Недостатки в отделке. Как вернуть миллион после покупки квартиры у ПИКа
Рассказываю как получить миллион от ПИКа (или любого другого застройщика) на пустом месте, почему мораторий здесь не причем, или почти не причем, и разберемся правильно ли это или не правильно.
Сразу скажу, в какой-то степени схему описанную ниже, я считаю потребительским терроризмом. Объясню – я сам немного связан со строительством жилых комплексов, и знаю случаи, когда иски от дольщиков нанесли немало вреда застройщикам. Стройки останавливались, застройщики уходили в банкротсва, многие оттуда не возвращались. Да, такому застройщику как ПИК это не так критично, как тем, кто строит единственный проект, но, уверен, тоже бъет по карману. И ниже расскажу почему.
Предисловие - недостатки в квартире
Начнем издалека – в каждой сданной квартире есть какие-либо недостатки, в основном они касаются отделки и всяких мелочей, в редких случаях, более серьезных проблем, как с вентиляцией, например.
Сложно найти квартиру без недостатков, причем это касается всех застройщиков, не только ПИКа. Компании, которые занимаются приемкой скурпулезно составляют списки недостатков, состоящие из сотни пунктов:
Согласно нынешнему законодательству, все эти недостатки застройщик должен устранить в 60-ти дневный срок. Но по опыту - это далеко не всегда так.
Чтобы застрощик начал устранять эти недостатки - нужно постоянно держать руку на пульсе. Лично мне приходилось постоянно звонить прорабу, чтобы он отправил рабочих ко мне в квартиру для устранения критичных для меня замечаний. Конечно, я не требовал полностью решить все проблемы из списка - там такие мелочи, на которе даже не обращаешь внимания, но всякие замятые кожухи радиатора, двери с дырами, порваный потолок, расколотый унитаз - это всё хотелось заменить. В целом скажу, что по итогу исправлений, у меня лично никаких претензий не было, за пару недель всё что мне надо было исправили. Единственное что пришлось подождать - окна, но с ними застройщик как раз уложился в 45 дней (ранее действовали другие нормы).
Поэтому я не видел смысла судится, и требовать от ПИКа каких-то денег. Какой смысл, если я жил уже в квартире и меня ничего не напрягало? А подавать в суд, чтобы просто навариться, считаю порчей кармы. Тут, конечно, каждому своё.
Но дальше случилось кое-что еще.
Гарантийные обязательства
Спустя примерно год с момента приемки своей квартиры, у меня появились подтеки на откосах окон:
Появились они в нескольких местах, на разных окнах, что было не очень приятно. До начала действия ПП-442 срок гарантийных обязательств застройщика регулировался Законом о защите прав потребителей, поэтому гарантия на отделку была 2 года, я и не парился, обратился в ПИК с заявкой на гарантийный ремонт. И дальше началось веселье.
Меня записали на гарантийный осмотр через месяц после заявки. Пришел дядечка, всё зафиксировал, и ушел. На этом всё. Уже год с момента заявки прошел и никто ничего не сделал, мне периодически звонили, что-то спрашивали (типа на каком окне, приходил ли кто-нибудь и т.д.), но ничего не делали.
Ну и спустя три месяца я не выдержал и пошел в суд.
Юристы по недостаткам в отделке квартиры
Сразу скажу, т.к. я являюсь владельцем чата ЖК и группы жилого комплекса в Вконтакте со времен, когда еще и название проекта не было известно. Поэтому ко мне в личку сыпались десятки предложений от юридических фирм, предлагающих и свои услуги и просящих разместить рекламу своих услуг в чатах и группе:
Я всем отказывал, по нескольким причинам:
- Еще раз - считаю это потребительским терроризмом, а юристов, которые оказывают такие услуги - паразитами, которые работают по шаблону, без капельки экспромта :)
- Таких паразитов тысячи (я показал скрины только те, что смог быстро найти, в реальности их было в разы больше).
- Ну и в целом рекламы в чатах и группе не было и нет. Соседей не продаю :))
И вот в момент моего очередного зла на ПИК, за то что они ничего не делают с подтеками на окнах, мне написали ребята и предложили сходить в суд за деньгами :))
Как уже писал - таких юристов много, я выбрал первых попавшихся. Из затрат, которые я понёс на момент подачи иска - стоимость нотариальной доверенности на представление в суде (около 2000 рублей). За всё остальное платили юристы.
У меня договоренности с ними простые - 30% от присужденной суммы они забирают себе. Но при этом все остальные расходы также берут на себя. Из остальных расходов: всякие почтовые отправки, и самое дорогое - экспертиза.
Знаю компании, которые берут меньший процент, но просят и экспертизу оплатить. Есть наверняка те, кто и на таких же как у меня условиях, работает за меньший процент. Можно вообще всё сделать самому - процесс настолько примитивный, а судебных дел настолько много, что в интернете есть полно инструкций, шаблонов исков и т.д.
