Стоит ли кладовка выделки?

Угораздило же меня кликнуть из любопытства на рекламу инвестиций в кладовки. Теперь стабильно получаю угрозы остаться без денег, обвинения в недальновидности и рассказы о райской жизни кладовочных инвесторов. А все потому, что я не хочу покупать самое лучшее в мире обучение по инвестициям в кладовки. И сами кладовки тоже:) Поэтому меня берут измором рекламой. Я решила все-таки посчитать, имеет ли это смысл.

Рекламировать курсы не буду, пройдусь по ключевым тезисам.

Кладовки - это очень просто

Мне так не кажется.

• оценить перспективность ЖК, в котором планируется завести кладовочный бизнес нужно обязательно. Далеко не везде эта тема будет актуальна. Вы уверены, что у вас хватит интуиции, знаний и опыта, чтобы сделать это самостоятельно? Не уверены? Впрочем, и авторы курса намекают, что не все так просто, надо купить и пройти курс, тогда точно станет просто. А это первые расходы. А еще у авторов курса есть услуга подбора;) Чувствуете, как бизнес пошел, но только не у вас?:)
• искать арендаторов придется самостоятельно и для такой мелочи нет удобных площадок - это все через домовые чаты работает/объявления и пр. Вы уверены, что у вас есть ресурс для таких задач?
• контролировать оплату придется самостоятельно. По умолчанию предполагается, что вам будут просто капать деньги на счет, но жизнь гораздо более интересная штука и арендатор может забывать, не иметь денег на оплату и вообще все, что угодно может быть. Даже просто напомнить и проконтролировать - это ваше время и оно имеет свою цену
• вести бухгалтерский учет и платить налоги тоже придется самостоятельно. И вроде бы там не должно быть ничего сверхъестественного, однако это снова время
• устранять проблемы (а такое тоже может случиться) тоже вам. Например, затопило кладовку вместе с вещами, ценными, вашего арендатора... Страховка? Да, можно, но это тоже расходы и драгоценное время на организацию, контроль и пр.

Впрочем, можно делегировать все это скучное управление кому-нибудь и оставить себе только самую приятную часть - ежемесячно любоваться цифрами прироста капитала. А будет ли прирастать?

Кладовки - это очень выгодно

Везде по тексту вся выгода отображается в процентах. Потому что в процентах звучит гораздо привлекательнее. Купил за 100 000руб, за год (!)получил аренды в размере 36 000 руб.

Номинальная годовая доходность. Поскольку 36 000 руб. — это 36 % от первоначальных 100 000 руб., ваша ставка «процентов годовых» (с ежемесячной выплатой без капитализации) равна 36 % годовых.

Эффективная (полная) доходность при капитализации. Если бы вы каждый месяц оставляли проценты на счёте и они приносили доход сами, то эффективная годовая ставка была бы:

Но при простом выводе процентов остаётся именно 36 % годовых. Все равно красивая цифра, не правда ли? Даже ставки по депозитам не доходили до таких высот. Может зря я наговариваю и надо присмотреться поближе?

Погнали считать реальные цифры (пусть даже приблизительно)

Стоимость покупки и размер аренды кладовки сильно зависят от региона и конкретного дома (ЖК). Анализ объявлений на Avito и ЦИАН по разным городам РФ показывает следующие ориентиры цен:

• Москва и Подмосковье (новостройки): кладовая ~3–4 м² стоит около 500 000 -700 тыс. ₽, сдаётся примерно за 4 000 -7 000 ₽ в месяц, что даёт ≈10% годовых валовой доходности, то есть доходность лишь умеренная.
• Крупные города РФ: кладовка ~3–4 м² стоит порядка 300 000 -500 тыс. ₽, при аренде около 3 000 - 5 000 ₽/мес доходность оценивается примерно в те же 10% годовых. (Конкретные цифры различаются в зависимости от города и спроса, но в целом 10–15% годовых гросс – типичный диапазон для миллионников.)
• Средние/небольшие города: здесь цены ниже. Например, в Обнинске кладовые ~4 м² покупались по ≈200 000 ₽ и сдавались по 3 500–4 000 ₽/мес, что соответствует ≈24% годовых валовой доходности. После вычета коммунальных платежей (около 200 ₽/мес) остаётся ~10,5 тыс. ₽ в месяц с трёх кладовок общей стоимостью ~530 тыс. ₽ – то есть порядка 20–24% годовых чистыми для инвестора. Такой высокий процент достигается благодаря очень низкой цене входа.

