Что будет с ценами на апартаменты в 2021 году

РБК Недвижимость

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.


Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году

Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.

«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.


Как росли цены на апартаменты

Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост. В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб. Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.

В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%. Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.

Таблица: «Бест-Новострой»

Апартаменты комфорт-класса за 2020 год, по данным компании «Бест-Новострой», подорожали в среднем на 10,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а квартиры — на 23,6 тыс. руб., в бизнес-классе рост составил 32 тыс. руб., а квартиры — сразу на 48 тыс. руб. за «квадрат». В классах премиум и элитном цены также выросли, в основном это было обусловлено ростом курса валют. Минимальный бюджет покупки квартиры премиум-класса — от 16 млн руб., элитного — от 46,3 млн руб., а апартаментов — от 13,5 млн руб. и 17,8 млн руб. соответственно.


Какая разница в стоимости жилья и «нежилья»

Разница в стоимости апартаментов массового сегмента в Москве, по оценке «Метриума», составляет 10–15%. В начале активного формирования рынка апартаментов эта разница составляла 15–20% в аналогичных проектах и локациях, отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, за последние несколько лет разница в цене квадратного метра квартир и апартаментов сократилась в полтора-два раза.

В классах премиум и элитном разницы между ценами квартир и апартаментов почти нет, так как по качеству продукта эти сегменты практически одинаковы, а их покупатели не нуждаются в оформлении московской регистрации, отмечает Ирина Доброхотова. По данным «Бест-Новостроя», в массовом сегменте (комфорт+бизнес) разница в средней цене метра превышает 8% в пользу квартир (квартиры дороже).


Апартаменты на вторичном рынке

Цены на апартаменты и квартиры в готовых домах — как и в новостройках — зависят от местоположения, а также качественных характеристик сопоставляемых апарт- и жилых комплексов в рассматриваемой локации, отмечают риелторы. В уже введенных в эксплуатацию апартаментах классов бизнес и комфорт средняя цена 1 кв. м, по данным «Бест-Новостроя», составляет 287,5 тыс. руб., а в жилых корпусах в тех же сегментах — 269,9 тыс. руб.

Разница в средней цене 1 кв. м — не абсолютный показатель, так как на него влияет структура экспозиции (количество лотов в продаже, их площади и пр.), поясняет Ирина Доброхотова. Так, по данным «Метриума», в районах Басманный, Очаково-Матвеевское и Замоскворечье, например, апартаменты стоят на 20–40% дороже квартир. Обратная картина наблюдается в районах Ховрино, Северное Медведково и Можайский, где цена квартир примерно на 30% выше стоимости апартаментов. В целом по рынку апартаменты реализуются примерно на 20% дешевле квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит Мария Литинецкая.