Коммерсант // Девелоперы выезжают из квартир, выводя на рынок меньше новых проектов

Ограниченный спрос, высокая стоимость финансирования и, как следствие, падение доходности девелоперского бизнеса вынудили застройщиков сократить темпы вывода новых проектов. В Москве в третьем квартале показатель снизился почти на 10% год к году. Динамика может скорректировать планы по приобретению новых площадок, формировавших более 40% инвестиций в недвижимость.

В третьем квартале 2024 года девелоперы Москвы вывели на рынок 436 тыс. кв. м жилой недвижимости, снижение год к году составило 9,7%, подсчитали в агентстве недвижимости «Метриум». Продажи, по данным аналитиков, начались в 13 комплексах, из которых только три относятся к массовому сегменту. Из-за негативной внешней конъюнктуры девелоперы увеличивают сроки вывода новых проектов, констатирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Гендиректор компании «Главстрой Недвижимость» Алексей Гусев связывает тренд с сокращением спроса. Согласно Dataflat.ru, в августе на рынке Москвы и области было заключено 8 тыс. договоров долевого участия, год к году показатель сократился на 57%. В сентябре спрос снизился на 30%, считает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Падение прослеживается после массового пересмотра в июле условий по льготным ипотечным программам, считает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.

Другим негативным фактором коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова называет высокие ставки по проектному финансированию, достигающие 24–25%. Необходимость заполнять эскроу-счета вынуждает девелоперов стимулировать продажи, добавляет господин Гусев. Это привело к замедлению роста цен на строящееся жилье. Согласно «ЦИАН.Аналитике», средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы в конце сентября составила 371,9 тыс. руб., увеличившись за месяц на 0,4%. Для сравнения: в июне, когда продажи еще шли активно, аналогичная динамика составила 2,9%.

Госпожа Соколова замечает, что за последние полтора года себестоимость строительства в Москве выросла на 35%. Долгое время динамика цен на недвижимость превосходила это подорожание, считает гендиректор «Ricci¦Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Но картина меняется. Директор по маркетингу «Мангазеи» Олеся Ткаченко говорит о снижении доходности девелопмента. Хотя основной причиной эксперт все же считает высокую стоимость заемных средств.

Это накладывает ужесточение на процедуры согласования проектов. Гендиректор Dominanta Денис Бородако замечает, что многие застройщики вынуждены дорабатывать либо полностью перепроектировать свои объекты. Сказываются новые требования как к минимальной площади квартир, согласно которым однокомнатные квартиры должны быть не меньше 28 кв. м, а двухкомнатные — не меньше 44 кв. м, так и к облику фасадов. Девелоперам, купившим площадки под застройку у других игроков, требуется дополнительное время на анализ и пересмотр существовавших ранее проектных решений, рассуждает директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.

Господин Гусев не исключает, что цикл снижения девелоперской активности растянется до начала следующего года. Негативный тренд, по мнению Элины Ханнановой, может привести к снижению спроса девелоперов на земельные участки. До сих пор в этом сегменте была положительная динамика. Согласно данным NF Group, в первом полугодии площадки под девелопмент сформировали 45% общего объема инвестиций в недвижимость. Это на 17 процентных пунктов больше, чем годом ранее. На московские площадки в январе—июне бизнес потратил 127,7 млрд руб. Хотя директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис не исключает, что снижение спроса на жилье традиционно сменится ростом, но конкретных сроков разворота тренда не называет.