Таким образом, реальные рыночные показатели находятся существенно ниже рекламных максимумов. Средняя доходность аренды кладовок по аналитическим оценкам составляет ~10–16% годовых (гросс) в зависимости от региона. Это действительно выше, чем по многим другим видам недвижимости – для сравнения, сдача квартир в долгосрок сейчас даёт лишь ~3–6% годовых (в Москве/СПб максимум ~5–6% после недавнего роста цен), а коммерческая недвижимость – порядка 8–12%. Высокая процентная доходность кладовок обусловлена низким порогом входа (маленькая абсолютная цена объекта) при относительно приличной ставке аренды. Однако процентная доходность ≠ гарантированная прибыль – многое зависит от конкретного спроса, уровня конкуренции и издержек, о которых речь пойдёт далее.

Расчёт доходности на 10-летнем горизонте

Рассмотрим инвестицию в кладовки на горизонте 10 лет, учитывая полную стоимость владения, налоги, возможное кредитование и прочие факторы. Для примера возьмём портфель из ~10 кладовых помещений общей стоимостью ~3 млн ₽ (что соответствует, скажем, 10 кладовкам по ~300 тыс. ₽ или 5 кладовкам по ~600 тыс. ₽). Такой масштаб близок к максимальному для одного частного инвестора без привлечения сторонней помощи в управлении.

Налоги и регистрация деятельности: Сдача недвижимости в аренду облагается налогом на доход. В нашем анализе предполагается открытие индивидуального предпринимателя (ИП) с применением упрощённой системы налогообложения 6% на доходы (УСН 6%) – это законный режим для коммерческой аренды. Режим самозанятого (НПД) формально не подходит для систематической сдачи нежилых помещений в аренду, поэтому его не рассматриваем. Таким образом, все доходы от аренды облагаются по ставке 6%, плюс ИП ежегодно платит фиксированные страховые взносы (около 45–50 тыс. ₽ в год) и несёт расходы на бухгалтерию и отчётность. Кроме того, при продаже кладовок через 10 лет придется заплатить налог с полученной суммы (на УСН 6% – фактически 6% со всей выручки от продажи, либо нужно будет отдельно рассчитывать налог с разницы как при обычном НДФЛ). Льгот по сроку владения тут нет, так как объект коммерческий. Эти налоговые издержки значительно снижают чистую прибыль по сравнению с рекламными сценариями, где налогообложение часто опускается.

Доходы от аренды: Предположим, что каждая кладовка сдаётся за ~4 000 ₽ в месяц (48 000 ₽ в год), что близко к приведённым выше примерам для регионов/новостроек. Совокупный валовой доход с 10 объектов – ~480 000 ₽ в год. Налог ИП (6%) на эту сумму составит ~28 800 ₽, и плюс ~50 000 ₽ страховых взносов ИП, остаётся около 400–410 тыс. ₽ в год чистого денежного дохода. Это примерно 13–14% годовых на вложенные 3 млн ₽ чистыми, если не учитывать иных расходов – заметно меньше рекламных 20–30%, но всё ещё выше депозитных ставок до недавнего времени. Однако, это лишь начало расчётов.

Простой и коммунальные расходы: Нужно учитывать вакантные периоды и коммунальные платежи. Найти арендатора на кладовую бывает непросто – спрос ограничен жильцами конкретного дома или ЖК. Если дом заселён не полностью или у многих квартир уже есть кладовки, ваша может стоять пустой. Даже при наличии желающих смена арендатора обычно занимает паузу; разумно закладывать 5–10% времени простоя ежегодно. Рекламные расчёты часто игнорируют эти периоды, завышая эффективность: даже 1 месяц простоя в году уменьшает годовой доход примерно на 8% (11 месяцев оплаты вместо 12). В нашем примере 5–10% простоя снизят чистый доход с ~410 тыс. до ~370–390 тыс. ₽ в год. Коммунальные платежи и содержание тоже съедают свою долю: кладовая как нежилое помещение обычно облагается небольшими взносами на ЖКХ. По опыту, плата УК за кладовку ~180–200 ₽ в месяц, то есть ~2 400 ₽ в год (~5% от годовой арендной платы). Плюс налог на имущество. Эти расходы снизят чистую доходность ещё на ~1 процентный пункт. Также возможны мелкие траты на поддержание помещений: например, установить стеллажи для привлечения арендатора, сделать один раз мелкий ремонт или сменить замок – это нерегулярные, но потенциальные расходы.

