Эксперты предлагают строить индивидуальные дома индустриальным способом

Строительная газета

Индивидуальное жилищное строительство может стать одним из драйверов развития отрасли. Так, по итогам прошлого года объем ИЖС в стране вырос на 18,8% и достиг 38,5 млн кв. метров. За год населением было возведено свыше 262 тыс. жилых домов. ИЖС имеет большой потенциал роста и способно сыграть важную роль в достижении целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда». Первоначально планировалось, что к 2024 году общий объем ввода жилья должен быть 120 млн «квадратов», из них 40 млн кв. метров должны были бы дать частники (33% всего ввода). Но в случае корректировки паспорта нацпроекта объем ИЖС может вырасти до 50 млн кв. метров к 2030 году. Однако сегодня существуют факторы, которые пока сдерживают развитие индивидуального жилищного строительства.

Об этом шла речь на недавнем круглом «онлайн-столе» на тему «Перспективы развития индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов», прошедшем в Совете Федерации РФ. В заседании под председательством первого заместителя главы Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого приняли участие представители профильных министерств и ведомств, профессиональных сообществ и компаний–производителей модульных и каркасных домов.

Кто виноват?

По мнению Аркадия Чернецкого, развитие ИЖС в стране тормозит малое количество комплексных типовых проектов строительства индивидуальных жилых домов. «В большинстве случаев их возведение и обеспечение необходимой инфраструктурой осуществляется населением за счет собственных средств, а иногда и собственными силами, что приводит к разнородности застройки, — подчеркнул он. — Кроме того, на плечи собственников ложится также обеспечение домов и участков инженерной и транспортной инфраструктурой, что увеличивает затраты граждан и повышает риск нарушения градостроительных норм».

Обратил внимание сенатор и на неразвитость и недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС. По его словам, основной причиной этого является наличие высоких кредитных рисков, обусловленных низкой ликвидностью индивидуальных домов как предметов залога. При этом практически у всех крупных российских банков имеются ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Но предусмотренные в этих программах ставки и первоначальный взнос, как правило, выше применяемых при кредитовании приобретения жилья в многоквартирных домах (МКД).

Поддержал сенатора в этом вопросе и заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, отметивший, что ипотека, применительно к ИЖС, сегодня фактически не работает. Тогда как полноценное развитие данного сегмента без банковского кредитования, по его мнению, просто невозможно. «Мы можем сейчас все что угодно делать, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомплекта, без ипотеки мы массово не сдвинем развитие ИЖС», — заявил замминистра.

В свою очередь, руководитель Департамента легкой промышленности и лесопромышленного комплекса Минпромторга России Вера Хмырова сообщила, что ежегодно в стране возводится около 8 млн кв. метров индивидуальных домов из древесины, однако часто их строительство ведется кустарно, на рынке работает много «серых» бригад. Именно это, по ее мнению, дискредитирует сегмент ИЖС в глазах банков, которые неохотно финансируют подобного рода проекты.

Руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг уверен, что основная проблема в том, что частная стройка осуществляется гражданами без стандарта развития территорий, без применения какой-либо системы. «По этой причине банки недостаточно активно кредитуют ИЖС: дома, которые возводятся без типовых решений, гораздо менее ликвидны по сравнению со стандартными МКД», — пояснил он. По словам эксперта, сам «ДОМ.РФ» в настоящее время реализует пилотную программу по кредитованию ИЖС в зонах комплексной застройки. «Недавно были существенно улучшены условия этой программы, механизм кредитования становится максимально похожим на применяемый в многоквартирном строительстве», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Что делать?

Сейчас, по мнению Аркадия Чернецкого, сегменту ИЖС требуется перенастройка — его как можно скорее следует перевести на индустриальный метод, одновременно обеспечив территории необходимой инфраструктурой. Для ее строительства необходимо привлекать ресурсоснабжающие организации, предусмотрев для них определенные гарантии. К числу преимуществ такого подхода член Совета Федерации относит сравнительно низкую себестоимость, высокую скорость строительства и возможность контролировать качество.

