От «15 минут до центра» к качеству среды: как меняется конкуренция в тюменском девелопменте
Конкуренция на рынке недвижимости всё больше выходит за пределы отдельных жилых комплексов. Покупатель оценивает уже не только дом, планировку и благоустройство, но и район в целом: инфраструктуру, маршруты, доступность сервисов и то, сколько времени семья будет ежедневно тратить на дорогу. Следующий уровень конкуренции — сами города как места для постоянной жизни.
К таким выводам пришли участники дискуссионной площадки «ГОРОД × ЗАГОРОД: Тюмень, в которой хочется жить», которая прошла в «Креатив-хабе» TNF. Более 100 участников вместе с представителями архитектуры, урбанистики, девелопмента, дизайна, коммерческой и загородной недвижимости обсуждали, каким должен становиться растущий город и за счёт чего Тюмень сможет сохранять привлекательность для жителей в ближайшие десятилетия.
Району недостаточно просто построить много жилья
Одной из ключевых тем дискуссии стала полицентричность города.
Руководитель Центра урбанистики ТюмГУ Сергей Козлов и руководитель направления консалтинга «Этажи Девелопмент» Александр Дмитриев говорили о необходимости развивать собственные центры притяжения внутри жилых районов, локальную инфраструктуру и удобные связи между территориями.
В такой модели жителю не приходится регулярно ехать в центр, чтобы решить большинство повседневных задач: рядом с домом появляются услуги, общественные пространства, места для отдыха и другие необходимые функции.
Отдельно участники обсуждали «бесшовность» пешеходных маршрутов. В Тюмени есть территории, которые на карте расположены сравнительно близко друг к другу, но железнодорожные пути, объездная дорога и крупные транспортные магистрали фактически разделяют их.
Поэтому привычная формулировка девелоперской рекламы «15 минут до центра» уже не всегда полностью характеризует качество локации. Для семьи не менее важно, можно ли удобно перемещаться между соседними районами, какие сервисы находятся рядом с домом и сколько времени ежедневно уходит на дорогу.
Конкуренция постепенно смещается от отдельного жилого комплекса к качеству района в целом.
То, чем покупателя удивляли вчера, сегодня становится базой
Директор по продукту ГК «География» Эвелина Делятина отметила, что безбарьерная среда, озеленение, современные технологии доступа, качественный паркинг и детские площадки уже воспринимаются покупателями как базовый уровень нового жилья.
Когда отдельные характеристики продукта превращаются в стандарт рынка, возрастает значение того, насколько целостно продуманы сам проект и территория вокруг него.
Это меняет и процесс создания девелоперского продукта.
Исследование аудитории, конкурентный анализ и понимание повседневных сценариев будущих жителей должны появляться ещё до начала строительства. Маркетинг в этой модели подключается не только на этапе продвижения готового объекта, но и участвует в формировании самого продукта.
Дизайнер Светлана Рысева также подчеркнула необходимость более раннего включения дизайна в проектирование. Его задача — не только работать с отделкой и визуальными решениями, но и создавать эргономичное пространство для конкретной аудитории: молодых семей, семей с взрослыми детьми, пожилых людей.
По её словам, влиять на качество пространства эффективнее ещё на этапе концепции, когда можно работать с его устройством, а не только с последующим оформлением.
Не всё зависит от застройщика
При высоком уровне самого девелоперского продукта остаются вопросы, которые невозможно решить в границах одного жилого комплекса.
Участники дискуссии говорили о социальной инфраструктуре, транспортных связях, школах, детских садах, медицине, спорте и развитии территории за пределами конкретного проекта.
Именно поэтому качество городской среды становится результатом взаимодействия девелопмента, города, архитектуры, бизнеса и других участников.
Коммерческая инфраструктура также начинает появляться в новых районах раньше.
Руководитель управления продаж коммерческой недвижимости ГК «Страна Девелопмент» Александр Кацай рассказал, что крупные сетевые ритейлеры готовы заходить на новые территории ещё на ранней стадии заселения. Для бизнеса это возможность занять перспективную локацию до того, как район полностью сформируется.
В результате коммерция становится не только следствием появления жителей, но и одним из факторов развития самого района.
Граница между городом и загородом становится менее заметной
Отдельной темой стало развитие индивидуального жилищного строительства.
Представитель АСК Групп Юлия Зубова отметила, что меняется сама аудитория загородной недвижимости. Если раньше собственный дом чаще выбирали покупатели старшего возраста, то сегодня среди клиентов становится всё больше людей от 30 лет.
При этом молодой покупатель хочет совместить преимущества собственного дома — пространство и приватность — с привычным городским уровнем комфорта.
Меняются требования к самим коттеджным посёлкам и управляющим компаниям. От них ожидают обслуживания общих территорий, детских и спортивных площадок, уборки снега, поддержки инфраструктуры и дополнительных бытовых сервисов.
Сергей Козлов отметил, что жёсткое разделение городской и загородной недвижимости постепенно будет ослабевать. Пригород всё сильнее связан с Тюменью ежедневными поездками, работой, образованием и сервисами и становится частью единой агломерационной системы.
Для покупателя всё меньшее значение имеет формальная граница города и всё большее — то, насколько удобно организована жизнь семьи.
Конкурируют уже не только жилые комплексы, но и города
Один из самых активных фрагментов дискуссии был посвящён вопросу, почему человек через 10–20 лет должен продолжать выбирать Тюмень для постоянной жизни.
Участники называли ХМАО и ЯНАО среди территорий, откуда люди переезжают в Тюмень. В разговоре также звучали Пермь, Омск, Курган, Екатеринбург, Челябинск и Казахстан.
Но сегодня человек выбирает уже не только между несколькими жилыми комплексами внутри одного города.
Он может сравнивать сами города: возможности для работы и образования, медицину, культурную жизнь, стоимость жилья, качество городской среды, общественные пространства и удобство для семьи.
В этом смысле конкурентоспособность Тюмени выходит далеко за пределы рынка недвижимости.
Среди факторов, которые способны усиливать привлекательность города, участники называли связность районов, полицентричность, развитие социальной инфраструктуры, архитектурную узнаваемость, культурную жизнь и новые точки притяжения. При этом важно сохранять уже существующие преимущества Тюмени: компактность, удобство повседневной жизни, качество дорог, парков, площадей и общественных пространств.
В дискуссии приняли участие Андрей Табанаков, заслуженный архитектор РФ, председатель правления Тюменской организации Союза архитекторов России; Сергей Козлов, руководитель Центра урбанистики ТюмГУ; Александр Дмитриев, руководитель направления консалтинга «Этажи Девелопмент»; Светлана Рысева, дизайнер интерьеров и предметный дизайнер; Юлия Зубова, топ-менеджер АСК Групп; Александр Кацай, руководитель управления продаж коммерческой недвижимости ГК «Страна Девелопмент»; Эвелина Делятина, директор по продукту ГК «География».
Модератором площадки выступила Ксения Осипова, соорганизатор выставки недвижимости, строительства и интерьерных решений «Город × Загород Экспо».
Продолжение разговора о качестве городской и загородной среды запланировано на 24 октября в рамках «Город × Загород Экспо» в Тюмени.
Если на площадке TNF развитие города обсуждали профессионалы рынка, архитекторы, урбанисты и дизайнеры, то следующим этапом станет включение в разговор самих горожан — людей, которые выбирают квартиры, дома и районы и своим спросом влияют на то, какой будет Тюмень в дальнейшем.
