Иметь несколько источников дохода сегодня — норма. Помимо основного бизнеса, перспективных стартапов и биржи, есть активы, которые не требуют вовлеченности инвестора. Хорошим примером могли бы стать банковские депозиты, но ставки по ним в мае обновили исторический минимум. Все, на что можно сейчас рассчитывать, так это спасение вложенной суммы от инфляции. Поэтому взоры российских инвесторов обратились к достойной альтернативе — недвижимости для сдачи в аренду.

GoBankingRates совсем недавно представил рейтинг 25 стран, где можно выгодно приобрети недвижимость для дальнейшей сдачи и получения пассивного дохода. Рекордсменом стала Индонезия — сдавая жилье в аренду, можно выручить до 8,61% годовых. Самая низкая прибыль ожидает владельцев недвижимости во Франции — 2,79%.

Россия в список не вошла: ставки аренды падают, а с ними — и прибыль, средняя доходность классических квартир сегодня составляет 4–7%. Однако авторы рейтинга не брали в расчет сегмент апарт-отелей (не путать с апартаментами без управления). Всего один номер приносит его собственнику доход от сдачи в аренду в размере до 14% годовых. Инвестиционный цикл составляет в среднем 5–8 лет.

Как это работает

Апарт-отели — де-факто, это новые гостиницы или, если хотите, современные доходные дома, у которых множество инвесторов. Каждый из них приобретает апартамент в собственность для последующей сдачи в аренду. Одновременно с оформлением покупки рантье заключает договор с управляющей компанией и передает ей полномочия по управлению своим арендным бизнесом. В договоре фиксируется инвестиционный план, согласно которому инвестор может рассчитывать на определенный размер прибыли.

С этого момента управляющая компания представляет интересы инвестора и контролирует реализацию проекта на всех этапах, принимает номер перед тем, как его передадут собственнику. Она же занимается поиском, сопровождением и обслуживанием гостей, рекламой и продвижением, оказанием сервисных услуг. За свою работу отельер берёт комиссию с прибыли номера.

Чтобы максимизировать свою прибыль, стоит присмотреться к активу на ранних сроках строительства. Апартамент можно приобрести с хорошим дисконтом, а к моменту сдачи заработать до 30% только на росте его стоимости. Вложения в квартиру, для сравнения, принесут в лучшем случае не более 15–20%.

Зачем нужна управляющая компания

Возникает резонный вопрос — зачем делить с кем-то прибыль от своего арендного бизнеса?

Причин несколько:

1. Именно системное, профессиональное управление в его международном понимании и обеспечивает инвестора таким высоким доходом.

2. Краткосрочная сдача в аренду самая выгодная с точки зрения прибыли. Сдавать апартамент самому на такой срок при занятости в других проектах — не реально.

3. Инвестору вообще не нужно погружаться в процесс и приезжать в апарт-отель. Все отчеты доступны онлайн, деньги поступают на указанный в договоре расчетный счет.

4. Никаких агентов, серых схем, скандалов с постояльцами, рисков, связанных с ужесточением политики государства по отношению к частным рантье.

Рынок профессиональных управленцев апарт-отелей еще только формируется. Борьба за клиента, конечно, разворачивается на уровне стоимости услуг. Многие предпочитают указывать только свою прибыль, исключив дополнительные расходы. На практике же собственнику все равно придется платить больше, порой даже в несколько раз.

Важно знать, что управляющая компания начинает зарабатывать только при загрузке отеля от 50%. При этом на само вознаграждение отельера идет всего около 1% от выручки номера. Реальная стоимость услуг оператора сегодня в среднем составляет около 25%. Сюда уже включены все статьи расходов, без которых невозможно представить работу хорошего отеля.

Почему арендаторы поедут именно к вам

Апарт-отели сегодня выступают серьезным конкурентом не только для гостиниц, но и для всего рынка частного арендного жилья, у которого раньше не было альтернатив.

Общероссийский тренд последних лет — строительство недорогих гостиниц. Такую политику диктует арендатор, предпочитающий размещение по демократичным ценам. Стоимость суток в апарт-отеле 4 звезды на 30% ниже, чем в аналогичной гостинице. При этом постояльцы получают апартамент бОльшей площади, кухню-гостиную со всей необходимой техникой, а также все отельные сервисы — завтрак, уборку номера или ужин ресторане при апарт-отеле.

Кроме того, в Петербурге, как и по всей стране, дефицит качественного номерного фонда. Найти гостиницу 3 и 4 звезды за сопоставимые уровню сервиса деньги — задача не из легких, особенно в период крупных мероприятий. По подсчетам Knight Frank, номерной фонд крупных городов России насчитывает 80 000 номеров, но более 70% от этого объема приходится на морально устаревшие гостиницы советского периода. Так, что у апарт-отелей и их инвесторов вполне ощутимые финансовые перспективы.

Помимо современных туристов, есть аудитория, которая не готова покупать свое жилье, но при этом будет рада переехать в хороший район города. В отличие от квартиры, апартаменты можно снять без долгих поисков, без залога и комиссионных агенту, на любой срок, без риска, что вас в какой-то момент попросят съехать.

Перспективные проекты

В Москве и Петербурге количество апарт-отелей, предлагающих профессиональное управление и доходные программы, за последние годы выросло в несколько раз. Но свидетельства, официально подтверждающие звёзды, имеют всего два проекта.

В Северной столице это апарт-отель Docklands.Life — 4-х-звёздочный лофт на берегу Невы. Инвесторам предлагают две доходные программы. В первой вообще отсутствуют риски — как бы ни менялся спрос на услуги отеля, собственник получает 40 000 ежемесячно в течение 5 лет. Вторая — рассчитана на три года, прибыль инвестора напрямую зависит от загрузки. Равномерное заселение номеров обеспечивает специальное ПО, которым пользуются мировые лидеры отельного бизнеса. В высокий сезон прибыль может достигать максимума — 14% годовых. Показатели рассчитаны с учетом среднегодового % заполняемости отелей города и действующих броней.

Апарт-отель Docklands.Life уже успели оценить гости города, посетившие Петербургский международный экономический форум. На протяжении всех дней проведения ПМЭФ загрузка в апарт-отеле составила 95%. Согласитесь, неплохой результат для новичка на рынке. К 2020 году рядом с ним появится еще 4 здания для инвесторов.