Из жилой в коммерческую инвестировать выгодно!

Какие страхи у инвесторов ?

• Коммерческая это очень сложно!
• КН требует серьезных трат на бухгалтера
• КН день сложно сдать и нужно платить риэлтору
• КН никому не нужна - новая реальность  и маркетплейсы
• КН для больших дядей!

Первая ошибка инвесторов в новостройки - не учитываем сроки ввода.

Вторая ошибка инвесторов в новостройки - ориентир на цены за квартиры, а надо на трафик. 

Третья ошибка - а чего мы вообще хотим от недвижимости? Чаще всего рыцаря на розовом коне! То есть несовместимое и несочетаемое.

И четвертая ошибка: если от знакомых, то это хорошо!!! На самом деле - наоборот!

Примерно тем же, чем охотник в дикой тайге отличается от охотника в охотничьих загонах. Охотник в охотничьих загонах охотится в кем-то созданной и управляемой системе. А охотник в тайге - в абсолютно природно равновесной. Да, в ней риски выше, но такой охотник точно может не беспокоиться, что в один прекрасный момент его система перестанет поддерживаться кем то и он внезапно лишится дичи. Да, конечно, и это тоже может произойти с природной системой, но уже в результате гораздо более серьезных событий. И точно совершенно охотник из тайги будет к ним готов гораздо больше, чем охотник из загонов.

Охотник из тайги умеет просчитывать принципиально больше факторов и не впадать в драматизацию при усложнении внешних условий.  И в силу других амбиций охотник в дикой природе сможет заработать по-настоящему большой трофей. Но, как и охота в дикой природе, так и охота на рынке коммерческой недвижимости, требует от охотника гораздо больше знаний и умений. И большей дисциплины. Но давайте по - порядку. 

Первый страх, который блокирует инвестора в жилую на переход в коммерческую: там придется держать штат сотрудников: бухгалтера, управляющего и неизвестно кого еще! Рассказываю:

если Вы правильно выбрали  помещение по своим запросам, то Вы конечно будете вынуждены  стать более ответственным инвестором, по сравнению с жилой, но при этом Вы и удовольствия в виде дохода тоже должны начать получать больше! Это как пересесть на более скоростную и капризную машину! Феррари не для того, чтобы ездить по проселкам! Но и скорость Феррари выше гораздо, и как объект инвестиций она более ценна. Как бы ни плакали ее владельцы относительно дороговизны ее обслуживания! Но Феррари способна подарить выход на другой уровень!

Что это значит?

Это значит, что владея объектом коммерческой недвижимости можно заработать до 30% годовых, тогда как на рынке жилой такие прибыли невозможны, если нет общего подъема , вызванного фокусами с ипотекой. И для того, чтобы ездить на более высоких скоростях и получать от этого удовольствие, таки да, придется научиться взаимодействовать со службами профессионалов! Но это не так страшно, как кажется на первый взгляд!

Например, у меня почти все помощники работают на аутсорсинге, живут в других городах и я их в глаза ни разу не видела! Дело опять таки не в глазах их! Люди ни исключительно приятные! А в том, что такие специалисты запрашивают недорого, и работают с огоньком! Иметь с ними дело - одно удовольствие!  НО придется разобраться в новых для себя вопросах! Это да!

Второй страх. Риэлтор ужасный!!! Мздоимный и ленивый! Ну опять же! Нужно будет научиться либо выбирать нормального. А они есть! Либо научиться работать самостоятельно. Работать по сдаче в аренду Вы будете на каждом помещении не так часто. Арендаторы могут сидеть и несколько лет. А могут и съехать через пару месяцев. Но никаких особых “подстав и засад” тут нет. Есть только здравый смысл ну и да, немного больше знания предмета.

Какие арендаторы съезжают чаще?

Те, которые “фантазеры” и “прожектеры”. Как правило именно они не продумывают свои бизнес модели и гораздо чаще арендуют по завышенным ставкам. И как следствие - съезжают, когда деньги заканчиваются.

Как можно этого избежать?