Стоимость времени инвестора: Ключевой фактор, часто опускаемый в простых расчетах – время и усилия на управление. Предположим, инвестор ценит своё время в 10 000 ₽ за час (например, его эквивалентная зарплата или доход от основного бизнеса) и тратит порядка 8 часов в месяц на управление портфелем до 10 кладовок (поиск и смена арендаторов, показы, оформление договоров, решение мелких вопросов). За год это ~96 часов, которые «стоят» 960 000 ₽ в эквиваленте упущенного времени. В нашем примере денежный поток (~370–390 тыс. ₽/год после налогов и расходов) не покрывает такую стоимость труда – по сути, инвестор «платит собой» за ведение этого дела. Разумеется, не каждый оценивает своё время настолько высоко – для кого-то управление кладовками может быть хобби на пенсии или подработкой, и тогда час труда можно считать условно равным нулю. Но с позиции эффективного использования капитала и труда такая микро-деятельность имеет очень низкую рентабельность.

Альтернатива – делегировать управление за часть дохода: например, нанять местного агента, консьержа или управляющую компанию. Однако специализированного рынка управления столь мелкими объектами практически нет, и все равно придется отдать часть прибыли посреднику. Оценочно, услуги управления могут стоить ~10–15% от аренды (аналогично ставкам УК за управление квартирами). В нашем случае это ~50–70 тыс. ₽ в год от 10 кладовок – значительно меньше стоимости собственного времени (960 тыс.), но тем не менее снизит денежную доходность портфеля примерно с ~13–14% до ~11–12% годовых. Иными словами, даже при делегировании вы получите не больше ~12% годовых на руки, что не сильно опережает другие варианты инвестиций, зато были добавлены новые хлопоты и риски.

Ипотека и кредитное плечо: Покупка кладовок в кредит обычно затруднена. Банки не выдают ипотеку под кладовые помещения – слишком небольшой и неликвидный объект. Теоретически можно взять необеспеченный потребкредит или коммерческий кредит, но ставки для физических лиц/малого бизнеса сейчас двузначные, что полностью съест доходность. При доходности от аренды ~12–15% и стоимости кредита под 30% инвестор будет работать в убыток. Поэтому для инвестиций в кладовки почти всегда нужен собственный капитал; возможность улучшить показатели за счёт заемных средств отсутствует. Отсутствие ипотеки также ограничивает спрос при продаже – ваш потенциальный покупатель тоже должен иметь всю сумму наличными, что сокращает круг желающих и может потребовать дисконта при выходе из инвестиции.

Рост стоимости объекта: За 10-летний горизонт нельзя не учитывать изменение цен недвижимости. В базовом варианте можно предположить умеренный рост стоимости кладовок, скажем, на уровень инфляции или чуть выше (например, 5–6% в год). Если все пойдет удачно, через 10 лет кладовка, купленная за 300 тыс. ₽, может стоить ~500 тыс. ₽. Однако гарантировать рост цены нельзя – на неликвидном сегменте возможно и обесценивание. Кладовые не являются жизненной необходимостью, спрос на них во многом инвестиционный. Если через 10 лет рынок будет на спаде (высокие ставки, низкая активность инвесторов), можно «застрять» с объектами надолго или продать их только с большим дисконтом. В отличие от квартиры, которую кто-нибудь да купит для собственного проживания, кладовку могут вообще игнорировать. Поэтому при планировании выхода лучше не рассчитывать на быструю и прибыльную перепродажу. Нужно заранее продумывать стратегию продажи – например, распродавать объекты по одному за год-два до целевого горизонта, а не пытаться слить весь пул залпом.

Итого, скорректированная на все факторы чистая доходность инвестиций в кладовки за 10 лет получается весьма скромной. Без учёта стоимости времени можно получить порядка 10–15% годовых чистыми (в зависимости от исходных допущений по аренде, росту цен и вакантности). Это близко к верхней границе для рынка недвижимости и заметно выше, чем по сдаче жилья. Но стоит учесть активное управление – и реальная эффективность стремится к нулю или даже отрицательна, особенно если у инвестора есть альтернативы вложить деньги без траты времени. Мы заложили в расчёт и вовсе 50% годовых как «мечту» некоторых рекламных буклетов, и ни один реалистичный сценарий даже близко не достигает такого уровня. Скажем прямо: 50% годовых на кладовках недостижимы без несоразмерных рисков или счастливой случайности. Реалистичная оценка – это низкие двузначные числа (10–15% годовых) в лучшем случае при небольшом собственном труде, либо порядка 12% при оплачиваемом менеджменте.

