Новый хранитель эфир 10

Всем привет, сегодня у нас очередной эфир, по идее финальный, но в конечном варианте, не знаю, как там будет, может и не будет он финальным, если вы будете смотреть в записи в каком-то не том месте, и вдруг внезапно, тут я говорю финальный эфир, не пугайтесь. Хотелось бы, наверное, сегодня как-то подытожить, как-то замотивировать, как-то пробежаться по всему нашему мероприятию, которое у нас было, по всему хранителю. Но не факт, что я буду это делать. Окей. Последний класс активов, да? Актив. Недвижка. Недвижка. Его нет в вечном портфеле, который мы разбирали. Но вечный портфель это одна из стратегий. Одна из стратегий. Она не единственная. Стратегий очень много. И в большинстве стратегий инвестиционных недвижимость занимает определенную долю. И здесь, что нужно понимать, опять же, для большинства людей, недвижимость, так как люди живут в квартирах, так как они все время входят в какие-то помещения, работают в офисе или на заводе, или на складах, ездят в гостиницу отдыхать, еще куда-то, еще чего-то. Люди, постоянно соприкасаясь с недвижимостью, думают, что они в недвижимости разбираются и понимают.

И, соответственно, есть иллюзия, от которой я хотел бы вас предостеречь сегодня, что я могу спокойно себе купить квартиру или какой-то объект недвижимости и спокойно его сдавать, с него получать денежный поток. И это просто, это кайфово, это понятно и прочее. Здесь есть нюанс. То есть... большинство людей, с кем я общался, кто был у меня на консультациях и кто владеет рентной недвижимостью, они нихера в ней не понимают и сдают ее или убыточно, или очень-очень невыгодно, и, соответственно, имеют много геморроя и очень мало с этого прибыль. Но, так как люди деньги не считают, то им кажется, что это очень выгодная фигня. То есть, средняя доходность по жилой недвижимости, по жилой, которую все мечтают сдавать, купить квартиру и сдавать, 4,5%. Это если мы все делаем грамотно, если мы платим налоги, если мы сдаем, если мы считаем простое, если мы считаем, сколько мы времени и сил и денег тратим на поиск арендаторов, то есть как бы вот средняя 4,5%. По коммерческой чуть интереснее 8,5%. Средняя. В больших городах она отличается. В маленьких еще хуже. В больших чуть-чуть может быть получше. Где-то можно до 6% дотянуть к тому подобному жилую. Но в целом так. Многие люди считают...

Не совсем корректно, не совсем грамотно, то есть они считают, каким образом, я купил когда-то или мне вообще досталось бесплатно от бабушки квартира, по наследству, я ее сдаю, у меня там стопроцентная доходность, потому что я не заплатил и получаю доход. Для психики это комфортно, для психики это кайфово, но с точки зрения финансовой грамотности это неправильно. То же самое, где я купил там, не знаю, за миллион, сейчас сдаю там условно, например, за 40 тысяч, соответственно, у меня там 48% годовых. Потому что 40 тысяч в месяц, умножаем на 12, получаем 480. И вот такая математика. То, что я купил за миллион 20 лет назад или 30 лет назад, как бы не считается. Сейчас стоимость этой квартиры не миллион, а, например, 10. И у тебя доходность не 48, а 4,8. Но люди так не считают, потому что это печально. Ничего против не имею, если вы будете считать вот так неправильно. Ничего против не имею. Просто имейте в виду, что вы себя обманываете, и на самом деле ваши деньги работают неэффективно.

И, допустим, когда на рынке среднегодовая доходность 15-17% в супер-ультра-консервативных инструментах, в мега-классных инструментах, в мега-надежных и прочее, а вы получаете 4,8, ну, это такое. Почему так происходит? Потому что вы могли бы сейчас квартиру продать за 10, 10 эти вложить и получать 170, то есть, 1,7 миллиона, или 1,5 миллиона, а не 480, понимаете? Здесь логика понятна или нет? Потому что это очень важная история, если мы хотим эффективно управлять деньгами. Потому что большинство людей... Есть такой пийетет к квартирам, к недвижимости. У большинства, опять же, у тех, кто регулярно их покупает, продает, там проблем, вопросов вообще никаких нет. Но большинство за свою жизнь покупает одну, максимум две квартиры, и у них священный трепет к этой вот, еще остался с советских времен, к этим четырем стенам, к бетону и прочее. Ну как же... там, облигации это непонятная херня, акции еще более непонятная херня, а здесь дом зашибись, это все понятно, он всегда растет в цене, спойлер, нет. Он всегда надежный - спойлер, нет. Он мой - спойлер, нет. Да, то есть, и тому подобное, то есть здесь есть много мифов, предубеждений, потому что мы...На самом деле это абстрактный инструмент, который мы не очень понимаем.

Ну такие, ну купили, что-то нажали, две кнопки в приложение, ну кто-то даже не смог нажать, кто-то нажал четыре кнопки, кто-то установил два приложения. Ну вообще это непонятная херня, это потрогать нельзя, это я не вижу, это я не понимаю. А вот это я приду, здесь могу сломать стену, или покрасить стену, или что-то, здесь все понятно. Но по факту, по факту. Здесь вот она у нас лежит, стоит или еще что-то она торчит, вот, и мы каждый месяц или каждый год можем терять там, да, ну там 200%, 300%, просто потому что не уделили час в неделю и не разобрались вот с этим. Поэтому очень часто на моих консультациях люди очень сильно удивляются, когда я говорю, продай эту херню и вложи в облигации. И через 2-3 года ты купишь с процентов ровно такую же херню, которая сейчас у тебя торчит.

