#ПроСтройку 1. Покупка земельного участка, этапы, нюансы с ноля. Инструкция по выживанию.
Не простой вопрос на повестке) С него все начинается и заканчивается, если сделан не очень верный выбор. Мануал, описанный ниже является рекомендацией, может не учитывать всех моментов, но самые главные вопросы в нем есть, на которые стоить ответить прежде, чем оставить подпись под договором купли продажи.
Более 10 лет я в теме и регулярно, с каждым новым участком, появляется все новая информация, которую нужно учитывать при покупке. Мы прошли за это время порядка 150 разных операций с землёй, сделали для вас выводы:
1) самое основное, это выбрать участок сердцем и душой. Сначала пересмотреть все, что есть на рынке (знакомые, открытые площадки в свободном доступе, риелторы, все что угодно), понять в какую цену вы укладываетесь. Если цена и место совпали на расстоянии, едьте и смотрите ее ногами, лучше без сопровождения, тогда точно поймёте ваше ли оно или нет. Для такого поиска нужны только координаты, кадастровый номер. Если он у вас на руках, то скачайте приложение (kadastr.ru). В нем можно поглядеть местоположение, понять есть ли границы участка (бывает и такое, что нет, тогда нужно заказывать дополнительную услугу у кадастровых инженеров для уточнения границ, но только не вам, а тому кто продает, покупать такой участок без границ я не рекомендую). Также в этом приложении можно посмотреть базовые ограничения, если они есть, то там будут особые отметки, там же можно понять основные направления по назначению земли и его разрешенное использование (статус).
2) если ёкнуло и вы поняли, что это оно, то дальше вам нужно изучить 2 вопроса: а) ответ на него вы поймёте когда поедете на землю, это дорога, подъездной путь, он должен хотя-бы вас устраивать. По пути следования обязательно посмотрите вокруг, застроено ли поле следования. Дорога может быть хорошей, но когда начнут строиться все вокруг она может быть уничтожена. Если это территория поселка, то важно понять будет ли управление им, или вопрос дороги ляжет на собственников. Колхоз неизбежен, но лучше сразу понимать, что Вам предстоить пережить и этот вопрос не из последних, о которых стоит подумать (особенно если дорога грунтовая); б) это вопрос сетей. Хотя-бы наличие света, хотя-бы 15квт. Очень много объявлений где пишут, что электричество есть, это вовсе не значит, что у продавца есть договор с подающей организацией. Скорее всего логика такая, вон столб, провода висят, электричество есть) но в этом есть масса но.. если есть договор, просите его предъявить, если его нет, то просите дисконт и дальше нужно понять кто в районе подаёт электричество и в справочной службе уточнить как в данном районе с объемами. Если их нет, то подключать вас будут 10 лет) но в основном это все проще, подаём уже как собственник заявление на подключение и ждём вердикт, если участок к точке подключения ближе чем 500 м, то госпошлина 550 руб и получите свет, так было до июня 2022 года. Сейчас в разных регионах по разному рассчитывают 1 погонный метр сетей, примерно 5000 руб за 1 пм, в эту стоимость войдут все столбы, провода, принимающее устройство на верху столба, доставка, установка и прочее (примерно на одно подключение выйдет 70-100 тыс). Если ждать пол года, а примерно будет так, вам не очень хочется, то нужно искать тех, кто готов за отдельную плату сделать все быстро. И эта история тоже рабочая, у всех разные тарифы, но они реально сделают все быстро. Цена плавающая как курс Биткоина, хм, возможно к нему они и привязывают ставки). Про воду и канализацию писать не буду, если они есть это бонус, но все решается и автономно, как правило (канализация септик; вода это скважина или колодец). Септик: лучше брать станцию очистки, по типу Биопурит (по цене зависит от расчетной нагрузки по количеству пользователей, 200 тыс сама установка максимум и далее рботы по установке, подвод отвод, примерно еще 100 тыс.). Вода из него выходит практически пригодная для питья (шутка), техническая, которую можно свободно сливать в дренаж, но если вы рядом с водоемом, то чтобы не попасть на штрафы, лучше сделать еще дополнительно рассеивающее поле и счастье. По воде, колодец хорошая штука, но нудно смотреть качество воды, потому как глубина его залегания 10+ метров (по цене это 150-200 тыс в зависимости от глубины и оборудования). Часто бывает, что вода в нем чище чем в скважине. Скважина дороже по все фронтам это примерно 350 тыс, со всем оборудованием и работами (многое зависит от глубины залегания, цена 150-350 тыс)
3) только после всего, что выше оцениваем прозрачность сделки) я советуем именно в такой последовательности, иначе потратите кучу сил и нервов и денег, а поняв, что все ок и приехав на участок придет ощущение , что земля не ваша, не идёт в душу.. Первое это попросите у продавца #градплан участка, если он есть то аллилуйя, вы спасены. Там будет вся информация о красных линиях, где строить можно, а где нельзя.