«При этом, конечно, оно должно быть больше ориентировано на потребности и индивидуальные предпочтения будущих собственников жилья, — уточнил Аркадий Чернецкий. — Мировой опыт свидетельствует о том, что это вполне решаемая задача, но существенное развитие индустриального домостроения индивидуального жилья невозможно без государственной помощи». Для привлечения инвестиций в это направление, по мнению законодателя, потребуется разработка комплекса мер поддержки предприятий, занятых производством домокомплектов.

Исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Виктор Прядеин считает, что для этого необходимо активнее развивать в регионах производство домокомплектов с радиусом логистического плеча не более 250 км. А способствовать этому будет бюджетное субсидирование переоборудования существующих комбинатов панельного домостроения и заводов по производству ЖБИ.

Есть у профсообщества предложения и по решению одной из основных проблем рынка ИЖС — отсутствия контроля за подрядными организациями. «Сегодня на рынке ИЖС работают компании, которые не подлежат никакому регулированию, — приводит слова Виктора Прядеина пресс-служба НОСТРОЙ. — Часто застройку по ИЖС ведут сами граждане, они самостоятельно нанимают бригады, поэтому ни о каких стандартах строительства говорить не приходится». Чтобы урегулировать этот вопрос, нацобъединение предлагает внести изменения в законодательство о градостроительной деятельности, предусматривающие обязательное членство в СРО компаний, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов вне зависимости от суммы контрактов. Кроме того, по словам Прядеина, толчок развитию рынка может дать стимулирование профессиональных застройщиков, осуществляющих малоэтажное строительство и ИЖС индустриальным способом, в том числе за счет применения механизмов ГЧП при строительстве инфраструктурных объектов, применения программы «Стимул», региональных преференций девелоперам при комплексном освоении земельных участков под ИЖС.

О том, что предпринимает Минстрой России для того, чтобы сделать «частный сектор» привлекательным для всех, рассказал Никита Стасишин. Он сообщил о разработанном ведомством проекте программы по развитию ИЖС. В настоящее время, по словам замминистра, документ проходит необходимые согласования. Программой планируется формирование территорий комплексной застройки индивидуальными жилыми домами индустриальным методом, обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Кроме того, планируется внедрение льготных условий ипотечных кредитов, сопоставимых с кредитами, выдаваемыми под залог квартир в МКД, при четком условии, что частный дом построен по типовому проекту.

Кроме того:

Как считают в Госдуме РФ, поддержать ИЖС поможет продление «дачной амнистии» еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. На днях парламентский комитет по госстроительству и законодательству рекомендовал принять в первом чтении соответствующий законопроект, с помощью которого граждане, начавшие без разрешения властей строительство домов на дачных участках до 4 августа 2018 года, смогут завершить работы. Достаточно уведомить надзорные органы о ходе строительства, получать разрешающие документы не потребуется.

Мнение:

Михаил Гец, генеральный директор ООО «НОВЫЙ ДОМ» (дочерняя компания группы KNAUF):

«В индустриальном строительстве ИЖС лично мы видим огромные перспективы. Девелоперы и стройбизнес в целом сейчас также заинтересованы в минимизации сроков строительства за счет использования домокомплектов заводской готовности. Но, на наш взгляд, для достижения максимального результата в строительстве ИЖС необходимо большее участие государства в вопросе развития инфраструктуры в загородном сегменте. На текущий момент этот вопрос остается непроработанным, особенно по сравнению с городом, что негативно влияет на привлекательность земель как для девелопера, так и для конечного покупателя. Что касается домокомплектов, то в нашем случае они могут являться предметом залога. Такое решение мы получили от банков, входящих в пятерку ведущих кредитных организаций страны. В связке с крупными девелоперами в сегменте ИЖС прорабатывается вопрос строительства индивидуальных домов с применением Knauf Prefab-конструкций. Таким образом, этот вопрос можно решить при взаимодействии трех заинтересованных сторон — девелопера, банка и производителя».