Вот она у тебя висит там мертвым грузом. Особенно, если это недвижка, которую люди не сдают, потому что у очень многих людей, опять же, там нет ремонта. Там надо сперва сделать ремонт, и потом я смогу ее сдать. Не надо делать ремонт. Потому что вы сделаете ремонт под себя, не факт, что новый съемщик захочет такой ремонт. Может быть, он захочет другой ремонт. Наоборот, проще без ремонта ее сдать, с условием, что съемщик сделает свой ремонт. Она там чего-то там. Многие лишают других людей, не надо этого делать, если торчит квартира. Дача, та же самая история. Дача, особенно когда начинаешь людям считать, что, допустим, аренда дачи стоит... за три месяца, которая тебе нужна, и то она тебе не всегда нужна, не все три месяца, но за три месяца тебе она нужна, ты заплатишь максимум 100 косарей, и то вопрос под вопросом, да? И то под вопросом, заплатишь ли ты за 3 месяца 100 косарей. А сейчас у тебя торчит дача, которая стоимость 5 миллионов, 10 миллионов. То есть она просто стоит у тебя мёртвым грузом. Это её за 5 продаёт. За 5.

Ты ее продал, например, получил облигации, купил облигации, просто тупые облигации, под 15% годовых, например, и ты получаешь каждый год 750 тысяч. Ты можешь себе не то что дачу, ты можешь себе на эти три месяца охереть какой взять коттедж или хутор или ферму со всем чем. Но ты сидишь, упершись в эту недвижимость, это дача, дача надо, тем более еще большинство людей в эту дачу... Я не про то, когда мы с удовольствием копаем грядки, огород, нам это нравится, мы что-то там пилим, строгаем, еще какой-то порядок все время наводим. Базара ноль. Но большинство людей, как мы знаем, они дачу ненавидят. Опять траву косить, деревья пилить, грядки копать, еще какой-то фигней заниматься. Нахера? Возьми, сними дачу, возьми, найми на остаток людей, которые приведут ее в порядок, и у тебя все равно еще бабки останутся. Ты все равно сможешь наращивать капитал и дальше его приумножать. И получаются лучшие-лучшие дачи. Плюс ты можешь снимать дачи в разных местах. Ты можешь снимать дачи за рубежом. Ты можешь снимать дачи где хочешь. Ты не привязан к месту.

Если тебя психологически волнует, что это все вокруг не твое, что-то с этим нельзя делать и тому подобное, заключай правильный договор, где ты можешь с этим что-то делать. Если там... лень вещи возить туда-сюда, ну окей, привыкаю, жить без вещей тоже клёво. Вот, опять же, ещё раз, то, что я сейчас рассказываю, это с точки зрения финансового правильного поведения, то есть логичного, не психологического. Как только мы доходим до психологии, у нас всё, конечно же, по-другому, потому что хочется своё, хочется свои кусты, хочется видеть результат своих трудов и тому подобное, и вот это вот всё. Но если вы посмотрите древнюю литературу, не очень древнюю, прошлого века, позапрошлого, то у многих были поместья, это были богатые люди, а многие ездили и арендовали. Именно на какой-то период домики снимали и вперёд. Всё надо считать. Есть люди, у которых дача стоит годами, которые на них не едут вообще. Это закопанные бабки. Просто закопанные бабки. Вот. То же самое с гаражами, то же самое с подвалами, то же самое с какими-то там коммерческими, бывает, помещениями, у кого-то что-то забыто стоит. Это все нужно или сдавать, или продавать. Там закопано много денег.

Земля у кого-то торчит годами, ничего с ней не происходит, ничего с ней не делается. Основное обоснование, она же кушать не просит. Она кушать не просит, она тебе убыток несет. То есть ты недозарабатываешь очень много. И это то же самое, что она кушать просит. Но когда она кушать попросит, а она попросит, то что в России нет налогов на недвижимость, или они очень маленькие, это временное явление. Да, это очень скоро изменится, на какую-то недвижимость, естественно, уже есть налоги, когда ты кадастр платишь ежегодно, но на какую-то нет. Это временная история, будет, появится, и будут расходы очень большие, и когда появятся расходы... на всякую землю, на всякие заброшки и прочие вещи, то тогда на рынок все побегут продавать. И в тот момент цены будут падать. И в тот момент, когда все делают какое-то действие, будет очень сложно избавиться от недвижимости. Вопрос, зачем она сейчас у вас торчит. У кого торчит, опять. У кого план... что я куплю недвижимость, буду ее сдавать и на это буду жить, опять же, логика, вот, считайте. Что выгоднее? Иметь проблемы с жильцами, с арендаторами, платить бабки в ремонт, платить налоги.

Как бы все время будут появляющиеся, и прикол в том, что от квартиры быстро, или от объекта недвижимости быстро не избавишься. Поэтому... Я только за недвижимость. Здесь все хорошо. Но недвижимость у вас должна быть выгодная. То есть... она должна вам нести такой денежный поток, который обгоняет или хотя бы приравнивается к средней доходности, текущей на рынке. К средней текущей доходности. То есть, с недвижимостью есть такой прикол, что она... Ну, растет в цене и, соответственно, денежный поток. Поэтому там нужно считать и рост в цене, и денежный поток. Потому что может быть такое, что у вас аренда там все время 40 тысяч, 40 тысяч, 40 тысяч, там, допустим, в течение 5 лет, условно. А цена на недвижимость растет, и каждый год у вас там прирост, условно, 10%.