Это все супер, но в 99% случаев этого документа у продавца не будет. Далее путешествие приводит нас на сайт Росреестра где можно заказать все выписки, полный пакет будет стоить примерно 2 тыс, зато узнаете все все про участок, его владельцев, кому кто должен, нет ли залогов и тд. В размере общей стоимости участка не великие затраты, зато от проходимцев вас сразу избавит. Но важно понимать, если перед вами все таки человек, который хочет быстро все продать и затем уйти в банкротство, например. Понимает, что ему это светить и все скидывает. То критически важно оформить все документы так, чтобы по ним ни у кого не возникло вопросов о легальном правообладании. Что делать: договор должен отражать реальную стоимость участка, расписка должна отражать именно ту сумму, которую продавец получит по договору, обязательно сумма по договоренностям не должна быть сильно ниже кадастровой стоимости. Сигналы эти нельзя игнорировать, так как сделку могут развернуть в течении 3х лет, если посчитают ее подозрительной или мнимой. Далее пара бесплатных лайфхаков. Обязательно на публичной кадастровой карте pkk.rosreestr смотрим назначение земли (это желательно сделать после пункта 1), если вам для частного дома, то согласно ПЗЗ (правила землепользования и застройки) района, который также можно скачать на сайте районной администрации, там подробно указано, что и с какой землёй можно делать. Главное чтобы земля была в границах населенного пункта (там должно прям так быть написано, иначе можно попасть в неприятную историю) и далее вид разрешённого использования, где можно строить и регистрировать малоэтажный дом. Здесь же в настройках карты можно поставить галочку и посмотреть нет ли каких ограничений на земле (водоохранных зон, зоны ЛЭП и тд), карта все покажет. Пугаться этого не стоит, просто если попадает то есть нюансы или проще говоря ограничения). После этого переходим на сайт ИСОГД (место где хранятся данные по зонам землепользования, это публичная карта, где отражены цветами районы и можно легко проверить что там с вашим выбранным участком) того региона, где планируется покупка участка, по кадастровому номеру можно посмотреть в какой зоне находится участок. Справку по ИСОГД также можно заказать в администрации района, в отделе, который отвечает за землепользование (сделать это должен продавец). Если Ж1, то супер, если что-то другое то нужно смотреть в ПЗЗ. СХ1 тоже гуд, но важно чтобы земля была в границах населенных пунктов. И на всякий случай скачиваем приложение kadastr.ru (повторение мать учения) где можно поглядеть быстро и удобно всю информацию об участке (но только не ту, что есть в ИСОГД), плюс бонусом есть навигатор, который проведет вас до границ.
Также я настоятельно рекомендую оценить участок перед покупкой с точки зрения выбора сторон света. Как правило, идеальный формат, когда дорога подходит к участку с северной стороны, это значит заезд будет с севера, там же расположится входная группа дома, а весь основной фасад дома будет смотреть на Юг (тепло, уют и сказочное настроение круглый год, учитывая, что живем мы в условиях долгой холодной зимы). Вторая по предпочтению ориентация основного фасада это восток, потому как восточное солнце более щадящее и вечером не будет уничтожать все на своем пути, как это делает западная ориентация) Но этот вопрос довольно тонкий и разные люди могут хотеть разного. Я, например, всегда делал свои спальни на Север, потому что так прохладнее и комфортнее лично для меня. Южные комнаты практически не нудно было греть зимой в Приморье, а Северные остывали без отопления до 14 градусов и когда семья жила в Тайланде я часто отключал отопление и наслаждался холодом)) Фото ниже прилагаю, вид из нашей спальни.
Ну и напоследок, можно изучить историю выбранного участка, с точки зрения того, что это за земля в ретроспективе 200 лет назад, а моет и далее. Очень много интересного может открыться вам. Место силы или место потребления.
Много разных нюансов, это основные правила, далее идёт оформление сделки, если по пунктам выше все ок. Там тоже свои приключения, но все же юристы в помощь. В остальном, к сожалению, рынок не причёсан и каждый сам по себе. Быть обманутым можно легко и даже продавец не будет знать , что обманул.. такова реальность. Берегите себя друзья и удачных вам покупок, самое главное помнить, что профессионалом можно быть в 1 или 2 направлениях и покупка земли это сложная и многосоставная задача из ряда профессий.
#земля #право #консультациипоземле #покупка #росреестр #приморье #дома #строительство
