4 - проверка договора купли-продажи
Наши юристы и юристы клиента (если привлекает еще своих) проверяют документы на правильность заполнения и на юридическую чистоту
Этап 5 (факультативный) - внесение изменений и корректировок в договор купли-продажи
Это не обязательный этап, появляется в том случае, если в договоре купли-продажи будут выявлены недопустимые условия или если покупатель захочет внести индивидуальные условия по каким-либо пунктам или добавить свои пункты
Этап 6 - подписание договора купли-продажи
После согласования всех условий продавец и покупатель подписывают ДКП и обмениваются оригиналами документов. Если на расстоянии - клиент может подписать в графическом формате, а застройщик подписывает от руки и отправляет клиенту оригиналы почтой/иным способом (например если у клиента летят знакомые/друзья - то через них в место его пребывания)
Если договор подразумевает рассрочку - то клиент производит оплату в порядке и сроки в соответствии с графиком платежей, согласованным в ДКП.
Если идет 100% оплата - то клиент оплачивает платеж в соответствии со сроком установленным в договоре.
ПРО ОПЛАТУ ИЗ РФ
Оплату из РФ можно произвести двумя способами:
1) Оплата через крипто-обменники - самый быстрый, простой и эффективный способ
У нашего агентства недвижимости и у многих застройщиков есть официальные партнеры - обменники с которыми они сотрудничают.
Самый лучший и выгодный курс обмена будет при оплате наличными рублями непосредственно в офисе обменника в вашем городе: вы приходите в офис, передаете наличные рубли, сотрудник при вас производит оплату в тайских батах на счет застройщика и выдает квитанцию о произведенном платеже. Застройщик проверяет поступление на счет и выписывает чек об оплате очередного платежа.
При банковском переводе на счета обменников курс будет выше. Процесс сделки такой же как и при оплате наличными - вы можете приехать в офис обменника и произвести перевод прямо там чтобы при вас они произвели перевод застройщику, либо можно сделать это удаленно - вы переводите средства по указанным реквизитам, обменник после проведения платежа застройщику высылает вам квитанцию о произведенном платеже на имя застройщика.
2) Оплата посредством свифт перевода через банк-корреспондент Китая
Долгий способ и ненадежный, так как бывает отказывают по итогу.
Последнее время проходили платежи через газпромбанк
Необходимые документы: Договор купли-продажи квартиры с переводом на русский язык с нотариально заверенным переводом, список акционеров банка-получателя (опционально, если банк запросит)
В банке открываем счет в юанях, заводим юани (покупаем юани)
С пакетом документов идем в банк и оформляем перевод свифт в юанях через банк-корреспондент Китая на банковский счет застройщика в Таиланде.
3) Оплата с иностранного банковского счета
Например, если у покупателя есть банковский счет и нет проблем с его пополнением/уже есть деньги на счету в Казахстане/Узбекистане/другой иной стране - то можно произвести оплату Свифтом с этого счета.
Этап 8 - приемка объекта и регистрация перехода права собственности/лизхолда в земельном департаменте Пхукета
Когда проект готов, все работы завершены - мы переходим к этапу приемки и регистрации перехода права собственности/лизхолда.
*вообще это тоже можно сделать удаленно через представителя, например - через своего агента, но для этого нужно будет оформить доверенность на осуществление приемки объекта и подписание передаточного акта и на регистрационные действия в земельном департаменте. Это можно сделать заранее прямо в Таиланде, если клиент приезжал в Таиланд, либо сделать это в России, но это длительный процесс и выглядит следующим образом:
1) оформление доверенности на русском языке и перевод доверенности на англ.язык, нотариальное заверение доверенности и ее перевода
2) заверение доверенности в Минюсте РФ
3) заверение доверенности в МИД РФ
4) заверение доверенности в посольстве Таиланда
Стоимость 1 доверенности примерно 25000 руб +- вместе со всеми пошлинами
Итогом указанного этапа является: получение документа о праве собственности на объект недвижимости (чанот, Title deed)
Этап 9 - заселение для проживания или поиск арендаторов самостоятельно или через выбранную УК или передача под отельное управление застройщику
Вообще выбор порядка доходности можно и даже нужно определить ранее - у клиента для этого достаточно времени.
1) Передать под управление застройщику с программой гарантированного дохода/с рентал пулом/со смешанной системой
2) Передать под управление сторонней УК - как правило это агентство недвижимости.
3) Самостоятельно управлять квартирой - искать/заселять/выселять арендаторов, организовывать Клининг и иные действия по управлению...
Этап 10 - получение доходов от выгодной инвестиции
Самый приятный и долгожданный этап. Если покупатель передал под кому-либо квартиру под управление - выплаты производятся в соответствии с заключенным договором управления недвижимостью (ежемесячно/ежеквартально/каждое полугодие/каждый год)...
Спасибо за чтение и всего доброго!
Алина Хазеева - руководитель агентства недвижимости Malina real estate Phuket