То есть здесь у нас 4,8, как я считал, выше, это из того же примера, и каждый год у вас рост на 10%. Ок, тогда вы находитесь 14,8 плюс-минус в среднегодовой доходности. Все хорошо, в этой ситуации все окей. Понимаете? Но если у вас роста нету здесь, Цены плюс-минус стабилизировались и плюс-минус вокруг одной и той же цены. И вот просто доходность у вас тогда не ок. Все нужно считать. И какие основные еще сложности с недвижимостью? Это в том, что... от нее, ну, вот очень сложно быстро избавиться. Вот я не очень люблю недвижку, потому что, когда я вижу, например, у меня есть там акции, у меня есть облигации, у меня есть там, например, золото какое-то, у меня есть там условно деньги, кэш. Все вот это вот быстро я могу обменять одно на другое. Я могу сегодня нажать, продать акции сегодня, завтра на них получу деньги, послезавтра переложусь в облигации. Или облигации продал, сегодня получил деньги, или завтра переложился в акции. Я могу сходить в ломбард, или могу сходить в банк, или еще куда-то, сдать золото, сегодня получить деньги. Купить это и это. Деньги, естественно, я могу сразу быстро сюда-сюда-сюда засандалить.

Как только меняется обстановка на рынке, например, я вижу, что рост акций пошел, и акции дают место 8-10% в облигациях. Начали акции давать 15-20%, я облигации продал и ушел в акции. Вот с недвижимостью так не выходит. Как только я вижу, что сейчас процентные ставки пойдут вверх, это значит, что доходность по облигациям пойдет вверх. То есть цена на облигации пойдет вниз, а доходность вверх. И было бы классно воспользоваться тем, что доходность на облигации пойдет вверх. И у меня есть недвига, и хрен я от нее быстро избавлюсь. Пока я ее продам, может быть, этой ситуации на рынке уже не будет. Вот это геморройная история. Поэтому с недвижимостью надо очень-очень-очень-очень разбираться. Давайте скажем так, разбираться. Я за недвижимость как актив, но моя любимая, моя любимая – это склад. Я люблю очень склады. Почему? Потому что чаще всего... Во-первых, там небольшая цена всегда. Во-вторых, там небольшие косты, стоимость содержания. А в-третьих, там нашел... Если нашел клиента, скорее всего, он станет постоянным. И, скорее всего, он будет сидеть годами. И ему каждый раз по чуть-чуть можно цену поднимать. Он не будет на это остро реагировать.

Потому что склад для любого клиента – это инструмент для зарабатывания денег. И он не является какой-то львиной долей расходов в его затратах. В России задним числом налоговая пересчитала кадастр на нежилую недвижимость у знакомых до начисления налогов на 300 тысяч евро. Вот, пожалуйста, то, о чем я говорил. Это вот та история, которую я упоминал, и она будет нарастать. Она будет увеличиваться, ее будет все больше и больше. Поэтому я люблю склады. У меня есть знакомый, не знакомый, клиент, не клиент, товарищ, не товарищ. Не знаю, миллиардер, который сделал свои миллиарды на стрит-ритейл. Что такое стрит-ритейл? Это... Помещение для продажи на улице, которое находится на первых этажах, там ларьки всякие, вот эта история, магазинчики, прочая тема. Вот стрит-ретейл, это еще одна из таких классных тем, которая, в принципе... всегда по рынку, она или обгоняет инфляцию, или вровень с инфляцией, но иногда имеет смысл, опять же, стрит-ретейлом играться, чтобы не попасть, как когда сносили эти павильоны всякие, незаконно построенные или законно построенные, но когда город приводят в порядок, павильоны нахрен сносят, вот там можно влететь.

Во всех остальных случаях, если это первый этаж, опять же, можно влететь, если вводятся какие-то законы, типа, что в жилых домах нельзя чего-то там. То есть там надо держать, если ты занимаетесь территориалом или планируете этим заниматься, там надо держать руку на пульсе законодательства. То есть там вот такой косяк есть. Потому что у тебя может быть классный объект в классном проходимом месте, но вышел закон, что запрещено, не знаю, как у нас в Литве было, в 100 метрах от школы, продавать алкоголь и табак. И магазинчики, которые на этом деньги зарабатывали, они в этих местах не могут. А больше там никому не интересно. Потому что оно проходимое с точки зрения из школы идут, для детей жвачки, конфетки и, естественно, магазин у дома и прочее. Вот эти истории. То есть нужно смотреть. В чем классно работать с юрлицами, потому что и здесь юрлицо, и здесь юрлицо. Если юрлица поперла, то он от тебя никогда в жизни не съедет. То есть это пожизненный арендатор, если он в кризис, не влетит. То есть вот в этом классе классная история с коммерческими помещениями работать.

Потому что занимаешься ли ты офисами, людям на визитках менять офис не в тему, люди опять же приучают кого-то посещать офисы. Правда, если вы занимаетесь офисами... техническими,где колл- центр сидит, айтишники, там, бухгалтера, кто с клиентами не работает, там не работает эта история, их могут выпинать, но все клиентские офисы, стрит-ритейл, в этом его плюс, особенно, то есть там надо разбираться в локации, вообще везде надо разбираться в локации, но в стрит-ритейле Самое важное, что есть циклолокация, от этого зависит, будете вы ее удачно сдавать или нет. Потому что здесь важно проходимость, сколько людей туда-сюда шастает мимо. Никогда, ни в коем случае, вообще, даже если вам, не знаю, будут предлагать мега выгодные условия, не идите в недвижимость в торговый центр.

То есть, если вам предлагают купить, поучаствовать долей какой-то, или вообще построить торговый центр, потому что торговые центры умирают. То есть, там еще 5-7 лет, и это дойдет до России, эта история. В России пока торговые центры, я понимаю, забиты битком, там кайфово все, и они пока еще выживают, все хорошо, но на Западе В Америке уже совсем все грустно с торговыми центрами. В Европе грустнее. Те тенденции, которые идут до Запада, до России доходят примерно 5-7 лет. Примерно. Потому что Россия немножко отстает из-за 90-х. В 90-х замедлилась и как бы Разница идет примерно 5-7 лет. Почему с торговыми центрами все плохо? Потому что все больше и больше доставка, все больше и больше торговля онлайн. А торговый центр становится из торгового центра сперва развлекательным центром, куда люди приходят развлекаться. Но как только в городе начинает появляться... места, общественная инфраструктура развиваться, то торговые центры опять же перестают, теряют свою привлекательность. Но на той проходимости, которая приходит развлекаться, арендаторам становится невыгодно снимать.

