ПроСтройку #2 Процедура регистрации дома на участке.
Прежде чем покупать участок, конечно же в идеальном мире, продавец должен предоставить вам генплан участка (ГПЗУ), в котором вы сможете узнать все что нужно об участке. Как например статус вашей земли, находится ли она в границах населенного пункта, какие у нее виды разрешенного использования. Но на 99% надо понимать, что ни один продавец такую выписку не готовит, хоть она и бесплатная.
После того, как вы купили участок, необходимо сделать генеральный план застройки участка (конечно если вы собрались строить дом, а не возделывать кукурузу). Для адаптации генплана и мыслей к букве закона и нужен ГПЗУ, который покажет где можно строить, какие отступы соблюсти, какие есть ограничения и все все подробненько.
Параллельно необходимо заказать 2 услуги: 1) геодезические. В рамках этой услуги вам вынесут все границы участка (здесь вы поймете, не поставил ли кто забор на вашу территорию, дорогу или еще что), также появится план перепада высот на участке (что позволит подобрать корректную точку посадки дома с учетом привязки к дороге, которая как правило выступает точкой); 2) геология. Это бурки на 8 метров, делают их как правило по 4 точкам пятна застройки (но фактически 2-3 точки достаточно). В отчете о геологии будет подробный отчет о слоях и составе пород. Главные выводы по движению воды, это самый главный пункт по вод насыщенности грунтов. Отсюда появится план дренажей, отвода воды от фундамента и собственно сам тип фундамента. Исходя из этого отчета конструктор даст самое оптимальное решение по типу фундамента и прочим особенным характеристика.
Конечно можно обойтись и без этих 2 пунктов, но последствия ошибок от их отсутствия бывают весьма критичные.
Следующий пункт. Прежде чем начинать строительство, важно решить все вопросы по проекту. Основные моменты, которые будут необходимы на этой стадии это посадка дома на участке (генеральный план застройки со всеми размерами по удаленности от границ участка), планировочные решения по дому, а также внешний вид и габаритные размеры дома (высота и ширина). Все эти параметры нужны будут, что стартовать 1й пункт в регистрации дома. Сейчас это сделали возможным по упрощенной процедуре, для этого достаточно подать Уведомление о начале строительства в соответствующий орган. Бланк такого уведомления довольно свободным, но на всякий случай шаблон прикреплю. Его заполнить можно самостоятельно, без привлечения юристов, собственно именно для этого такая процедура и была придумана, чтобы люди могли сами регистрировать дома.
Как было раньше? Прежде чем приступить к строительству нужно было сделать топосъемку (официальную, с красными линиями, это примерно 30 дней на изготовление), параллельно можно было заказать Генплан участка (документ, который показывал в каких границах можно строить, какое назначение у земли, как ее можно использовать, какие ограничения, если есть, а также все красные линии (вода, канализация, ЛЭП)). Затем эти документы и эскизный проект дома (включает в себя посадку дома, план помещений, разрезы дома, высотные отметки и габаритные размеры) передаются в компанию, которая занимается проектированием и имеет лицензию СРО. Такая компания оформляет все согласно правилам и требованиям Росреестра. Создание такого пакета документов могло занять 2-3 месяца и стоило прилично денег. Все зависело от подрядчика, его загруженности и настроения.
Дальше с этим комплектом документов и печатью проектировщика с СРО, а также оформленным альбомом (внимание! по правилам оформления и к этим правилам предъявлялись очень сложные указания, как когда-то написать курсовую, шрифт не тот, штампы на страницах не так, и многое другое).
И вот случилось, у вас все приняли и теперь вы с видом дрожащей особи ждете вердикта великих, и примерно через пару недель вас могли осчастливить или направить на доработку. Счастье означало печать, согласование будущей стройки, или разрешение на строительство конкретного дома, по конкретному плану размещения его на участке. Корректировки в процессе строительства возможны, но их также нужно было согласовывать.