Это всё было большое предисловие. Дальше расскажу как проходит сам процесс.
Кто может обратиться в суд?
Все. Реально все, кто купил новостройку. В моём случае я подал иск спустя больше года после получения ключей. На момент подачи у меня в квартире уже стояла мебель, кухня, я покрасил некоторые стены, заменил сантехнику, частично электрику, понаделал дыр в стенах. И всё это не помешало подать иск.
Но тут есть нюанс, связанный с тем же ПП-442. Во втором пункте говориться о том, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства применяются исключительно положения 214 ФЗ.
Согласно 214 ФЗ гарантийный срок на отделочные работы определяется договором долевого участия, у ПИКа, это обычно 1 год с момента подписания АПП. Но поскольку данные положения распространяются на отношения, связанные с передачей объектов от 23.03.22, то для дольщиков, принявших квартиру до 23.03.22 действует Закон о защите прав потребителей, а в нём срок гарантии 2 года с момента подписания АПП. Поэтому у меня получилось подать иск, спустя больше года, но тем, кто получил или получит ключи после 23.03.22 придется поторопиться.
Т.е. если брать за основу Михайловский парк, то всё еще могут подать иски:
- 3й корпус (нужно сильно поторопиться, т.к. прошло уже почти 2 года)
- 4й корпус (еще год есть на подумать)
- 5й корпус (есть время до весны)
Передаточный акт, акт осмотра
Для подачи иска в суд по факту не важно, какие недостатки вы указали в акте осмотра и/или акте приема-передачи. У меня, например, менеджер на приемке очень уговаривал не писать кривизну стен в акт осмотра. Мол зачем тебе это, придут [рабочие], будут стены ломать, пыль, грязь, забей. И я повёлся на это, не стал вносить в акт эти замечания. И только потом я узнал почему менеджер на этом настаивал - самое дорогое в недостатках, за которые можно судится, это кривизна стен. Экспертиза и судебная и своя, заостряют внимание именно на этом.
Поэтому еще раз - в целом не важно, что за недостатки вы указали в акте, сумму всё равно определит эксперт. И, кстати, не важно, если вы подписывали акты об устранении недостатков, на данный момент прецедентов с подписанными актами об устранении не было, так как застройщики их не представляют в судах. Пока что.
Этапы судебного дела, вид взыскания - недостатки, по шагам
Вообще, хоть я и выбрал первых попавшихся юристов, мне с ними повезло. Обо всех этапах меня информировали, на все вопросы отвечали. В целом, я остался доволен.
Ниже расскажу подробней о каждом этапе.
Подписание договора с юристами, оформление доверенности
Здесь всё просто, мне прислали договор, я там поправил несколько пунктов, сделал доверенность, приехал в офис, подписал договор, отдал сканы документов: ДДУ, АКТ осмотра, АПП, паспорт, справку, подтверждающую оплату ДДУ (заказал через ЛК ПИКа).
Правки по договору у меня в основном касались мелочей, которые необходимы были чисто мне, в большей степени для написания этой статьи. Например, я хотел почитать претензию и исковое до отправки, посмотреть на экспертизу и т.д. В стандартном договоре это можно было сделать, но надо было ехать в офис, а мне всё же хотелось получить это всё в электронном виде.
По доверенности вопросов особо не было. Единственный вопрос был у нотариуса, который не хотел оформлять доверенность на ИП. Но у другого нотариуса такого вопроса не возникло и всё быстро оформилось.
Экспертиза
Как писал выше, экспертизу заказывали юристы. Всё проходит довольно быстро, эксперт заранее звонит, согласовывает время, затем приходит с оборудованием и за час-полтора (55 кв.м) делает всю работу.
Основное на что обращает внимание - кривизна стен и полов:
Сумма по экспертизе была насчитана не маленькая:
Досудебная претензия
Как только эксперт составит смету, будет подготовлена досудебная претензия. В тексте претензии ничего сверхъестественного нет, в интернете их полно (я просто обещал его не выкладывать полностью). Если кратко - суть простая, вот куча недостатков, я очень негодую, возместите, пожалуйста.
Всё это отправляется застройщику на юр.адрес. С уведомлением о вручении. За меня это всё сделали юристы, а мне прислали только трек-номер, чтобы я мог следить за письмом.
Ответ застройщика на претензию
Естественно ПИК не захотел урегулировать вопрос в досудебном порядке, но меня удивило, что они ответили :)
Я думаю, это их стандартный ответ на все подобного рода претензии. Но даже если бы они не ответили, то спустя 30 дней можно подавать иск в суд, т.к. процессуально всё выполнено (пытались договориться до суда, но не смогли).