И сперва начинают с ней съезжать те, кто дали потоки для продаж, потом начинает съезжать фудкорт, а потом начинает съезжать и развлекательные все истории. Потому что невыгодно становится. Это будет в России в любом случае. Понятно, что я не знаю, насколько в разных городах заполненность торговыми центрами идет. Это большой вопрос. Но будет оставаться один-два, которые будут аккумулировать в себе всю развлекающуюся публику, где будут кинотеатры, боулинги, вся вот эта херня. А остальные будут банкротиться. Пустеть, скажем так. Кто не верит, или не знают, как это происходит, погуглите торговые центры в США. Увидите много чего интересного по Яндекс.Сети. Вот, да? Как я уже говорил, всякие там кладовки, кладовки, гаражи и прочие подвалы, им есть смысл заниматься, если это у вас есть если у вас есть. Если нет, большой вопрос, оцениваем количество вложенных усилий в заработок. То есть там может очень часто оказаться, ну за сколько ты там сдашь кладовку условно? За тысячу рублей? За две? Ну, то есть вопрос. А, искать клиента, содержать кладовку там, покупать ее и прочее-прочее, вот здесь нужно очень четко считать.

В цифрах доходности, там цифры красивые, там обычно кладовки где-то 18, даже могут быть 25% в годовых, вот в этих цифрах. Но в реальном выражении там говнище получается. Ну, условно, я кладовку купил за 100 тысяч, сдаю ее за 2 тысячи в месяц. Кайф, кайф. 24 тысячи в год я получаю. Кайф, кайф. 24% годовых. Клево-клево. Но сколько времени я затратил на ее поиск, сколько времени я затратил на поиск клиента, сколько времени я трачу на то, чтобы там ее с клиентом порешать. Потом, если он съехал, нового клиента искать. И это все ради 24 тысяч в год. Но, блин, 24 тысячи можно получить за... час, ну ладно, за день пойти вагоны поразгружать, я не знаю. Ну, понимаете, то есть как бы вот овчинка выделки не стоит. Очень часто вот с этими мелкими объектами, вот, поэтому очень нужно считать.

Опять же, я знаю людей, которые специализируются на этом, но это уже там совсем другие объемы, это выкупаются там, опять же, вот огромные помещения, делается реклама, делаются, нарезаются склады, или это контейнеры вот покупаются и из контейнеров все строится, то есть, ну, там уже немножко... там бизнес, а вот если одну-две кладовки ты купил и ради там 50 тысяч в год, ты тратишь на это дело там неделю, на поиски клиентов и кладовок, ну, так себе удовольствие. Соответственно, как писал в задании управляющий имуществом, я надеюсь, что вы его видели, получили, все хорошо, не обязательно для того, чтобы зарабатывать на недвижимости, владеть недвижимостью. Это не обязательно. Можно заключать договора, можно арендовать, заниматься субарендой и прочее. Причем, если у вас прокачается скилл в этом деле, то есть навык, если вы будете этим заниматься год-два-три, потом можно на очень классные объекты пересесть. Там исторически охраняемые всякие усадьбы, всякие исторические поместья, всякие заброшенные... исторические здания в городе. И вот с ними там уже можно очень-очень клевых вещей наворотить. Но это нужен уже очень большой опыт. Там прям доходности зашкаливают. Есть у меня тоже товарищ, который занимается такого вида недвижкой.

Потому что там аренда практически нулевая или за очень маленький прайс, потому что государство, оно чаще всего государственное, государство это надо списать как-то с баланса. Продать они это не могут, сдать никто не хочет, потому что там много геморроя, и вот если находится человек, который этот геморрой на себя берет... Они там практически за копейки отдают. Кто не знает, допустим, Макдональдс снимал в центре Москвы свое помещение за 1 рубль, и у него там договор был бессрочный. То есть, представляете. И таких вещей очень много, вы не поверите. Исторические здания практически все, которые находятся в государственной собственности, если они в печальном плачевном состоянии, то они сдаются по бросовым ценам. Но у тебя первоначальные вложения огромные, потому что чаще всего это исторические памятники, которые защищаются, и там нужно знать, как именно делать реставрацию, ремонт и прочее-прочее. Если ты этим занимаешься и в этом ты специалист, ты вначале вложил, потом где-то за 3-4-5 лет у тебя окупаемость идет, а потом ты вечно топишь космические доходности.

Но это уже узкоспециальное направление. И, соответственно, когда мы приобретаем недвижимость, не когда, вернее, ладно, можно, очень редко, когда вы найдете хороший объект с рынка, с открытого рынка, то есть с объявлений на каких-нибудь сайтах объявлений. Чаще всего цена либо завышенная, либо не очень коммерчески выгодная. Для того, чтобы искать выгодно, у нас есть торги банкротов, у нас есть приватизационные торги, приватизация. И самый мой любимый способ, у нас есть... Я называю эту группу алкаши. Но это не только алкаши, естественно. Но у многих алкашей и у многих асоциальных личностей есть квартиры, которые достались им так или иначе по наследству или еще чего-то еще как-то. И самый кайф, что они еще и общаются друг с другом и знают у кого, кто в какой ситуации, кто в какой жопе и кто... Сейчас на грани того, что его из квартиры выгонят. Или судебный разбиратель, или приставы арестовали за долги, или еще какая-то тема. В этой ситуации узнаем, идем, спасаем человека, выплачиваем ему долги. Перекупаем у него имущество, покупаем ему квартиру похуже, подальше, однокомнатную, вместо трехкомнатной в центре, и получаем трехкомнатную в центре.

