Классика жанра
В этой статье мы поговорим о самых фундаментальных вечных ценностях в мире инвестиций. Мы рассмотрим ещё 2 инструмента резервного капитала, которыми пользуются все самые богатые люди планеты. Это золото и недвижимость. Наберитесь терпения, статья будет длинная, но архи важная!
1) Золото.
Самый лучший способ сохранить свои сбережения, особенно во время кризиса, это вложить их в золото, но тут есть несколько подводных камней, которые нужно учитывать.
С одной стороны, покупать лучше всего физическое золото. Всевозможные фьючерсы, акции и прочие ценные бумаги могут в любой момент потерять свою ликвидность и остаться просто бумагой.
Правда тут тоже есть риск купить подделку, потому как уже были прецеденты, когда обнаруживались слитки, заполненные вольфрамом с надлежащим штампом монетного двора.
С другой стороны, владение физическим золотом может стать незаконным. В истории были подобные случаи. Например, во время Великой депрессии, 5 апреля 1933 года Президентом США Франклином Рузвельтом был издан Указ №6102 о фактической конфискации у населения и организаций золота, находящегося в слитках и монетах. Все находящиеся на территории США физические и юридические лица, за редким исключением, были обязаны до 1 мая 1933 года обменять золото на бумажные деньги по цене 20,66 долл. за тройскую унцию в любом банке на территории США, имеющем право принимать золото.
Также объявлялись незаконными любые контракты и ценные бумаги, номинированные в золоте, выплаты по ним предписывалось производить бумажными деньгами в соответствии с указанным обменным курсом. После окончания сбора золота его официальная цена была резко поднята до 35$ за унцию.
Также необходимо решить вопрос хранения. Можно конечно воспользоваться услугами профессиональных хранилищ, но всё же самый безопасный способ - это закопать или спрятать его там, где никто не найдёт. Но если золото объявят вне закона, то будут серьёзные сложности с его продажей. Мы живём в непредсказуемом и очень интересном мире, где возможно всё что угодно!
В России наконец-то отменили НДС на покупку золота и это прекрасные новости. Это хорошая возможность для покупки физических слитков в банках. Также можно купить в банках не физическое золото, а так называемое бумажное золото. С которым нет таких проблем по хранению как с физическим золотом и курс, как правило, выгоднее.
С другой стороны, бумажное золото в любой момент может навсегда остаться неликвидной бумагой.
В любом случае, как это всегда было, есть и будет, самый верный способ создать и сохранить свой капитал - это грамотная широкая диверсификация. Не стоит всё вкладывать в один актив, даже если он сверхнадёжен и ценится во все времена, как золото.
А мы переходим к следующей части нашей статьи - недвижимости.
Для того, чтобы раскрыть тему инвестиций в недвижимость, мы бы хотели рассказать Вам пару занимательных моментов, о которых практически никто не говорит. То, о чём пойдет речь ниже, знает очень небольшой процент людей, но именно незнание этих вещей приведёт огромное число людей к потере денег в ближайшем будущем. А там где одни теряют, другие зарабатывают. Знание - сила!
Начнем вот с чего. Вы наверняка в курсе, что все страны мира по уровню развития экономики делят на два типа: страны с развитой экономикой (Япония, США, Канада, Австралия, Новая Зеландия, большая часть Европы итд) и страны с развивающейся (недоразвитой) экономикой (практически вся Африка, практически весь Средний и Ближний Восток, страны Латинской Америки, страны Азиатско-Тихоокеанского региона, страны СНГ итд).
Как бы это ни прискорбно было осознавать, но мы вынуждены напомнить Вам, что Россия в экономическом плане относится к числу недоразвитых стран. С этим моментом разобрались, идём дальше.
Развитые страны уже прошли определённые этапы в развитии своей экономики, которые недоразвитым только предстоит пройти. Можно сказать, в целом каждая страна, вставшая на капиталистический путь, проходит примерно одни и те же уроки/этапы на пути своего развития. И те, кто позже вписался в этот процесс, проходят эти этапы позже, чем те, кто начал раньше.
Соответственно, глядя на тех, кто ушёл вперёд и анализируя то, что они прошли, причём все без исключения, можно сделать вывод, что будет происходить с теми, кто идёт по их следам. Всё очень просто!
Следующий момент. Если мы пристально вглядимся в рынок недвижимости и в тех и в других странах, то мы заметим, что помимо классификации МВФ (как на 2-м слайде выше), эти два типа стран отличает наличие ещё одного момента.
В недоразвитых странах присутствует неофициальная, но всеми признанная валюта, стоимость которой существенно меняется в зависимости от географического положения и целого ряда других условий. И все расчёты, касательно объектов недвижимости, происходят именно в ней. И называется эта валюта, барабанная дробь... КВАДРАТНЫЙ МЕТР!
