За этот опыт я заплатил 150 000 рублей...

На торгах по банкротству продается очень МНОГО разных лотов, которые нужно уметь правильно анализировать, чтобы гарантированно извлечь из них шуршащие денежные купюры в виде прибыли...

Но бывает и так, что лот, который вначале кажется выгодным - по факту оказывается "токсичным объектом" съедающим ваши деньги.

Сегодня расскажу про один свой лот, который я увидел просматривая активные торги на одной из площадок и так как время поджимало, то я решил участвовать.

Цена упала с 486 000 до 194 400 рублей и я решил купить за эту сумму. Из всего анализа я сделал следующее - посмотрел на карте 2ГИС данный адрес.

Наличие многоквартирных домов добавило мне уверенности и я подумал, что всё прибыль у меня в кармане... Далее я изучил оценку, нашел там план и приказ-постановление о том, кому и какие машино-места достаются.

Судя по данному приказу у моего банкрота было место №1. Оно и понятно, т.к. он был директором строительной фирмы, которая и построила дом с 3-мя боксами для автомобилей.

Вот этот дом. Судя по приказу бокс №1 рассчитан на 5 машино-мест.

Я подумал, что все нормуль, подал заявку и выиграл торги. Спустя время подписал и оплатил договор купли-продажи.

И через 14 дней я получил свидетельство о собственности.

На обратной стороне были указаны другие собственники машино-мест. Потом при продаже они сыграют свою роль...

Первая неприятность ожидала меня перед въездом в гаражный бокс - он был заставлен машинами (на фото не видно). Спуск в бокс выполнен под наклоном - внизу удобное место для скопления воды и грязи. Потом весной это подтвердилось.

Когда конкурсный управляющий (КУ) открыл дверь в бокс моя первая фраза была: "А он точно рассчитан на 5 машин ?!! Там же тесно"

Посередине шла несущая балка, на высоте 1,75 м от пола. Джип сюда не загнать. По бокам выпирали еще несущие элементы, который сужали и так тесное помещение.

В дальнем конце бокса располагалась часть оборудования "насосной", к которой нужно было обеспечить доступ для обслуживания. Т.е. в бокс могли спокойно попасть посторонние люди.

Даже убрав весь мусор сюда не влезет 5 машин! Даже если и войдут, то чтобы выехать последним машинам - нужно предварительно выехать всем остальным.

Тоже самое при заезде. А если срочно нужно куда-то поехать?! Это совсем не удобно.

Также в боксе была дверь в помещение насосной станции дома (справа черная дверь). Перед воротами схематично показал, как стояли бы автомобили.

Вывод, который напрашивался сам за себя - на 1-2 машины бокс подошел бы отлично, но для 5 машин - однозначно нет.

На улице я обратил внимание, что все жильцы данного дома ставили машины во дворе под шлагбаумом, который работает с брелка. И как показала дальше реклама - им мое машино-место вообще не нужно.

Общаясь с риелторами я получил еще одну новость, оказывается недалеко построен 5-ти этажный паркинг с машино-местами, из которых была продана всего 1/4 часть.

И как вердикт - машино-места в этом районе продаются крайне плохо...

Я использовал разные способы рекламы - буклет под лобовое стекло каждой машине в этом районе, реклама в почтовые ящики (более 5000 шт.).

Единичные клиенты, которые появлялись, пугались непонятной ситуацией с самим расположением машино-места - А где это место №1? А если другие будут против? А вы можете взять согласие у других собственников?

Окей, стал искать других собственников - оказалось один живет в Америке и пока свое место продавать не хочет, а другие 3 места выкупил местный житель на аналогичных торгах по банкротству.

Я предложил выкупить ему мой лот, он отказался, предложил мне купить у него 3 места за 400 000 рублей. Я отказался.

Далее я предложил скооперироваться и продать полностью бокс - но вначале был против американец, потом местный, потом опят американец и т.д.

И так спустя почти два года и не прекращая попытки продать машино-место я нашел покупателя. Рекламу в основном давал только через ВИП объявления на Авито.

Он был готов купить машино-место у меня всего за 70 000 рублей. Но еще одна преграда выросла перед нами.

Чтобы продать по обычному договору купли-продажи нужно уведомить или получить согласие у других собственников. По свидетельству у меня 75/1000 общей долевой собственности.

Но где живут данные люди я так и не нашел информации. Пришлось пойти на небольшую хитрость - сделать договор дарения. Для него согласие не нужно брать.

Выводы:

1. Получил опыт стоимостью 150 000 рублей (с учетом расходов на рекламу и поездки).
2. Всегда нужно анализировать и смотреть то, что покупаешь.
3. Найди своего покупателя, если нет покупателя - лот не берем!

P.S. Как избежать подобной ситуации и получить максимум денег из каждого купленного лота буду рассказывать в закрытом клубе. Что это за клуб и как в него попасть скоро расскажу на канале.