В России раньше этим занимались черные риелторы, они это делали очень-очень некрасиво, вот, обычно с исчезновением вот этих граждан, но это можно делать красиво. Я думаю, в Москве, в Питере очень уже проблематично все или практически все вот эти истории будут происходить. Ну, реализованы, скажем так. Большинство. А в регионах? А регионы будут развиваться. И даже если смотреть какой-нибудь Краснодарский край, Казань, то там, я думаю, эти темы еще будут очень хорошо работать. Но если лень общаться с алкашами... Торги банкротов или приватизационные. Это отдельное направление совершенно. Кто собирается заняться недвижимостью и хочет поглубже залететь и иметь у себя на руках в собственности кучу недвижимости, я вам очень рекомендую просто изучить торги банкротов. Но прежде чем туда нырять, просто попробуйте, не владея недвижимостью, с неё позарабатывать. Как у нас в задании управляющего имуществом. Вы поймёте, имеет ли смысл вообще туда рыпаться или нет. Соответственно, такая история.

И недвижимость – это очень классная тема, когда мы хотим уже уходить на пенсию и обеспечить себе регулярный денежный поток. То есть у нас есть какой-то капитал, часть его у нас обязательно должна быть в каких-то ликвидных активах, то есть это активы, которые мы можем быстро продать, это акции, облигации, деньги на банковском счету и тому подобное, и часть мы можем, реально вложить в недвижимость. Идеальная недвижимость на пенсию. Первый этаж. Стрит-ритейл. То есть то, что вы можете сдать под магазин, под кафе, под еще какую-то историю. Второй этаж. Аренда жильцам. Третий этаж живете сами. Почему это идеальный вариант? Потому что это считается единственным вашим жильем. Там будут сниженные налоги, кадастровая стоимость и прочее. И вас из него выгнать не имеют права. Ваше единственное жилье. Здесь Вы получаете денежный поток, чаще всего которого достаточно на закрытие базовых потребностей. Здесь вы обгоняете инфляцию и закрываете потребности комфорта. И чаще всего еще остается какая-то часть на наращивание этой истории. Это вот эта стандартная немецкая модель, в которой живут примерно 52% бюргеров, которые вышли на пенсию.

То есть, когда вы видите, если кто-то ездит под Германией, и вы видите в маленьких городках трехэтажные здания, в которых на первых этажах есть квартиры, есть магазины, кафешки, а там почти везде это есть, чаще всего это вот эта модель. Если здание большое, то там чаще всего 3-4 арендатора вот этой. То есть, вот. А посуточная аренда и аренда всяких там ко-воркингов и прочего-прочего, это... С моей точки зрения, уже не инвестиции, а конкретно такой бизнес. Там уже нужно шарить и в маркетинге, и в продажах, и в клиентском сервисе. Много-много чего нужно делать. Поэтому оно работает, даже приносит прибыль, но это уже конкретный такой бизнес. И тренды. На ближайшие 10-15 лет, если вы живете в РФ, я бы обратил внимание на туризм, который будет развиваться, то есть это гостиничный бизнес, помещения, подходящие под гостиницы и прочее. Сейчас адский глэмпинг развивается, палатки, купола всякие на территориях приозерных, прудовых и прочих природных достопримечательностях. Дальше будет следующая итерация будет экотуризм. То есть, сперва нормальный туризм, следующая итерация, когда нормальный туризм уже более-менее на 70-80% спрос удовлетворен, начинает развиваться экотуризм.

Это деревенские поселения, всякие животинушки. Мы сейчас ездим, кайфуем то к оленям, то к зайцам, то к ламам. то еще к каким-нибудь животным на природу ты поехал, и вот эта вся история. То есть, когда у тебя городской туризм, ну, уже все, ты уже... Экотуризм, он изначально тоже востребован, но не настолько. Частью все-таки люди сперва хотят дарами цивилизации насладиться, а потом возвращаться от цивилизации в ее отсутствие. А экотуризм, по большому счету, это отсутствие цивилизации. Ну, такое, на природе. Да, это не значит, что там должен быть туалет типа сортирния, там может быть душ, вода, все хорошо, унитазы тоже там присутствуют, но ты в лоно природы окунаешься, а здесь ты типа в сервисах и во всяких там...

Мега-крутых услугах. Это два направления, которые с точки зрения недвижимости будут в России развиваться в ближайшие 10-15 лет. И, соответственно, можно ориентироваться на вот это. Если есть туристические места, которые еще не раскручены, но имеют потенциал, например, Адыгея. Там можно по дешевке сейчас брать недвижимость, которая, а, будет расти в цене, б, возможно, кто-то будет ее очень хотеть снять на длительное время. Потому что гостиницы, опять же, большинство гостиниц, они не покупают здания, они их арендуют. Есть сети гостиниц, которые принципиально покупают или строят свое, но большинство нет. Особенно всякие bed and breakfast, которые ближе к хостелам, чем к гостиницам. Две-три звезды и очень часто четыре они арендуют. Пятизвездочные там уже специально строятся, потому что там бассейновая зона, там спа-зона, там еще чего-то. А вот мельче они арендуют. И на этом можно тоже очень хорошо зарабатывать, сдавая им подходящее помещение под гостиницу. Естественно, это уже большой... Я живу в Адыгее. Пожалуйста, обращайтесь к Ирине, узнайте, где там красивые туристические места, где там можно замутить лыжный курорт, где там чего будет. И, соответственно, ищите...