Да, Вы не услышите о квадратном метре в Европе или США. Если при покупке квартиры, Вы зададите вопрос хозяину, какая у неё площадь, то он с удивлением ответит, что в квартире 4 спальни, 3 сан узла, кухня и зал и что площадь ему неизвестна. Да и зачем вообще её знать? Зато он с удовольствием расскажет Вам о том, когда последний раз делался кап. ремонт, какая инфраструктура в округе, удобства и неудобства как внешние, так и внутренние итд.
Цена на объект недвижимости в развитых странах складывается исходя из количества жилых комнат и нежилых помещений (кухни, сан узлы, лоджии, кладовки итп), из территориального расположения и наличия различных удобств по близости, из того насколько изношен объект или наоборот, какой уровень преступности в округе, в общем учитывается множество факторов, но только не квадратура.
Итак, с квадратным метром мы разобрались, идём дальше. Если Вы посмотрите на рынки недвижимости развитых и недоразвитых стран, то увидите ещё пару интересных отличий.
Во-первых, в том же США ежегодно строится и вводится в эксплуатацию объектов недвижимости значительно больше, чем в России, но вот со сделками с недвижимостью ситуация обстоит с точностью до наоборот. Ежегодно в РФ их заключается больше, чем в США. И этот, казалось бы, парадокс мы легко объясним далее.
Во-вторых, в наших недоразвитых странах в основной массе строится так называемая инвестиционная жилая недвижимость, а именно однушки и двушки.
В развитых странах жилая недвижимость уже давно строится для жилья, а не для покупки с целью последующей сдачи в аренду. Поэтому там строятся частные дома и многоквартирные дома с многокомнатными квартирами (от 4-х комнат и более).
Отсюда и ответ на вопрос, почему жилья там строится больше, а сделок с ним заключается меньше. Там банально люди покупают жилую недвижимость и заезжают туда жить всей семьёй на долгие годы, возможно навсегда. Новые однушки и двушки там давно никому не нужны. Старых хватает за глаза!
Что происходило во всех развитых странах с рынком недвижимости на переходных этапах, когда страны из развивающихся становились развитыми? Перед самым переходом раздувался пузырь инвестиционной жилой недвижимости, а также ипотечный пузырь. Картина везде была примерно такой же как и у нас сейчас. Происходило перенасыщение рынка.
Потом приходил серьёзнейший кризис, схлапывание пузыря и смена формаций. Рыночная стоимость становилась на уровне или даже ниже кадастровой, а налоги и расходы на недвижимость повышались. Инвесторы частники массово сталкивались с ситуацией, когда содержание жилья становилось очень высоким, а желающих его купить или взять в аренду попросту не было.
Частники, не способные оплачивать эти расходы, массово сливали это жильё за бесценок, а те, кто покупал недвижимость в ипотеку, оставались вообще ни с чем, а только лишь с большим финансовым минусом по итогу.
С рынком коммерческой недвижимости происходило всё примерно тоже самое с небольшими отличиями, связанными с его спецификой. И точно также, большинство инвесторов - частников горели на этих инвестициях, как и на предыдущих, сливая имущество тем, кто мог его купить. А о тех, кто мог это скупить, речь пойдёт ниже.
Итак, скупкой жилой и коммерческой недвижимости занимались те, у кого были на это деньги, а именно: банки, фонды, специализированные государственные структуры, а также единичные частники, размеры капиталов которых сопоставимы с капиталами предыдущих игроков. Как обычно, акулы бизнеса в кризис съедают более мелкую рыбёшку.
Самые главные выводы, которые мы должны сделать и вынести уроки, заключаются в том, что, во-первых, мы сейчас находимся на пороге схлапывания пузыря. А во-вторых, для большинства мелких частников - инвесторов в любой из типов недвижимости, скоро настанет финансовый занавес!
И если Вы не обладаете капиталом хотя бы от пары миллионов долларов, то заходить в рынок недвижимости нужно совсем другим способом.
Поэтому в данной статье мы не будем давать Вам те или иные советы касательно того, как инвестировать в недвижимость частным способом. Большая часть из вас, просто потеряет деньги, мы знаем это и такой результат нам не интересен.
Как и в случае с золотом, на рынок инвестиций в недвижимость приходит всё больше самых разных фондов коллективных инвестиций в недвижимость.
И в ближайшие годы их количество будет только расти. На рынок будут заходить очень крупные игроки международного масштаба. И они сожрут всю мелкую рыбёшку...
