Five Towers: феникс у вас под носом восстает из пепла
Все мы хороши задним умом, особенно когда речь о недвижимости. Когда-то “Садовые кварталы” стоили 200 тыс. за метр. Сейчас - в 5 раз дороже минимум. Мои клиенты, которые тогда купили одну квартиру там, теперь с грустью говорят: “Надо было брать две, деньги были”
Сегодня речь о варианте, в который ещё можно войти до того, как рынок его разогреет. Та самая точка входа, которая через пару лет будет казаться идеальной — но уже из прошлого. Почему же его не видят?
- Шлейф проблем из прошлого. Да, это проект - долгострой. Но это уже позади и дальше я расскажу подробнее о текущей ситуации.
- Ожидание градостроительных согласований по локации. В мае 2025 все необходимые согласования получены и теперь только вперед.
- Отсутствие рекламы и продвижения. Пока не было финальных согласований - тормозили. Даже офис продаж рядом с ЖК пока только на стадии каркаса, он запустится к старту второй очереди. А все сливки можно будет снять, если войти в проект сейчас. Причем сделать это можно максимально комфортно - есть выгодная рассрочка.
Важно понимать: результативные инвестиции в недвижимость - это не просто “купил раньше — продал позже дороже”. В такой стратегии результат будет тоже, но не вдохновляющим.
Крутой прирост получается тогда, когда ты находишь и берешь недооцененный актив до того, как его захотели все остальные. Пока другие тормозят и сомневаются — ты уже впереди.
📌 В этом материале:
– почему именно этот ЖК, а не соседние;
– вся подноготная, не только про плюсы;
– кому подойдет сейчас;
– перспективы локации
Сначала немного о некоторых архитектурных авторах.
Олег Клодт. Его хорошо знают те, кто знаком с люксовыми проектами Sminex. Да, этот проект сопоставимого уровня, но пока по цене бизнеса. Специалисты бюро разработали благородный облик общественных пространств: авторский дизайн гранд-лобби, камерную библиотеку и лифтовой холл.
МК 3 (Основатель бюро — Робер Мальдонадо, французский архитектор. Среди известных проектов «MK 3»: бутики Vancleef & Arpels, Montblanc, Piaget, Vacheron Constantin, производственные комплексы Toyota и Renault). Они спроектировали архитектурный облик технологичной башни Five Towers, используя современные технологии 3д моделирования.
Давайте вернемся в прошлое и там ого-го-го какая история. Почему же возникли проблемы? Давайте восстановим хронологию: что, когда, почему и что изменилось.
2016 г. Стройплощадка ушла в котлован ≈ 18 м. После вскрытия водоносного песчаного «плывуна» (грунтовые воды на –3…–4 м) шпунтовое ограждение дало течь, бетоновод сорвало, работу приостановили для перерасчёта фундамента.
2017-2019 гг. На объекте шли только гео-изыскания и контурное замораживание плывуна: пробурили 48 морозных скважин, по периметру ввели цементационную завесу.
2020 г. Девелопер сменил полностью конструктив: вместо ленточной плиты - буронабивные сваи Ø1,2 м (горизонт 28,5 м) + висячие сваи Ø1,5 м (45 м, в карбонатный известняк).
2022 год. Завершён монолит ростверка; общий объём инъекционного грунтоармирования — 31 000 м³. Осадка шпунтовой стенки стабилизировалась ≤ 9 мм (при норме до 25 мм).
ДЛЯ САМЫХ ДОТОШНЫХ ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ И КАК ИСПРАВЛЯЛИ
Слой (глубина) 0-6м: техногенные насыпи, строительный мусор, фрагменты кирпича
Проблема: неоднородность, риск локальных просадок
Принятое решение: выемка и замена на песчаный дренирующий слой + геотекстиль.
Слой (глубина) 6-25м: водонасыщенные мелкие пески («плывуны»)
Проблема: высокий расход воды ≈ 60 м³/ч, возможен размыв откоса котлована
Принятое решение: контурное шпунтовое ограждение + замораживание + dewatering скважины; затем цементационная завеса.
Слой (глубина) 25-45м: алевриты, супеси, прослойки глины
Проблема: слабая несущая способность; не подходит для ростверка под 274 м
Принятое решение: «Короткие» сваи Ø 1,2 м до 28,5 м, «длинные» Ø 1,5 м до 45 м (в том числе под шпилем).
Слой (глубина) >45м: известняк карбонатного яруса
Проблема: жёсткое основание, но с карстовыми полостями локально
Принятое решение: В основании «длинных» свай - раскрытие карманов + тампонаж цементным молочком.
Почему стройку удалось возобновить
- Переработан фундамент – вместо сплошной плиты (давление > 600 кН/м²) применена свайно-ростверковая схема: 344 сваи, из них 105 — «якорные» в известняк.
- Полная гидроизоляция «белой ванной» – бетон В80 + кристаллизующие добавки, деформационные швы с PVC-шпонкой.
- Надзор утвердил мониторинг – 78 реперов и лазерные датчики; суточные колебания осадки держатся ≤ 0,1 мм (отчёт от 03.2025).
