Коммерсант // Складам стало полегче Их ввод растет за счет новых форматов

Активное строительство складов light industrial — объектов в городской черте — стало одним из факторов, способствующих увеличению ввода логистической недвижимости. За первый квартал 2024 года объемы сданных площадей в России выросли на 15,4%, чего не было последние девять лет. Однако не все площади нового формата становятся востребованными. В ближайшее время спрос на light industrial будет удовлетворен, после чего интерес к таким объектам станет снижаться, предупреждают участники рынка.

В первом квартале 2024 года в России введено 780 тыс. кв. м складских площадей, что на 15,4% больше год к году, подсчитали в IBC Real Estate. Эти показатели оказались самыми высокими с 2015 года, добавляют аналитики. По их данным, 49,9% веденных объектов, или 389 тыс. кв. м, приходится на Москву и Подмосковье.

В IBC Real Estate прогнозируют, что за весь 2024 год в России будет сдано 3,8 млн кв. м складов, из которых 2 млн кв. м придется на Москву и область. Эти показатели выше год к году на 5,6% и 11% соответственно. В Nikoliers говорят, что в России в январе—марте этого года сдано 683 тыс. кв. м, из них 46% — в Москве и Подмосковье. В компании прогнозируют, что в целом по стране в текущем году будет сдано 5,8 млн кв. м складов, но предупреждают, что часть может перенестись на следующий год.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко связывает рост объема сданных площадей как с вводом нескольких крупных распределительных центров для продуктовых сетей, так и с развитием относительно нового формата — light industrial. Это небольшие производственно-складские помещения, часто расположенные в черте города. На такой формат, по данным IBC Real Estate, по итогам 2024 года придется 13,5% (270 тыс. кв. м) от общего объема строящихся в Москве и области складов, в первом квартале показатель достиг 57%. За год доля light industrial вырастет на 5,1 процентного пункта. Господин Афанасенко считает, что на долю таких объектов придется 19% всех помещений, которые будут сданы в эксплуатацию.

Консультанты называют этот сегмент самым быстрорастущим на складском рынке. Хотя в IBC Real Estate замечают, что light industrial играет значимую роль пока лишь на московском рынке, в Санкт-Петербурге в этом году ввели только один объект площадью 3 тыс. кв. м. По словам партнера NF Group Константина Фомиченко, в Москве интерес к реализации формата проявляют в основном застройщики жилья, например группа ПИК. По подсчетам директора «Ricci | Склады» Дмитрия Герастовского, на долю таких девелоперов приходится 16% всех проектов light industrial.

Гендиректор ГК «Ориентир» Елена Бабенко замечает, что проекты light industrial сталкиваются со стандартным для спекулятивных складов риском: «В ближайшее время текущий спрос будет удовлетворен, а в будущем интерес к ним будет снижаться». Согласно данным RRG, сейчас средняя вакантность проектов этого формата в Москве составляет 4%. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин говорит, что по итогам первого квартала в Москве и области пустовало только 0,7% складов всех форматов, или 197 тыс. кв. м, в то время как год назад — 2,3%.

Средний размер арендной ставки на складском рынке Москвы, по данным IBC Real Estate, увеличился за год на 66%, до 9,7 тыс. руб. за квадратный метр в год. Но потенциал для дальнейшего роста ограничен: к концу 2024 года ставка достигнет 10 тыс. руб., прогнозируют аналитики. Высокая стоимость кредитования ограничивает возможности компаний покупать складские площади, отмечает господин Бумагин. Замдиректора департамента стратегического консалтинга RRG Иван Подкова добавляет, что девелоперы, в свою очередь, из-за дороговизны заемных средств снижают активность в спекулятивном строительстве складов, ориентируясь лишь на реализацию проектов под конкретных заказчиков.