Почему так происходит? Да всё банально и просто. Как известно, деньги к деньгам. Там, где есть много денег, при грамотном подходе очень быстро становится ещё больше денег. И так как у такого фонда очень много денег, он может предложить застройщику очень шоколадные условия, которые большинство частников сделать не в состоянии.
Фонд может профинансировать строительство сразу большого числа объектов недвижимости, тем самым получив от застройщика очень низкую цену. Как известно, оптом покупать всегда дешевле, чем в розницу. Фонд также и сам может быть застройщиком и иметь недвижимость по себестоимости строительства.
Далее фонд поступает с этой недвижимостью на своё усмотрение. Что-то продаёт, что-то сдаёт в аренду, что-то оставляет на свои нужды. А из извлечённой прибыли, фонд выплачивает дивиденды своим акционерам/пайщикам/дольщикам. И человеку, который не обладает большим капиталом для инвестиций в недвижимость, очень удобно доверить свои деньги таким фондам. Ведь зачастую инвестиции в такие фонды начинаются с небольших сумм, вплоть до 50 - 100$.
Скоро мы добавим и в будущих обновлениях будем добавлять интересные инвестиционные инструменты такого типа. Мы будем уведомлять Вас об этом в рассылке нашего бота и в канале. Следите за новостями. А пока мы бы рекомендовали избавляться от жилых инвестиционных объектов недвижимости, пока рыночная цена на них не обвалилась, а кадастровая стоимость, налоги и услуги жкх не выросли. Продавать своё личное жильё мы Вам ни в коем случае не рекомендуем. Это очень рискованно. Продавайте только инвестиционные объекты недвижимости.
Да и от коммерческих инвестиционных объектов мы бы тоже рекомендовали избавляться. Как Вы сами всё видели, пландемия макароновируса уже посадила многих людей на самоизоляцию и заставила искать доход онлайн. Многие оффлайн бизнесы закрылись и очень многие люди потеряли работу. Но зато очень сильно выросла сфера он-лайн заработка в самых разных её проявлениях.
Попутно в обществе проводятся эксперименты с переводом детей на дистанционное обучение. И чем дальше в будущее, тем меньше будут востребованы физические объекты инвестиционной недвижимости. Рынок должен переродиться и это неизбежно случится. Выживут сильнейшие. И, как обычно, киты сожрут планктон))
Лучше сейчас использовать деньги с продажи недвижимости для инвестиций по грамотной и очень широкой диверсификации, которая учитывает краткосрок, среднесрок и долгосрок. Обычно суммы от продажи инвестиционной недвижимости начинаются от нескольких сотен тысяч и достигают нескольких миллионов рублей и на них нет никаких обременений.
И на такие суммы можно составить несколько вариантов инвестиционных стратегий по улучшенной нами концепции трёх капиталов Кала Маркса. В том числе такие, которые (если есть такая цель) позволят через 2-5 лет (в зависимости от рынка) вернуть назад проданный объект недвижимости.
Да! У нас очень большой практический личный опыт и опыт наших клиентов. Как позитивный, так и негативный. И мы знаем о чём говорим. Мы знаем что нужно и самое главное - что не нужно делать, чтобы создать капитал и не потерять деньги.
При этом Вы будете иметь широчайший набор грамотно подобранных проверенных, надёжных инструментов и всё это время Ваш пассивный доход от всего лишь малой части инструментов в портфеле, будет в среднем в 1.5-2.5 раза выше, чем Ваш текущий доход от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости.
Смотрите и думайте сами, мы рекомендуем не терять время. Крипта скоро улетит в небеса и будут упущены определённые возможности.
И если Вы не знаете что и как конкретно нужно делать и Вам нужна помощь в этом вопросе, Вы всегда можете обратиться за консультацией по составлению индивидуальной инвестиционной стратегии к нам, это входит в стоимость подписки на точку сборки. И если Вы читаете эту статью, то значит можете воспользоваться данной услугой без каких-либо дополнительных оплат. Для этого напишите помощнику точки сборки и мы свяжемся с Вами.
Мы специально не будем выкладывать в этой статье примерные схемы составления стратегий и распределения денег по портфелю. Потому что нашу деятельность нельзя ставить на поток. Каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения, так как есть много нюансов, которые нужно учитывать при составлении стратегий.
Все наши попытки автоматизировать эту деятельность в прошлом и дать людям какие-то шаблоны только привели к ненужным потерям денег. Поэтому грамотнее всего составлять каждому индивидуальную стратегию.
Думайте, считайте, принимайте правильные решения и действуйте согласно этих решений. И самое главное - ничего не бойтесь, ведь страх исходит всего-лишь от недостатка знаний и опыта. Но если Вы будете следовать всем нашим рекомендациям, то в итоге всё у Вас обязательно получится!