- Финансирование через эскроу – банк раскрыл резерв на 14,7 млрд ₽ именно после положительного заключения по новой геологии (проектная декларация, раздел 3.3)
Помните, как все говорили, что Крымский мост невозможно построить? Тут тоже задачка была непростая, но ее решили.
ИТАК, С ГЕОЛОГИЕЙ РАЗОБРАЛИСЬ. ИДЕМ ДАЛЬШЕ. ЧТО ТАМ БЫЛО ЕЩЕ?
Что за локация? Бывший поселок из 13 домов, который создавался для рабочих станкостроительного завода им. Орджоникидзе. В начале 2000-х завод закрылся и на его месте был образован бизнес-парк, в одном из цехов открылся самый большой в Москве и области дисконт-центр "Орджоникидзе, 11".
Место в текущем состоянии сомнительное в бытовом плане, но довольно уютное, да и близость Ленинского проспекта, Нескучного сада - хороший бонус. Кто-то с удовольствием сменил свои комнатушки в коммуналках на новое жилье в рамках коммерческого выкупа по расселению. Два дома в непосредственной близости к стройке уже выселены, в остальных выкуплены квартиры в количестве достаточном для принятия решений общим собранием жильцов.
В июне 2025г. были приняты поправки об упрощении процедуры расселения территорий, которые попали в зону КРТ. Это еще один упрощающий дальнейшие действия фактор.
В мае был окончательно согласован и подписан ППТ (проект планировки территории) с новой инфраструктурой, школами, садами и дорожно-транспортной сетью. Теперь ничего не сдерживает строительство.
А КАК ЖЕ БАНКРОТСТВО ПРЕДЫДУЩЕГО ЗАСТРОЙЩИКА?
Арбитраж Москвы принял заявление о банкротстве (дело А40-174896/2017). Процедура наблюдения длилась примерно 4 года: спор с ПАО «Промсвязьбанк» и рядом подрядчиков, объект стоял и параллельно велись работы по исправлению геологии.
После мирового соглашения подписан новый проект-финанс с тем же самым банком; стройка перезапущена, юрлицо переименовано в «СЗ 5 Донской», убрано из перечня проблемных.
Процедура прекращена по мировому соглашению: в ЕИСЖС отмечено «ранее была введена, но прекращена» — разработчик вернул статус «действующий».
Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах в ПСБ. Если фирма обанкротится до ввода, банк раскрывать счета не вправе; строить объект дальше возьмётся либо сам ПСБ (как залогодержатель), либо Фонд защиты дольщиков (214-ФЗ, ст. 23.4).
На данный момент стройка идет очень быстро: уже готов 50 этаж из 75 запланированных в первой башне.
ЭТО ЖЕ ПРОМКА С ГАРАЖАМИ И ТЭЦ!
КРТ для того и задумывается, чтобы полностью преобразить территорию, эта локация не исключение. В перспективе 5-7 лет окружающий ландшафт полностью преобразится. И при этом давайте все-таки помнить, что это за локация.
Больше 60 объектов инфраструктуры для образования, развития, спорта и отдыха соответствующих уровню ЖК. Вся коммерция уже забронирована и в продаже не будет ни одного метра (а хотелось бы, правда?;)).
Для более подробной информации напишите/позвоните мне +7977-827-26-21 и я пришлю подробную презентацию по проекту или могу сразу согласовать встречу в офисе продаж.
Это самые высокие небоскребы премиального уровня на территории Москвы после Москва сити. Однако при этом они еще имеют статус жилья, а не апартаментов со всеми вытекающими бонусами и плюшками в виде сниженного налога, эксплуатационных расходов и пр.
Ближайший ЖК - SHIFT. Продается существенно дороже. На текущий момент стоимость метра в Five towers около 600 тыс/м2, в Shift приличные варианты за 800-900 тыс/м2. Как думаете, это хороший дисконт для тех, кто готов войти в проект уже сейчас?
Есть еще Дом 7, но там совершенно другая концепция и целевая аудитория, сложно сравнивать. Но если именно по цене, то он еще дороже, чем Shift.
Студий не предусмотрено совсем. 1,2,3 и 4 комнатные квартиры разной площади. И роскошные пентхаусы, которых пока нет в продаже.
На территории планируется подземный паркинг, где будет достаточно места.
Конечно, но вы должны быть готовы к тому, что пока не завершится строительство 2 очереди, жить будет там некомфортно. На вырост, на будущее, для детей - точно да. Недавно там приобрели квартиру для ребенка, которому едва исполнилось 3 месяца:)
МОЖНО ЛИ БРАТЬ ПОД ИНВЕСТИЦИИ?
Не является инвестиционной рекомендацией, конечно. Сопоставляйте факты, перспективы и принимайте положительное решение:)))
Мне кажется, что из проекта можно будет выйти с очень хорошей маржой года через три. Напишите мне и я организую встречу для подробной презентации.
КАКИЕ ЕСТЬ ВАРИАНТЫ ПОКУПКИ?
Есть рассрочка с первоначальным взносом 10% без удорожания. Можно и семейной ипотекой воспользоваться - никаких препятствий.
Все еще сомневаетесь? Остались вопросы - позвоните мне, обсудим и найдем решение!