Ищите вот эту вот историю. Байкал, Краснодарский край, но это уже вы опоздали. Там уже все дорого. И нужно смотреть там, где не дорого. Чтобы был потенциал роста. Как бы так. Такая вот история. Поэтому давайте итогить эту всю тему. Первое. Оно же главное. Откладывая деньги, вам нужно понимать, зачем. Если это из серии «хочу много денег, хочу что-то лучше, что-то еще что-то», то у вас результат будет, скорее всего, ну такой. Или не будет, или очень херово. Если это из серии «надо», тогда у вас результат будет супер-упер-гуд. Второе. Не экономьте специально. То есть, я вот от этого откажусь. Не загоняйте свой мозг в стресс. Что вам надо чего-то, чего-то. То есть, вот у вас есть энная сумма денег, вы ее... получая, да, сразу отбираете у себя 10%, все, на 90% вы живете как вы, да. Иногда, иногда, используя приемы, которые я рассказывал в статьях, да, то есть как бы еще дополнительно у нас есть обнуление, да, еще дополнительно у нас есть правило 72 часов, еще дополнительно, то есть защита от эмоциональных покупок, да, Дополнительно у нас есть анализ, где мы избавляемся от того, что ничем никак не влияет на нашу жизнь. Еще дополнительно у нас есть рациональное планирование.

Когда мы сезонные вещи покупаем в конце сезона, а не в начале. Когда мы заранее планируем отпуска, когда мы то, что можно взять оптом, берем оптом и прочее, рационально планируем. Таким образом мы здесь потом получаем привычку и еще где-то до... еще плюс около 20% мы можем тоже здесь сэкономить. Это не специально, это просто потом входит в привычку. То есть мы опять же не ограничиваем себя, не занимайтесь вот этой вот херней. Могу я позволить себе кофе или не могу, блядь, или там еще что-то. Да, хочешь кофе, купи кофе. Не надо страдать от этого. Поймите, что там чашка кофе или даже две чашки кофе ничего не меняет. Меняет, если вы каждый день пьете по пять чашек кофе, и вы от них откажетесь целиком и полностью. Но это и поменяет ваше эмоциональное состояние. Вам тогда будет копить, сохранять не в кайф, не в радость совершенно. Значит, мозг будет искать компенсацию. Значит, рано или поздно он эти деньги просрет. Не надо этого делать. Когда вам хочется избавиться от денег, деньги жгут карман, у нас есть такое. Надо срочно что-то купить. Идем и покупаем активы. Активы. Проще всего купить облигации или акции. Акции вы видели, там есть...

В чатике название фондов, Павел скидывал, я не скидывал, я не хочу сейчас название фондов этих или там название облигаций делать на видео, потому что они могут поменяться, с ними может что-то случиться, и тому подобное, то есть, ну, как бы в любом случае, и список акций, которые покупать, то есть я вам пришлю облигации, вы уже сами прочекали всю вот эту вот историю. Да, соответственно, такая вот тема, вот, да, то есть, вкладываемся в активы, те, опять же, денежный поток, который мы вытаскиваем из активов, мы его возвращаем обратно, реинвестируем, до тех пор, пока мы не захотим уйти и целиком и полностью жить на пассивный доход, отойти от дел. Четвертое, финансовый план на 10, 20, 30 лет вперед. Хотя бы в голове, хотя бы понимание и структуру, а как я буду и расти в доходах, чем я буду заниматься. И какое на этом уровне мне нужно будет плюс-минус содержание, сколько бабок мне здесь нужно будет, когда я отойду от дел, выйду на пенсию или на заслуженный отдых, и чем я там буду заниматься и тому подобное. Возможно, вопрос не в тему, если стоимость квартиры вложить, например, в ОФЗ. Как правильно снять квартиру?

Плюс в России вопрос прописки регистрации. В России нет никакого вопроса с пропиской с регистрацией. Можно и нужно договариваться опять же с теми же самыми арендаторами, у кого ты снимаешь квартиру по поводу прописки регистрации. Сейчас в России очень много, и их становится больше, профессиональных участников рынка, которые прям жилые комплексы выкупают под аренду, аренда апартаментов, прям в России цветет и пахнет пышным светом. Там сидят профинвестора. Да, нет. Люди, которым квартира свалилась на голову, они не понимают, что с этим делать. Люди, которые серьезно занимаются недвижимостью.

Вот с ними идеально. Во всяких классных жилых комплексах с управляющими компаниями идеально. Соответственно, заключаем договора. Если вы хотите себя обезопасить, то договор надо заключать через юриста. Договор об аренде у юриста стоит 5, ну, максимум 7 тысяч. Максимум. Это то, что там будет стоить договор аренды, чтобы и вам составил профессиональный юрист. Но это сбережет вам кучу нервов, сил и, соответственно, даст защиту. И в любом договоре, во-первых, тебя не могут выселить в любой момент обязательно должного предупреждения за месяц-два. Во-вторых, опять же, если мы снимаем у профучастников, то они не выселяют. Как переводить из категории «хочу» в категорию «надо», как убеждать мозг, что это надо. Насколько я помню, это было во втором или в третьем стриме. Я не помню в каком, но в каком-то из стримов было. Если мимо вас это прошло, пересмотрите. Не надо убеждать мозг в этом. Надо ставить себя в такую ситуацию, когда это становится надо. То есть мозг в этом вы не убедите никак. У вас просто должен стать таким контекст. Но условно, как мне увеличить доход? То есть я беру и детей отправляю в частную школу. Да? И у детей уже там учителя, друзья и тому подобное.

