Ведомости // Средний размер ипотечного кредита достиг максимума с 2013 года

Средний размер ипотечного кредита в сентябре достиг рекорда за последние 11 лет: он составил 4,81 млн руб. и вырос на 4% по сравнению с августом и на 16% – с сентябрем 2023 г. Это следует из предварительных данных экспресс-мониторинга аналитического агентства Frank RG.

Выдачи продолжают оставаться на низких значениях на фоне окончания массовой льготной программы и высоких ставок: в сентябре банки предоставили населению кредитов на 365 млрд руб., что меньше августа на 1%. Но в годовой динамике сегмент просел на 62% по объему.

Разница в жилье

Не у всех банков размер среднего ипотечного кредита в сентябре оказался рекордным, а средняя сумма кредита на покупку первичной недвижимости выше, чем на вторичную.

В ВТБ в сентябре средний размер сделки по ипотеке составил 5,22 млн руб. и вырос относительно августа на 4%, а к сентябрю 2023 г. снизился на 3%, говорит его представитель. Средний чек на новостройки в госбанке достиг 5,98 млн руб., на вторичное жилье – 4,22 млн руб.

В «Абсолют банке» средняя сумма жилищного кредита в сентябре 2024 г. составила 4,8 млн руб., а его рекордный размер зафиксирован в июле 2023 г. – 6,1 млн руб., говорит заместитель председателя правления банка Антон Павлов. Средний чек на новостройки в банке в сентябре достиг 7 млн руб., а на вторичное жилье – 4 млн руб. Это обусловлено разницей в ставках, поясняет Павлов: из-за действия высоких процентных ставок по рыночным программам величина ежемесячного платежа ограничивает доступную сумму кредитования. Клиенты также стараются минимизировать долговую нагрузку и стремятся внести большую часть оплаты за приобретаемый объект за счет собственных средств, объясняет он.

Сейчас на первичном рынке представлены льготные программы кредитования под сниженную ставку, поэтому ежемесячные платежи по таким программам кредитования ниже, а увеличенная сумма кредита доступнее, добавляет представитель банка «Санкт-Петербург».

Разница в суммах кредита варьируется не только в зависимости от того, в новостройке приобретается квартира или на вторичном рынке, – важным является и регион приобретения, говорят девелоперы.

Основной «котел спроса» находится в Москве, в том числе новой Москве, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков: здесь самый высокий объем сделок, самая высокая стоимость лота и, соответственно, размер кредита. Тенденции и общая картина на рынке столичной недвижимости не отличаются от общероссийских, ключевая разница – в цене, подчеркивает он. Средний метраж квартиры по ипотеке, который «Основа» реализовала в Московском регионе в сентябре, составил 52 кв. м при средней стоимости лота в 16,7 млн руб., отмечает Сибренков. В целом ипотечные сделки в этот период совершались на квартиры в диапазоне стоимости от 9 млн до 50 млн руб., добавляет он.

В проектах ГК ФСК в Москве и области наиболее популярны в последнее время квартиры с отделкой небольшой площади, говорит руководитель управления прямых продаж девелопера Екатерина Чурюкина. Также высоким спросом пользуются двушки площадью 55–60 кв. м, средняя стоимость такого лота составляет 11,9 млн руб.

В Санкт-Петербурге наиболее популярными лотами являются студии и однокомнатные квартиры стоимостью от 8 млн до 11 млн руб., отмечает президент девелопера GloraX Дмитрий Кашинский. В Казани востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а бюджет сделки в среднем составляет от 8,5 млн до 12 млн руб., продолжает эксперт. В Нижнем Новгороде покупатели также чаще обращают внимание на однокомнатные и двухкомнатные лоты со стоимостью от 7,5 млн до 10 млн руб., приводит он пример.

По данным Росстата, по России стоимость 1 кв. м за первое полугодие 2024 г. выросла в новостройках почти на 22% до 171 165 руб., а на вторичном рынке – на 13% до 110 150 руб. На начало октября 2024 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы составила 434 000 руб., а в Санкт-Петербурге – 270 000 руб., говорит Кашинский. В Казани и Нижнем Новгороде, по данным GloraX, в среднем по рынку средняя стоимость квадратного метра была 230 000 и 184 000 руб. соответственно.

Причины роста

Средний чек по ипотеке растет с 2013 г. из-за общего изменения стоимости недвижимости, говорит представитель ВТБ. В некоторых регионах стоимость квадратного метра за это время увеличилась в 3 раза и более, добавляет Сибренков. Кроме того, повлияло внедрение обязательного субсидирования процентной ставки для выдачи льготной и стандартной ипотеки, отмечает Чурюкина.

Тренд на увеличение среднего чека последние месяцы связан с тем, что клиенты с небольшими запросами на заимствования пытаются избежать ипотеки в связи с ее высокой стоимостью и заменяют кредит рассрочками, отмечает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин. Также средний размер ипотеки растет из-за перетекания сделок из регионов в столицы, где стоимость недвижимости и размер кредита выше, в то время как ипотека в регионах становится неподъемной из-за невысоких доходов, добавляет он.

Мог повлиять также рост доли кредитов, выданных заемщикам с низкой долговой нагрузкой, полагает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин: они могли брать ипотеку по рыночным программам в ожидании дальнейшего роста ставок.

Еще одна тенденция, которую отмечает представитель ВТБ, – выбор покупателями квартир большего метража в рамках господдержки, особенно семейной ипотеки, на которую во втором полугодии приходится 46% сделок. В семьях с маленькими детьми повышенные требования к площади квартир, согласна руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева: молодые родители стремятся приобрести более просторное жилье, а для его покупки также чаще всего требуется и большая сумма кредита.

Факторы роста

Норматив минимальной площади однокомнатных квартир в новостройках (не менее 28 кв. м) установили не только в Москве, но и в области, поэтому средний бюджет покупки жилья на первичном рынке будет расти, а значит, продолжит понемногу увеличиваться и средний размер кредита, считает Боева.

Сейчас ряд банков – лидеров ипотечного кредитования стали взимать комиссию при оформлении ипотеки по рыночной ставке в размере 6,5%, поэтому стоимость жилья может возрасти как минимум на эти 6,5%, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Застройщики будут стараться переложить эту нагрузку на плечи покупателей, чтобы поддержать рентабельность своего бизнеса, поясняет она.

Крупные банки с начала октября ввели комиссию для ипотеки для покупки жилья на первичном и вторичном рынках, а средний размер дополнительных платежей для заемщиков и застройщиков составляет 6,5% от стоимости кредита, писал «Коммерсантъ». Нововведение появилось, в частности, у Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка.

С текущими рыночными ставками и снижением доли льготных программ говорить о росте ипотечного кредитования некорректно, считает Сибренков. Многие покупатели уже сегодня переориентируются на другие инструменты покупки, в том числе на программы рассрочек от застройщиков, отмечает он.

Все будет зависеть от доли госпрограмм в выдачах, а также от реализации партнерских программ с застройщиками, так как именно по таким программам заемщики оформляют наиболее крупные кредиты, рассуждает Павлов. Также важным фактором является рост стоимости объектов недвижимости, отмечает банкир: если цены растут, то, соответственно, растет и размер кредита. Еще одной причиной для роста среднего чека является сокращение размера первоначального взноса, добавляет он. Но сейчас большинство этих факторов исчерпано, отмечает Павлов, поэтому он сомневается, что в ближайшее время на рынке произойдет увеличение средней суммы кредита.