Прийти к консенсусу
Раздел земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома иногда может стать проблемой для владельца. Но при грамотном юридическом подходе можно найти правовое решение, устраивающее все стороны
О том, какие вопросы могут возникнуть и что необходимо знать, рассказала адвокат Минской областной коллегии адвокатов Юлия Котух.
Напомним, с января 2023 года законодательно разрешен раздел земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов, без разъединения находящихся на них домов и хозяйственных построек.
Дом - направо, постройки - налево
Когда делится только земельный надел, расположенные на нем строения (жилой дом и хозяйственные постройки) оказываются обычно на разных сторонах.
- Как показывает практика, подобные ситуации, несмотря на распространенность, вызывают множество вопросов, а иногда и становятся причиной отказа со стороны исполкома в принятии положительного реше-
ния, - поясняет Ю. Котух. - Например, представители местной власти могут заявить собственнику о необходимости снести хозпостройки, которые после раздела окажутся территориально не на участке, где остается жилой дом. Данную позицию нельзя признать правильной, тем более что имеются правовые механизмы, позволяющие сохранить строения и даже перевести хозпостройку в статус дома. В таком случае не нужно возводить новое жилое строение на той стороне, где после раздела его не будет. Это очень важно, поскольку целевое назначение каждого из вновь образованных участков одинаковое - для строительства и обслуживания жилого дома, и оно должно соблюдаться (иначе земельный участок признается использующимся не по назначению).
Условия для раздела:
🔹 изменение вида права на существующий земельный участок на частную собственность (если он принадлежит заявителю на ином основании) или аренду (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность);
🔹 внесение платы за земельный участок или за право его аренды в соответствии со ст. 36 и 37 Кодекса о земле;
🔹 наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования участков;
🔹 соблюдение предельных размеров земельных участков, установленных ст. 46.
Принятие местным исполкомом решения о разрешении раздела является административной процедурой, осуществляемой государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан.
В пункте 2 ст. 36 закреплено, что взимание платы за земельный участок в соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 10 осуществляется при условии:
🔹 внесения платы по рыночной стоимости таких участков, но не ниже кадастровой без предоставления рассрочки - если земля принадлежит не на праве частной собственности (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных на местах);
🔹 доплаты разницы между рыночной и кадастровой стоимостью участка, если он ранее был выкуплен в частную собственность по кадастровой цене;
🔹 внесения платы по кадастровой стоимости участков без предоставления рассрочки (на территориях, где не требуется внесение платы по рыночной цене);
🔹 досрочного внесения в полном объеме платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, - если он предоставлен с рассрочкой внесения платы.
При этом, если надел приобретен в частную собственность по стоимости, определенной законодательством на момент его покупки, внесение платы по кадастровой стоимости не требуется, за исключением некоторых случаев.
Работы по делению выполняются организациями по землеустройству, подчиненными Государственному комитету по имуществу, их дочерними унитарными предприятиями и так далее.
Самостоятельный объект недвижимости
- С учетом изложенного нормы кодекса и положения не содержат запрета на осуществление раздела земельного участка, когда на одном из вновь образованных будет располагаться принадлежность дома, а на другом - жилой дом, - уточняет адвокат. - В такой ситуации после раздела участка и госрегистрации вновь образованных необходимо исключить из состава домовладения принадлежность жилого дома (например, летнюю кухню), которая фактически оказалась на отдельной части земли, ставшей самостоятельным объектом недвижимости.
Решение о том, чтобы исключить часть дома (или летнюю кухню) из состава домовладения, принимается самим собственником недвижимого имущества.
При регистрации изменения капитального строения и исключения из состава прежнего домовладения хозяйственной постройки, которая оказалась на новом земельном участке, собственник предоставляет свое письменное решение об утрате связи данной хозпостройки с капитальным строением. Далее в регистрирующем органе на первую нужно будет заказать ведомость технических характеристик как на самостоятельное капитальное строение с проведением его обследования.
Регистрация по классификации
Для последующей государственной регистрации строения требуется принятие местным исполкомом решения о возможности эксплуатации и определении его назначения в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров от 5 июля 2004 года № 33.
Для этого собственник с ведомостью технических характеристик и своим письменным решением об исключении хозяйственной или иной постройки из состава принадлежностей жилого дома должен обратиться в местный исполком с заявлением о вынесении в отношении данного строения решения о возможности его использования по назначению в соответствии с единой классификацией. Кроме того, оно должно соответствовать целевому назначению вновь образованного земельного участка.
Учесть имущественные интересы граждан
- При положительном исходе следует оформить техпаспорта на строения и зарегистрировать их. Если собственник не намерен использовать хозяйственную или иную постройку под жилой дом, после исключения данных строений из состава его принадлежностей собственнику нужно получить в установленном порядке разрешение на строительство, - подытоживает Юлия Котух. - Предлагаемый путь прост и понятен, не противоречит действующему законодательству, а главное - в максимальной степени учитывает имущественные интересы граждан при разделе земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.
Важно!
В соответствии с п. 2 ст. 10 Кодекса о земле, требованиями градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, строительных и иных норм и правил возможен раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилых домов, на основании решения местного исполкома о разрешении раздела земельного участка при соблюдении условий, определенных указанной статьей.