Могу ли я зарабатывать меньше и сказать прийти детям, извините, но папа больше частную школу вам не тянет. Я не могу. Кто-то, может быть, и может, я не могу. Я жопу порву, буду сам меньше кушать, меньше пить, но дети у меня будут продолжать ходить, потому что папа ее тянет. Да? Вот и тому подобное. Я не знаю, какие у вас... Многие люди загоняют себя в это обстоятельство, берут ипотеку, например. И все. Почему? Потому что не могут накопить, не понимают разницы и прочее. Я, опять же, против ипотеки для своего жилья. Я за ипотеку, если это инструмент инвестиционный. Потому что для своего это психологический фактор инвестиционный, это финансово правильное грамотное решение. Поэтому, ну как, если вам не надо, и вы понимаете, мне не надо, но это ненормально. Я хочу, но мне не надо. Есть такие специально обученные люди, которых учат разбираться с тараканами в голове. Называются они психологи. Или психотерапевты. На худой конец коучи. Но коучи та себе история. Если вы чувствуете, что я хочу... Макс дал мне инструменты. Я даю инструменты. Я не психолог. Я не ковыряюсь с вашими тараканами. Моя задача немножко в другом. Показать инструменты, показать, что это просто, дать немножко мотивации.

Или множко мотивации. Но разбирать у вас тараканов, искать вторичные выгоды, детские травмы, какое у вас мнение о деньгах, что вас тормозит. Это не моя задача. Мне это неинтересно, и я это не умею делать. У меня просто, хочешь, иди, получишь. Не хочешь, не работай. Хочешь, работай. Хочешь, не знаешь как, вот тебе, пожалуйста, как. Это весь набор всего, чего ты хочешь. Хочешь, знаешь как, но не делаешь, это психолог. Если нужен классный, хороший психолог, у меня в зефире это еще один мой проект, кто не в курсе, есть Илья. Очень классный, очень крутой психолог, с которым я сам периодически работаю, когда то же самое сталкиваюсь с какой-нибудь херней в голове. То есть я понимаю, что есть инструменты, я все знаю, но не делаю. Почему? Пошел - "Илья, я не делаю. Давай разбираться", давай. Один-два раза поговорили, все, пошел делать. Поэтому этот вопрос не ко мне. Я за инструменты и за немножко за психику, но не разбираться с тараканом. Вот. Соответственно, мы, когда не понимаем, зачем нам что-то надо, куда нам что-то надо, мы нихрена, конечно, не делаем. Вопрос по пенсионным накоплениям. Их лучше забрать из НПФ и переложить в облигации.

Опять же, лучше-хуже это категории неприменимые, когда мы обсуждаем финансовый вопрос. Нет такого лучше или хуже. То, что для одного лучше, для другого хуже и тому подобное. Потому что я не знаю вашего финансового плана, я не знаю, зачем вам это делать. Я не знаю, насколько вы будете следить за облигациями. Пенсионный фонд, негосударственный пенсионный фонд, по идее, управляет вашими деньгами максимально консервативно. То есть задача пенсионного фонда не в том, чтобы много заработать. Или там показать какую-то доходную. Задача пенсионного фонда сохранить капитал. Просто ты сказал, что пенсии не будет. Пенсии государственных не будет, государственных пенсий не будет. Ты сейчас задаешь вопрос про негосударственный пенсионный фонд, если я правильно понимаю. Негосударственный пенсионный фонд, он работает с твоими налоговыми отчислениями, которые ты делаешь самостоятельно. Я не знаю, насколько эта система работает в России, то есть я туда не погружался. Например, в Литве это работает так. И вот в Литве, например, я бы сказал, вам ни в коем случае так не делать. Почему?

Потому что у нас есть 33% налога, который платит за тебя работодатель, и они уходят на пенсионные начисления в том числе. Но ты можешь сделать такую историю. Ты можешь 3% отсюда забрать и направить в частный пенсионный фонд или негосударственный пенсионный фонд. То есть у тебя в государственную социальную структуру уходит 30%, а 3% в НПФ. Если ты их не забираешь, то они все уходят сюда. Если ты их забираешь, то они уходят сюда.

И вот в этой ситуации отсюда тебе деньги не отдадут. Ты не можешь их забрать и пойти отнести куда-то. Здесь управляет НПФ. Но я всем рекомендую всегда отсюда из государства забирать эти 3% и отправлять в МПР. И дальше мы там выбираем, какой МПР, какие задачи, через сколько на пенсию и тому подобное. Вот просто... поймите одну маленькую, большую вещь. Когда речь касается индивидуальных финансовых решений, там универсальных решений не существует. Потому что мы все люди разные. То есть, когда приходит человек и спрашивает, куда вложить деньги? Да? На этот вопрос нет ответа, потому что для Вани это будут одни инструменты, для Тани другие, для Серёжи третий. И когда вы читаете какие-нибудь статьи или там ещё, куда инвестировать, вот это моё любимое, в 2024 или 2025 году, да, вот... Термин «инвестировать» подразумевает подходы минимум от 5 лет. От 5 лет, да? Минимум. То есть все остальное, что до 5 лет, это спекуляции. То есть правильно здесь говорить, куда спекулировать в 2024 или в 2025 году. А если мы говорим про инвестировать, то куда инвестировать в ближайшие 10 лет. Вот это будет правильная постановка вопроса. И вот по недвижимости я вам сказал, смотрим туризм и экотуризм.

