Просто и понятно о недостроенных объектах недвижимости

Московское областное БТИ

Недостроем признается объект недвижимости, строительство которого не завершено. При этом возведение может быть приостановлено на любой стадии строительства: от заливки фундамента, то начала отделочных работ.

Причиной приостановки стройки может быть и отсутствие средств на дальнейшее строительство, переезд, изменение жизненной ситуации, сложности с подведением коммуникаций и вводом в эксплуатацию.

В новом материале разбираемся, какой статус у недостроя, нужно ли его регистрировать, как его купить/продать объект незавершенного строительства.

Статус недостроя

До постановки на кадастровый учет у дома и иных построек нет юридического статуса, поэтому они не существуют в юридическом смысле, не могут являться собственностью и налогом не облагаются. Ими также нельзя полноценно распоряжаться – продать, подарить, передать в наследство. К такому объекту нельзя подвести коммуникации

Регистрация недостроенного объекта недвижимости

Необходимость поставить недострой на кадастровый учет может возникнуть в нескольких случаях:

- при продаже

- при подведении коммуникаций к объекту недвижимости (газ)

- для перевода арендованного земельного участка в собственность

После постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства налог на него будет ниже, чем на объект завершенного строительства. Размер налога на объект незавершенного строительства составляет 0,1% от кадастровой стоимости на объект недвижимости.

Купить/продать недострой

Купить и продать земельный участок с недостроенным объектом недвижимости можно двумя способами:

- земельный участок с разложенными определённым образом стройматериалами

В этом случае недострой не регистрируется и юридически не существует, поэтому приобрести право собственности можно только на земельный участок. При этом заключается 2 договора купли-продажи: на земельный участок и на строительные материалы.

+ Плюсом для покупателя является низкая цена: стоимость участка со строительными материалами гораздо ниже стоимости участка с уже построенным и зарегистрированным домом.

- Однако, договор купли-продажи разложенных в определенном порядке, стройматериалов не может гарантировать качество начатых работ, соблюдение требований к строительству и минимизирует возможность предъявления претензий при возникновении проблем в дальнейшем. Также присутствует риск признания сделки недействительной, если выяснится, например, что «строительные материалы» окажутся постройкой на высокой стадии готовности объекта.

- земельный участок с недостроенным объектом недвижимости

+ Недостроенный объект недвижимости можно зарегистрировать в Росреестре как объект незавершенного строительства. В этом случае покупатель может быть уверен, что расположение и проект дома соответствуют требованиям и проблем при вводе в эксплуатацию не возникнет.

- Недостатком покупки участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства можно считать необходимость уплаты налога на недостроенное здание и более высокую стоимость при покупке.

! Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО. Для изготовления техплана необходим выезд инженера на объект, проведение необходимых замеров, изучение предоставленных документов и запрос иных необходимых данных.

! Для регистрации недостроенного жилого дома помимо правоустанавливающих документов и технического плана потребуется уведомление о начале строительства.

Налоговый вычет

За покупку недвижимости можно получить налоговый вычет на строительство жилого дома или на его достройку. Размер налогового вычета зависит от стоимости приобретенного объекта недвижимости и составляет 13%.

Налоговый вычет можно получить за следующие виды работ и статей затрат:

приобретение земли под строительство
покупка объекта незавершенного строительства (жилого дома)
заказ и оплата проектно-сметных документов
строительство и подключение к общим инженерным сетям и коммуникациям (электричество, вода, канализация, газ)
строительство автономных сетей и коммуникаций
строительные/отделочные материалы и работы

! получить налоговый вычет можно только на жилой дом, на строение с назначением объекта «жилое строение» налоговый вычет не распространяется.

Преимущества и недостатки покупки недостроенного дома

+ К преимуществам покупки недостроя на высокой степени готовности объекта можно отнести возможность выбора отделки и возведения межкомнатных перегородок по своему усмотрению. Также можно будет выявить недостатки конструкции и при необходимости исправить их до начала отделочных работ.

+ Стоимость участка со стройматериалами или с объектом незавершенного строительства на порядок ниже, чем покупка участка с уже построенным и зарегистрированным домом.

- Однако есть и недостатки: покупатель вынужден будет нести материальные затраты на достройку объекта и постановку объекта на кадастровый учет (оформление прав на него).

- При покупке зарегистрированного недостроя новый собственник будет платить налоги за объект недвижимости

- При выборе участка с недостроем необходимо тщательно изучить проект дома и его расположение на участке, чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией дома и постановкой его на кадастровой учет.

Остались вопросы?

Ответы на сайте mobti.ru, по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88 и в социальных сетях @mobti