Теперь можно строить. Вы еще не устали от процесса) Ну а теперь самое интересное начинается. Нужно ответить на вопрос кто строительная компания и сможет ли она построить по согласованному вами проекту. Ведь то, что у вас на руках это еще не тот проект, по которому можно строить. Это только стадия ЭП - эскизного проектирования, или если повезет то АР - архитектурные решения. Дальше идет следующая проектирования и называется она КР - конструкционные решения. КР должен состоять из текстовой и графической части. Рассмотрим состав каждой части. Текстовая часть КР:
а) сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;
б) сведения об особых природных климатических условиях территории, на которой располагается земельный участок, предоставленный для размещения объекта капитального строительства; в) сведения о прочностных и деформационных характеристиках грунта в основании объекта капитального строительства;
г) уровень грунтовых вод, их химический состав, агрессивность грунтовых вод и грунта по отношению к материалам, используемым при строительстве подземной части объекта капитального строительства;
д) описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций;
е) описание и обоснование технических решений, обеспечивающих необходимую прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость зданий и сооружений объекта капитального строительства в целом, а также их отдельных конструктивных элементов, узлов, деталей в процессе изготовления, перевозки, строительства и эксплуатации объекта капитального строительства;
ж) описание конструктивных и технических решений подземной части объекта капитального строительства;
з) описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений зданий и сооружений объекта капитального строительства;
и) обоснование номенклатуры, компоновки и площадей основных производственных, экспериментальных, сборочных, ремонтных и иных цехов, а также лабораторий, складских и административно-бытовых помещений, иных помещений вспомогательного и обслуживающего назначения — для объектов производственного назначения;
к) обоснование номенклатуры, компоновки и площадей помещений основного, вспомогательного, обслуживающего назначения и технического назначения — для объектов непроизводственного назначения;
л) обоснование проектных решений и мероприятий, обеспечивающих: соблюдение требуемых теплозащитных характеристик ограждающих конструкций; снижение шума и вибраций; гидроизоляцию и пароизоляцию помещений; снижение загазованности помещений; удаление избытков тепла; соблюдение безопасного уровня электромагнитных и иных излучений, соблюдение санитарно-гигиенических условий; пожарную безопасность; соответствие зданий, строений и сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением зданий, строений, сооружений, на которые требования энергетической эффективности и требования оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов не распространяются);
м) характеристику и обоснование конструкций полов, кровли, подвесных потолков, перегородок, а также отделки помещений;
н) перечень мероприятий по защите строительных конструкций и фундаментов от разрушения;
о) описание инженерных решений и сооружений, обеспечивающих защиту территории объекта капитального строительства, отдельных зданий и сооружений объекта капитального строительства, а также персонала (жителей) от опасных природных и техногенных процессов;
о-1) перечень мероприятий по обеспечению соблюдения установленных требований энергетической эффективности к конструктивным решениям, влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений и сооружений;
1) поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений;
2) чертежи характерных разрезов зданий и сооружений с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций;
3) чертежи фрагментов планов и разрезов, требующих детального изображения;
4) схемы каркасов и узлов строительных конструкций;
5) планы перекрытий, покрытий, кровли;
6) схемы расположения ограждающих конструкций и перегородок;
7) план и сечения фундаментов.
Вот это вот все, что написано выше, это идеальный план. Но на практике эта штука встречается крайне редко, все хотят сильно экономить на том, на чем экономить нельзя. Строить дом без одной из этих стадий это все равно что носить обувь без шнурков, и стелек, и подошвы.
Многие компании считают это избыточным и чтобы не тратить деньги клиента впустую ("", прям можно даже жирным шрифтом выделить кавычки, на это лучше потратить денег и чем больше тем лучше, в рамках рынка конечно), предлагают построить все по планировке. И такое происходит до сих пор и повсеместно, что на первый взгляд оптимизирует затраты клиента. Но по факту затем становится невозможным посчитать точные объемы и стройка превращается в минное поле, со страшным вердиктом: "Затраты по факту".
Вернемся к нормальному процессу, а точнее к современному. После всего этого стартового комплекта нужно было все построить, а затем и оформить. Оформление занимало от 6 месяцев и работа юриста 100-150 тыс, в разных местах по разному. В общем штука дорогостоящая и описывать все моменты, как оно было я думаю смысла нет.
Затем все упростили и процедура оформления дома стала возможна через дачную амнистию. То есть по факту уже построенного дома можно было подать все документы и оформить строение, минуя все прежние этапы, за исключение последней работы юриста. Он по факту выполнял практически все те же самые процедуры, только без участия Архитектуры.
А по последним возможностям, оформление дома теперь возможно по упрощенной системе. Теперь, чтобы начать стройку достаточно подать уведомление о начале строительства (форма такого уведомления приложена к письму), в котором указывается местоположение участка, размещение дома с размерами и сам дом в свободной форме с планировкой и всеми габаритами (можно даже от руки все нанести). И немного подробностей о процедуре: Как подать строительное уведомление
Как подать уведомление о строительстве? Конечным пунктом полученного извещения будет муниципальный орган власти, который прикреплен к территории земельного участка. Достаточно позвонить вашему муниципалитету и уточнить адресата. Хочется отметить, что у большинства органов есть конкретная процедура обращения с уведомлением о планируемом строительстве, который описывается в постановлениях и всевозможных документах.
Документы, которые следует приложить вместе с уведомлением о строительстве:
Паспорт. Если уведомление следует согласно доверенности, то в этом случае необходим дубликат.
При личной подаче уведомления необходимы как копии, так и оригиналы.
Кадастровый номер участка, который принадлежит владельцу-застройщику.
Если есть необходимость выяснить кадастровый номер участка, то найти его можно через службу общественной кадастровой карты – по адресу участка.
Подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него. Данные сведения будут необходимы в случае, если по каким-то причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Извещение подается через МФЦ, госуслуги или лично, прибыв в здание местного муниципалитета.
Представленный ранее порядок извещения о планах сооружать постройку на собственном участке относится к наиболее распространенным условиям – предназначение местности изначально под ИЖС или садоводство. В случае если имеются какие-либо ограничения, например, если это оберегаемая зона объекта культурного наследия или территориальная область со специфическими условиями, то нужны будут дополнительные бумаги.
Для возведения коттеджа в охранной зоне, рядом с водоканалом или аэродромом нужны будут письменные разрешения от этих организаций.
Большой и объемный гайд, требующий внимания и участия многих специалистов, пусть сейчас процедура и упрощается, но это создает некоторые вопросы внутри процесса, когда продавцы и покупатели остаются один на один друг с другом. Не всегда негодяи только продавцы, покупатели в современных условиях тоже с юмором.
Все шаблоны в наличии. Обращайтесь друзья.