Вот туда инвестировать в ближайшие 10-15 лет, если мы хотим недвижкой заниматься. Если мы хотим акциями заниматься, опять же, рассказывал вам принципы подбора акций в восьмом или седьмом стриме. Вот туда. Но конкретных компаний нет. Их список, спектр, набор. В России не так их много, к сожалению, но тем не менее. Просто в России нет культуры платить дивиденды. И в России нет культуры выходить на рынок, публичными компаниями становиться. Поэтому это будет развиваться. И президент сказал Российской Федерации, что до 2030 года, пожалуйста, удвоить капитализацию российского рынка, туда-сюда облегчить выход. Ну, короче, эта сфера будет развиваться. То есть компаний будет больше. Просто для понимания, на российском рынке 250 компаний, может, чуть больше, но тех, которые имеют смысл хоть как-то рассматривать, около 90. Максимум 100. То есть остальные все это вообще я не знаю что. Условно. А на американском рынке, допустим, только американские компании, на американском рынке более 5000. А если туда мы добавляем еще европейские, китайские и прочее, что торгуется на американских биржах, там около 10 тысяч компаний. Плюс около 6 тысяч различных фондов.

Там инструментов просто ты перечислять задалбливаешься. А в России ты весь рынок можешь выучить за полгода наизусть, ты будешь знать всех вообще. Вообще всех. И будешь помнить и цифры, и директоров, и вообще все. Потому что 100 компаний. Как бы 3 месяца у тебя каждый день на одну компанию. Если ты 8 часов погрузишься, за 3 месяца ты будешь знать все о них. Поэтому вот такая история. Да? Поэтому куда инвестировать, это всегда очень такой вопрос. Ты когда спрашиваешь, а забрать лучше или не забрать из НПФ, нужно смотреть, какой НПФ, какая доходность, какие у них цели, какие задачи, куда они инвестируют, какие стратегии используют и тому подобное. И только после этого я тебе могу сказать, забирать или не забирать. Потому что не факт, что ты в облигациях сделаешь лучшее. Да, может быть, если твоя задача зарабатывать больше, доход иметь больше, тогда да, но пенсионные деньги никогда на это не нацелены. Основная задача пенсионных денег – это не потерять их. Даже если там та же сумма сохранится, это отлично, но их не потерять. Поэтому их нельзя, допустим, инвестировать хоть с какой-нибудь малейшей вероятностью потерь.

И, возможно, у тебя НПФ какого-нибудь там Газпрома, который суперконсервативный и который не надо забирать оттуда деньги, например. Еще раз, не существует универсального ответа. Каждый раз нужно смотреть ситуацию индивидуально твою. Поэтому и консультации дорогие у финансовых консультантов, потому что они погружаются, и они нормальные консультанты финансовые. Они прикидывают варианты, они прогнозируют варианты, они задают тебе вопросы, о которых ты вообще никогда не мог подумать. Они предлагают тебе нестандартные решения, которые тебе в голову не придут, но в твоей ситуации будут... идеально подходить, да, то есть вот, соответственно, здесь, опять же, не все финансовые консультанты хорошие, поэтому за всех отвечать не могу, но правильный финансовый консультант, он ориентируется на потребности клиента конкретного, поэтому общих рекомендаций, они общие, они, ну, принцип, да, вот, не инструменты, а принципы. Вот, так, на чем мы остановились, финансовый план, да, пятая история, да, это просто. Это просто и легко. Если у вас не просто и не легко, вы чего-то не поняли, чего-то недопоняли, чего-то не узнали. То есть, вам не хватает или знаний, а здесь же навыков, или инструментов.

И инструменты, и знания я вам уже дал. И еще немножечко добавлю на выходные. Немножко добавлю. То есть, все, что связано с сохранением денег, вы уже знаете. Это все у вас есть. Если для вас это все еще сложно, значит, надо или пересмотреть. Вы чего-то недопоняли. Или... Пора выйти и примениться на практике. Значит, непонятно вот это пощупать. И дальше оно становится очень простым. Нет ничего проще, чем копить деньги. Вообще ничего проще нет. Ты просто взял с получки, перевел на брокерский счет, купил облигации, акции или... Это очень простая операция. Проще ее нет.

Дальше, соответственно, у вас начинаются какие-то внутренние сомнения, споры, еще что-то, когда чего-то недопонимаешь. Вот. На этом у меня все. То есть мы с вами еще не прощаемся с точки зрения материалов. У вас еще будут статьи, у вас еще будут материалы выходного дня. Я еще пересмотрю, что я вам, может, каких-то чек-листов отправлю и тому подобное. И, соответственно... с эфирами мы с вами прощаемся, вот с утренними стримами мы с вами прощаемся, всем большое-большое спасибо, всем респект и благодарочка, и очень-очень сильно надеюсь, что через три года вы придете ко мне, а может кто-то раньше придет с вопросом, вот у меня есть большая котлета денег, сейчас пока она лежит по стратегии «Вечный портфель» Это часть в облигациях, это в акциях, это в золоте. Но я очень хочу увеличить доходность. Что мне делать? И, соответственно, ребят, кому нужно увеличить доход? Если вы во фрилансе, это буйные деньги. Если вы в найме, это деньги в найме. Если вы достигли потолка, то дополнительные доходы – это хуярга. Если вы решили, что облигации это ваш инструмент и хотите глубже в них разобраться, это курс по облигациям.

Если вы решили, что инвестиции это ваше все, то опять же в ближайшее время будет курс перезапуск потока деньги в дело, и можно прийти туда. Вся эта информация в ближайшее время придет вам в бота, я не знаю, наверное, после дополнительного... Ну, то есть, после выходных, и там будут подробности. Что, куда, как, сколько стоит, сколько это стоит для вас, сколько это стоит обычно и прочее, прочее. Вот, вся эта информация будет, поэтому, если вас заинтересовала эта тема, и вы хотите в ней развиваться дальше, тема с деньгами, я имею в виду, вот, тогда welcome. У меня есть еще... чем с вами поделиться и что с вами сделать. На этом все. Всем большое спасибо. Всем до встречи в других моих проектах. Я очень на это надеюсь. Всем пока.