НУ И СТОИТ ЛИ КЛАДОВКА ВЫДЕЛКИ?

Помимо уже рассмотренных финансовых параметров, инвестирование в кладовые помещения несёт ряд специфических рисков и ограничений, которые не всегда очевидны из рекламных проспектов. Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:

• Риск простоя: Как отмечалось, кладовка может периодически пустовать без арендатора. Спрос носит локальный характер – почти всегда это жильцы того же дома/комплекса. Если дом плохо заселён или у большинства квартир и так есть кладовые, найти съёмщика сложно. Надо быть готовым давать скидку или терпеливо ждать. Даже при стабильном спросе арендаторы не вечны – при смене арендатора легко потерять 1–2 месяца дохода каждый год на поиск нового. Как мы считали, хотя бы 5–10% времени объект будет простаивать, и это уменьшает годовой доход на те же 5–10%. Игнорировать этот фактор нельзя – иначе планируемая прибыль окажется завышена.
• Локальный характер и подбор объекта: Успех сильно зависит от конкретного ЖК. Идеальный дом для инвестиции в кладовку – это большой комплекс с множеством жильцов, желательно много студий и маленьких квартир, где остро не хватает мест для хранения. В таких домах жильцы небольших квартир готовы платить за дополнительное хранилище вещей. Важно, чтобы количество кладовок в доме было невелико относительно числа квартир – тогда конкуренция ниже и арендаторы быстрее находятся. Оптимальная площадь кладовой – 3–4 м²: меньше 2 м² малофункционально, а заметно больше 4 м² уже избыточно (арендатор скорее снимет две маленьких кладовки, чем переплатит за одну большую). Также имеет значение удобство доступа: если до кладовки нужно пешком спускаться несколько этажей и идти по тёмному подвалу, желающих арендовать или купить её будет мало. Таким образом, инвестору нужно крайне тщательно выбирать объект, иначе риски пустовать и мало кому потом продать существенно возрастают.
• Ликвидность и выход из инвестиций: продать кладовку сложнее, чем квартиру. Вторичный рынок кладовых невелик, ипотека не применяется, спрос ограничен инвесторами-энтузиастами или жильцами конкретного ЖК. Если вам понадобится срочно выйти, высок шанс либо затянуть продажу на долгий срок, либо дать значительный дисконт от желаемой цены. Планировать выход рекомендуется заранее и постепенно, особенно если объектов несколько. В этом смысле кладовка – неликвидный актив, почти “необязательная роскошь” для покупателя. Нужно быть готовым, что обратное превращение кладовки в деньги – отдельная задача.
• Ограниченность масштаба: Инвестиции в кладовки – это формат “ручного управления” для относительно небольших сумм. Попытка вложить десятки миллионов рублей таким способом упирается в операционные сложности. Управлять сотней кладовок физически невозможно одному человеку – понадобится штат сотрудников, что превращает дело в полноценный бизнес другого рода. Даже 10–20 объектов уже довольно хлопотно курировать лично, как мы показали на примере. Таким образом, данный метод трудно масштабировать сверх определённого предела. Для крупных инвесторов (с капиталом >> 10 млн ₽) эта ниша попросту несопоставима по ёмкости – им рациональнее смотреть на более крупные и ликвидные объекты.
• Правовые и прочие нюансы: Формально сдача кладовых – коммерческая аренда, поэтому нужна правильная легализация дохода. Придётся вести налоговый учёт, применять онлайн-кассу при приёме наличных, заключать договоры аренды. Не все инвесторы готовы тратить на это усилия. Кроме того, хотя жильцы и хранят вещи на свой страх и риск, владельцу нежилого помещения важно соблюдать правила дома, обеспечивать базовую безопасность и не допускать использования кладовки в запрещенных целях. Все эти мелочи тоже ложатся на плечи инвестора-арендодателя. В рекламе подобных “пассивных доходов” они обычно не упоминаются.