Исковое заявление
В исковом заявлении тоже все стандартно, и похоже не претензию, только написано более расширено.
Предварительное судебное заседание
Вообще, на заседания не обязательно ходить. Можно вообще никуда не ходить. И часто юристы даже этого не делают. И я объясню почему, и заодно раскрою мысль, о которой писал в начале статьи - почему считаю, что такие иски это потребительский терроризм и почему это бьет по карману застройщиков.
Я подавал иск по месту нахождения ответчика - это Пресненский районный суд. И можно назвать это судом, который работает на ПИК, т.к. это суд рядом с их офисом, в котором зарегистрированы почти все юрлица-застройщики ПИКа.
Опять же, чтобы написать эту статью подробно, я решил сходить на предварительное заседание. И то, что я там увидел - раскрыло глаза на многое.
Дела по недостаткам не рассматриваются в том виде, в котором мы привыкли видеть в целом. Это просто огромная машина, принтер, которая действует по одной схеме и которая с этим не справляется.
Чтобы вы понимали, только в Пресненском суде в первой инстанции к Скайтауэр (застройщик ЖК Михайловский парк) висит 450 дел. И это только в этом суде. А сколько еще исков подано по месту нахождения истцов - сложно представить.
По итогу я приехал зря - никакого предварительного заседания не было, из-за двери судебного зала вышла девочка-секретарь с бумажкой о дате основного заседания вручила её и всё.
Поговорив с юристами, я понял, что это проблема всех районных судов, и всех застройщиков. Схема с судами по недостаткам настолько проста, что срубить лишний миллион с каждой квартиры в новых ЖК не составляет труда, и поэтому все этим пользуются. Даже если всё окей в квартире, даже если уже живешь там.
После увиденного и услышанного я больше не приезжал на заседания.
Основное судебное заседание. Судебная экспертиза
Здесь всё тоже прошло быстро - суд назначил судебную экспертизу. Эксперт приехал довольно быстро, провел всё те же манипуляции, что и первый эксперт.
Судебная экспертиза, кстати, насчитала затрат на 40 000 меньше, чем первая.
Повторное заседание. Результаты. Решение.
На повторном заседании рассмотрели результаты экспертизы и вынесли решение.
- Компенсация за недостатки в отделке: 574743 рублей;
- Неустойка: 100000 рублей;
- Штраф по закону о защите прав потребителей: 245000 рублей;
- Моральный вред: 15000 рублей;
- Прочее: неустойка 1% с 2023.
Итого почти 1 млн. рублей. Да здравствует самый гуманный суд в мире.
Сроки и этапы
Сейчас я жду пока выдадут исполнительный лист. В законе не предусмотрен срок изготовления исполнительного листа. Это означает, что ИЛ должны выдавать в день обращения, но в связи с тем, что наша судебная система перегружена - физически невозможно выдавать ИЛ в момент обращения. Поэтому регламентированных сроков нет. Все зависит от загрузки канцелярии суда.
Со слов юристов, исходя из практики Пресненского суда, сроки подготовки и выдачи ИЛ обычно составляют 2-3 месяца. Так что денег раньше следующего года я вряд ли увижу.
Ниже покажу табличку со всеми сроками по моему делу - от момента подписания договора с юристами, до статуса "решение вступило в силу".
Итого получилось чуть больше 8 месяцев от подписания договора до решения суда. Плюс еще исполнительный лист дождаться, ну и денег потом. Поэтому на весь процесс, думаю, можно закладывать год с плюсом.
Мораторий
Теперь по поводу моратория, и почему он не причем. Мораторий распространяется только на неустойки по сроками ДДУ. А именно:
- Застройщикам предоставляется отсрочка в начислении неустойки за нарушение сроков передачи квартиры с 29.03.22 до 30.06.2023 года.
- С 29.03.22 до 30.06.2023 года действует мораторий на начисление и взыскание с Застройщика убытков (имеются ввиду убытки, понесенные участником долевого строительства, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком ДДУ, например расходы за найм квартиры в период просрочки передачи и т.п.)
Поэтому выплаты по исполнительным листам за недостатки, как говорят, продолжают идти. Но тут уже придется довериться юристам. Да и соседи пишут, что выплаты идут:
Заключение
В общем, как видите, дело выеденного яйца не стоит :) Если вы прям взбешены ремонтом от ПИКа (или другого застройщика), то смело идите в суд. Если вы просто хотите денег, то тоже идите в суд, но подумайте про карму :)
Я знаю, будет много вопросов - а поделись контактами тех, к кому обращался. И я поделюсь - я попросил их создать чатик специально для нашего ЖК, где они обещали отвечать на все вопросы и помогать. Я даже побуду там админом в первое время, чтобы посмотреть что отвечают :) Сразу скажу - денег за это я с них не брал, поэтому яйцами сильно не закидывайте :).