ОФЗ или зарубежная недвижимость: куда вложить 6 миллионов рублей на 15 лет
На днях с коллегами обсуждали два принципиально разных инвестиционных направления: покупку долгосрочных государственных облигаций (ОФЗ) и приобретение доходной недвижимости за рубежом. Речь шла о конкретной сумме — 6 миллионов рублей — и о горизонте в 15 лет. Вот краткий разбор с цифрами, сценариями и выводами.
Почему 15 лет? Потому что есть ОФЗ сроком на 15 лет с фиксированными купонными выплатами 2 раза в год и доходностью к погашению 14,46% годовых. Очень привлекательные условия, учитывая тот момент, что заемщиком выступает государство. Отсюда и возник вопрос, а может ли с такими показателями потягаться недвижимость в долгосрочной перспективе?
Давайте считать.
Для начала посчитаем ОФЗ 26248 с фиксированным купоном (SU26248RMFS3).
Значение 14,46 % указывается в год, с учётом полугодового начисления. То есть купонной периодической ставке 7,23 % (14,46 % ÷ 2) соответствует эффективная годовая ставка
Это означает, что если через полгода вы получили свой купон и не потратили его, а снова докупили облигации те же самые, то именно такую доходность ~14,9 % в год вы и получите.
Купон, если не вдаваться в детали и тонкости,- это тот доход, который получает держатель облигации. Для рассматриваемой ОФЗ купонный доход фиксированный, выплачивается 2 раза в год и никак не зависит от текущей ключевой ставки ЦБ РФ.
Итак, считаем ОФЗ:
- Текущая цена: 892,8 ₽ за бумагу (номинал 1000руб)
- Купон: 61,08 ₽ каждые полгода (~7,23%)
- Срок до погашения: ~14,88 лет
При реинвестировании купонов (деньги не тратим, снова вкладываем в оборот под ту же доходность):
- Итоговая сумма: ~7 014 ₽ с одной бумаги
- Среднегодовая доходность (CAGR): ~14,86%
- Рост капитала: +686%, увеличение почти в 8 раз
Без реинвестирования (деньги тратим, живем на проценты):
CAGR — Compound Annual Growth Rate
По‑русски чаще говорят «среднегодовой темп роста с учётом капитализации» или «среднегодовая эффективная доходность».
Когда инвестиция растёт (или падает) неравномерно, CAGR переводит любую цепочку результатов в один‑единственный эквивалентный “плоский” годовой процент, при котором вы бы вышли точно к той же конечной сумме. Поэтому его удобно использовать для сравнения разных активов и сценариев.
Переходим к доходной недвижимости
Давайте рассмотрим реальный вариант - квартира в уже построенном комплексе, в Камбодже, в столице страны Пномпень. Застройщик гарантирует доходность 8% в течение первых трех лет, в дальнейшем можно сделать выбор: оставить в управлении или заниматься сдачей самостоятельно.
Его стоимость 75 000USD в уже сданном корпусе или 6 000 000руб. Выглядит вот так:
Считаем цифры. При этом учитываем, что стоимость самой недвижимости тоже не стоит на месте и будет расти.
Как оценить рост цены недвижимости
- 2012‑2019 гг.: цены в Пномпене удвоились (≈ 11 % CAGR) globalpropertyguide.com
- 2024 г.: индекс цен в столице вырос всего на +1,7 % globalpropertyguide.com
- Средняя оценка для Юго-Восточной Азии на 2024‑2029 гг. — ≈ 2,9 % CAGR marketresearchsoutheastasia.com
- Отдельные кварталы 2024 г. показывали скачки +20 % по отдельным сегментам (офисы/апартаменты)
Чтобы не гадать, предположим 3 сценария:
- Консервативный 3 % чуть выше регионального среднего
- Базовый 5 % «низкий старт» + восстановление туризма
- Оптимистичный 7 % ставка на ускоренный приток иностранных инвестиций в регион и ограниченное новое предложение
Для расчета возьмем средний, базовый
Итоговая цена юнита на конец периода (15 лет): ~12,47 млн ₽
- Доход от аренды за 15 лет: ~10,36 млн ₽
- Итоговый капитал при реинвестировании: ~29,97 млн ₽
- CAGR: ~11,3%
Без реинвестирования (то есть деньги тратятся и не вкладываются никуда):
Необязательно брать в уже сданном корпусе, есть возможность зайти в котлован, с первоначальным взносом 30% и с рассрочкой на 36 месяцев. Ключи в 27 году. В этом случае вложения будут около 2млн рублей, доходность нужно считать, но с учетом рассрочки она резко возрастает.
Есть возможность в дальнейшем еще и перейти на кредит, цифры будут еще интереснее.
На первый взгляд ОФЗ выигрывают по цифрам. Но недвижимость даёт:
И лично я помню 1998 год и дефолт по ОФЗ. В 1998 году долг по ГКО-ОФЗ на момент дефолта составлял 72,7млрд USD. Сегодня совокупный объём ОФЗ в России по состоянию на середину июля 2025 года эквивалентен около 318 млрд долларов США. Почти в 4,3 раза больше. Как думаете, выдержим?
Мой вывод: такие сценарии стоит миксовать. Складывать все яйца в одну корзину очень рискованно. Один инструмент даёт стабильность, другой — гибкость и стратегический рост.
❓ А как бы поступили вы? Какой вариант на ваш взгляд лучше?
Если хотите узнать подробнее о недвижимости в Камбодже (в том числе на побережье, в Сиануквиле), Таиланде, ОАЭ и Грузии - напишите мне