Сдавать по среднерыночным ставкам, которые обеспечивают большой выбор арендаторов. Ну и выбирать наиболее надежного арендатора - это тот, у кого как правило уже есть опыт в бизнесе, кто опирается на четкую финмодель и готов Вам ее продемонстрировать, и у кого есть четкий и разумный продукт. Ну и кто по человеческим качествам внушает доверие.

Если Вы будете ориентироваться на среднерыночные ставки, то достаточно просто найдете замену ушедшему арендатору. Может быть и риэлтор не потребуется. 

Ну и конечно любого инвестора волнует вопрос: а нужна ли будет вообще кому-то коммерческая недвижимость, ведь вся торговля ушла в онлайн!

Да, конечно, доля онлайна возросла кратно в последнее время, но человек - физический объект. И потребляет физические объекты - еду, воду, одежду. Этому всему нужно где то храниться.

В онлайне критически важная величина - скорость доставки. Если она больше 20 минут, то это уже плохо, так как потребитель будет выбирать более скоростную доставку. Поэтому в каждом микрорайоне у каждого маркетплейса должен быть “склад-хаб последний мили”, это где товары принимают, сортируют и отгружают. И это как раз объект коммерческой недвижимости. Плюс должны быть пункты выдачи - где товары можно забрать, не привязываясь к курьеру. И это тоже коммерческая недвижимость. Плюс надо где то общаться - это рестораны, кафе и всякие развлекательные форматы. Плюс надо где то работать! Дома работать сложнее, особенно, когда рядом дети, животные, которым не объяснишь, что “папа работает”, да и вообще, дом расслабляет! Поэтому нужны коворкинги! Ну и удовольствие пройтись по магазинам никто не отменял!

Поэтому коммерческая недвижимость трансформируется, но останется! И наоборот, та трансформация, которая происходит сейчас, это как раз неплохой шанс заработать! 

Ну и еще одно заблуждение - коммерческая недвижимость, она для крупных игроков.

Судя по тому, какие ставки сейчас делают на коммерцию застройщики, а именно новостройки массово скупают частные инвесторы, то можно с уверенностью сказать, что это  тоже ложное убеждение. Причем, новостройки на сегодняшний день самый динамично растущий сегмент, который уже уверенно стал драйвером рынка. Именно новостройки стали задавать новые стандарты более высокой окупаемости. Но инвесторов в новостройки, как и остальных инвесторов, подстерегают овраги.

1. И овраг первый - не учитываются сроки ввода объекта в эксплуатацию. А если этот показатель ввести в расчеты, то привлекательный объект может стать непривлекательным, и наоборот! 
2. Второй овраг - ориентир на цену квартиры в этом же доме. Вот ни разу не показатель! Очень часто в районах с дорогой, но малоэтажной  недвижимостью, коммерческая провисает, и ставки, которые там можно получить по аренде - минимальны! Тогда как в дешевом экономе ставки и аренды могут быть выше, даже кратно, и цена метра квадратного тоже! Потому что цену на коммерческую недвижимость определяет его величество трафик и желание/возможности этого трафика тратить в конкретном помещении деньги. Научитесь считать трафик  и будет Вам счастье! ))  Вы будете очень прозорливы!)
3. Третий овраг - хотеть “все и сразу” то есть несочетаемое. Такое как высокую доходность и низкий риск. И тратить на поиски этого огромное количество времени, по сути сливая его впустую, ведь любая инвестиция это прежде всего время! Ну и во-время!
4. И четвертый овраг - это “недвижимость от знакомых”. Устав от поисков “идеального объекта” инвестор становится слаб и внушаем, и тут то его подстерегает “знакомый”, который впаривает ему со зла или нет, но откровенно залежавшийся объект! В этом кстати заключается глубоко интимная причина почему собственники часто не готовы рекламировать объект активно!

Легенды и мифы, про то как кто то продал своим знакомым то, что не могли продать ни одни риэлторы, живучи, как пырей, да еще и многократно преумножены  в процессе пересказов! Поэтому, я видела очень глупые покупки от знакомых, и видела их много!

Здесь хочется дать совет:

прежде чем примете решение: посоветуйтесь! Просто с толковым риэлтором, если он у Вас есть в знакомых, то здорово! Или найдите такого, это не так сложно!