Выводы и рекомендации

Мой вердикт: вкладываться в покупку кладовых помещений имеет смысл только тем инвесторам, которые готовы превратить это дело в небольшой бизнес – лично заниматься подбором объектов и арендаторов – и делать это в правильном месте и масштабе. При соблюдении этих условий кладовки действительно могут стать источником повышенного (относительно жилья) дохода на рублёвом рынке недвижимости, обогнав инфляцию и позволяя диверсифицировать инвестиционный портфель. Однако для большинства частных инвесторов существуют более простые и ликвидные альтернативы с сопоставимой доходностью. Ниже – конкретные рекомендации, кому имеет смысл рассматривать такие инвестиции, а когда лучше отказаться:

Когда это оправдано: кладовки могут быть разумны для частного инвестора с небольшим капиталом (порядка нескольких миллионов рублей), который 1) хорошо разбирается в рынке недвижимости, 2) готов лично заниматься поиском арендаторов и обслуживанием объектов, и 3) стремится получить доход чуть выше банковского, диверсифицируя вложения. Например, это может быть человек, уже живущий в том же комплексе и присматривающий за кладовыми “по месту”, либо пенсионер/фрилансер, готовый тратить время ради прибавки к доходу. В таких случаях покупка 2–5 кладовок при удачном выборе ЖК и добросовестном ведении дел способна принести стабильные 12–15% годовых на вложенные деньги, что заметно выше среднего по депозитам (в более нормальные времена) и выше доходности жилья. При этом абсолютные суммы прибыли будут невелики из-за малого масштаба (десятки тысяч рублей в месяц), но для кого-то это приятный бонус к основному доходу.

Когда лучше не инвестировать:

• Если у вас есть доступные безрисковые инструменты под высокий процент. В текущей ситуации, когда банки дают ~18-20% годовых, выбор кладовок вместо депозита почти ничего не выигрывает. Проще подождать снижения ставок на вкладе, чем тратить время и силы на сомнительный прирост.
• Если вы не готовы регулярно уделять время управлению. Кладовку нельзя просто купить и забыть – без внимания она быстро начнёт простаивать или приносить проблемы. От арендаторов могут быть звонки и вопросы, нужно продлевать договоры, искать новых жильцов при смене – всё это требует участия. Если у вас напряжённая основная работа или вы цените свободное время, то отвлечение на такую «мелочь» нецелесообразно. Проще вложить те же деньги в инструмент с пассивным доходом, чем бегать самому с ключами от кладовок.
• Если вы надеетесь на быструю спекулятивную перепродажу. Рынок кладовых далеко не так ликвиден, как рынок квартир. Продать через год-два с прибылью вряд ли получится – слишком узкий круг покупателей. Для выхода, скорее всего, придётся ждать несколько лет роста цен или продавать с дисконтом, что убивает спекулятивный смысл. Кладовка – это скорее про аренду, чем про перепродажу.
• Если у вас большой капитал, требующий пристройства. Кладовки хороши только на небольших суммах. Скажем, из 3–5 млн ₽ можно выжать заметно больше процента, чем с квартиры. Но если у вас 30–50 млн, вы физически не сможете эффективно управлять таким парком кладовок без создания управляющей компании – игра не стоит свеч. Крупным инвесторам лучше рассмотреть другие инструменты.
• Если вам важна стабильность и ликвидность. Здесь кладовки тоже проигрывают: стабильный доход могут нарушить простои, а ликвидность объекта низкая (деньги обратно не получить быстро). Для целей сохранения капитала с минимальным риском больше подходят другие инструменты.

Заключение: Инвестиции в кладовки – все-таки интересный, но узкоспециализированный способ вложения средств. Они могут дать повышенную доходность по сравнению с традиционной жилой недвижимостью, но требуют активного участия и несут риски, которые широкой публике не всегда очевидны. При вложении нескольких миллионов рублей реальная окупаемость подобных проектов оказывается значительно ниже рекламных обещаний, если честно учесть налоги, время и возможные простои.

В текущей макроэкономической ситуации, когда доступны высокие процентные ставки по безрисковым инструментам, привлекательность кладовок снижается ещё больше.

Подводя итог, можно сказать, что кладовые помещения как инвестиция оправданы лишь в очень специфических случаях и для энтузиастов этого дела. Основной массе инвесторов рациональнее использовать капитал в других направлениях – там, где и доход сопоставим, и усилий намного меньше.

БЫЛО ИНТЕРЕСНО? ПОДЕЛИСЬ ВПЕЧАТЛЕНИЕМ В КОММЕНТАРИЯХ