Бежать нельзя остановиться?

Вчера в 51 ЖК по Москве и МО застройщики подняли цены.

📊Говорят ли о чем-то просто цифры в отрыве от того, что происходит на первичном рынке ежедневно? Скорее нет.
Это как с фондовым рынком: нужно знать, откуда ноги растут и тогда появляется ясность.

Влияние снижения ставки ЦБ на рынок жилья

25 июля 2025г. Банк России резко снизил ключевую ставку на 2 процентных пункта (с 20% до 18%). Это уже второй подряд шаг вниз, причем более решительный, чем июньское снижение с 21% до 20%. Понижение ставки моментально отразилось на банковских процентах: ставки по депозитам начали опускаться, а вслед за ними ожидается и удешевление ипотечных кредитов. Эксперты прогнозируют, что рыночные ипотечные ставки могут снизиться примерно на 1,5–2,5 п.п. в ближайшие недели. Банки уже анонсировали снижение ипотечных процентов, хотя даже после этого средняя ставка останется очень высокой – порядка 16–19% годовых для новостроек. Таким образом, ипотека хоть и станет чуть доступнее, но всё ещё дорогая для большинства покупателей, и кардинального скачка спроса пока не ожидается. Однако по вторичке в июле я почувствовала заметное оживление спроса по своим объектам, которое завершилось авансами.

Помимо ипотеки, ключевая ставка влияет и на поведение вкладчиков и инвесторов. Снижение доходности депозитов делает хранение денег в банке менее выгодным, особенно для тех, кто привык получать высокий пассивный доход. Ещё при снижении ставки в июне многие застройщики заговорили о возможном «перетоке» части сбережений из банковских вкладов в недвижимость. Теперь, когда ставка опустилась до 18%, проценты по вкладам постепенно снижаются до 18–19% годовых. Для некоторых инвесторов недвижимость начинает выглядеть более надежным активом: квадратные метры могут защитить деньги от инфляции и дать потенциальный рост стоимости или доход от аренды. Действительно, аналитики отмечают, что на фоне снижения ставки можно ожидать перелива части средств с депозитов на рынок жилья, особенно у так называемых «рантье» – людей, живущих на проценты. Это прежде всего затронет покупателей бизнес- и элитного жилья, которые располагают крупными капиталами. В этих сегментах ипотека не играет решающей роли, поэтому снижение ставок по депозитам может напрямую подтолкнуть состоятельных клиентов снова вкладываться в недвижимость.

Однако ЦБ и многие эксперты предостерегают от ожидания массового исхода вкладчиков в недвижимость. Доходность депозитов всё ещё остаётся очень привлекательной, существенно превышая текущую инфляцию. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина прямо заявила, что банковские вклады «останутся привлекательными ещё долгое время» – регулятор будет снижать ставку постепенно, и проценты по вкладам предполагается удерживать выше уровня инфляции, обеспечивая сохранность сбережений. Иными словами, пока вклады приносят высокие реальные проценты, далеко не все поспешат снимать деньги и покупать квартиры. Решение перевести деньги из банка в недвижимость зависит от личной ситуации каждого: у кого-то есть острая потребность улучшить жилищные условия, а кто-то рассматривает жильё исключительно как инвестицию. Универсального совета нет – каждый вкладчик взвешивает риски и выгоды самостоятельно, отмечает Набиуллина.

Кроме того, важно понимать, что однократное снижение ставки – лишь сигнал, а не мгновенная «панацея» для рынка. Куда важнее долгосрочный тренд: если до конца года ключевая ставка продолжит падать (а некоторые прогнозы говорят о 15–16% в ближайшие месяцы и даже ~12% к концу 2025), вот тогда постепенно восстановится массовый спрос на жильё. Пока же и покупатели, и девелоперы заняли выжидательную позицию. Многие потенциальные клиенты отложили покупку, рассчитывая, что через несколько кварталов кредитные условия станут значительно мягче. По оценкам специалистов, рыночная ипотека перестанет быть «заградительной» только когда опустится до ~12–15% годовых, что может случиться не ранее 2026 года. До этого момента спрос будет увеличиваться лишь постепенно – на 5–10% в ближайшие месяцы, по оценкам риэлторов, с основным оживлением ближе к осени.

Для застройщиков снижение ключевой ставки тоже имеет двойственное влияние. С одной стороны, им стало дешевле привлекать проектное финансирование: проценты банков по кредитам для строительства напрямую зависят от ключевой ставки. Понижение ставки значит, что девелоперы будут платить меньше по своим кредитным линиям – это улучшает экономику проектов и слегка облегчает финансовую нагрузку. Освободившиеся средства можно пустить, например, на маркетинговые акции, рассрочки для покупателей или даже на запуск новых проектов. С другой стороны, ситуация в отрасли остаётся сложной. Как отмечает аналитик ФГ «Финам», главная проблема – не только дорогие кредиты, но и общее сокращение спроса, высокая себестоимость строительства и неопределённость перспектив. Стройматериалы подорожали, цены на многие квартиры фактически снизились (с учётом скидок), и некоторые проекты балансируют на грани рентабельности. Девелоперы уже скорректировали свою стратегию: сократили вывод новых объектов на рынок, замедлили темпы стройки и сконцентрировались на самых ликвидных площадках. По данным рынка, в Москве в первом полугодии 2025 число новых проектов упало почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Таким образом, застройщики стараются избегать перепроизводства жилья, чтобы не накапливать непроданные квартиры. Этот фактор – сокращение предложения – в будущем может сыграть на рост цен, когда спрос оживится. Но в краткосрочной перспективе девелоперы действуют осторожно и гибко, подстраиваясь под текущий спрос.

Разнонаправленные ценовые изменения после снижения ставки

На фоне всех этих процессов мы наблюдаем любопытную картину: после снижения ключевой ставки цены на новостройки в Москве и области изменились не единообразно. В одних жилых комплексах застройщики подняли цены, иногда весьма ощутимо – на 3–5% и более за день. В других же, напротив, произошли снижения цен, вплоть до –10…15% по отдельным лотам (квартирам). Такой разброс связан с тем, что ситуация сильно зависит от сегмента жилья, локации и стратегии самого застройщика. Рассмотрим по порядку, что происходило в разных сегментах рынка и почему.

Массовый сегмент: эконом и комфорт-класс

Доступное жильё в Москве и Подмосковье – это многочисленные проекты эконом- и комфорт-класса, рассчитанные на широкий круг покупателей (часто семьи с детьми, молодые специалисты). Сюда относятся крупные жилые комплексы на окраинах Москвы, в Новой Москве и ближнем Подмосковье, возводимые такими гигантами, как ПИК, «Самолёт», А101, ДСК и др. В этом сегменте ценообразование во многом диктуется доступностью ипотеки, так как большинство покупателей – люди, зависимые от кредитов. В 2023–2024 гг. продажи здесь поддерживались льготными госпрограммами (семейная ипотека, программы для ИТ-специалистов и др.), зачастую под 6–8% годовых. Не случайно сейчас 80–90% ипотек на первичном рынке оформляется по льготным ставкам – без господдержки массовый покупатель просто не потянул бы ставки 20%. Снижение ключевой ставки до 18% пока незначительно улучшает условия стандартной ипотеки, поэтому кардинального всплеска спроса в массовом сегменте не произошло. Большинство клиентов по-прежнему либо пользуются льготными кредитами, либо откладывают покупку.

В таких условиях ценовая политика по доступному жилью осталась весьма осторожной. Резких скачков цен вверх не случилось – напротив, многие застройщики сохраняют акции и скидки, чтобы стимулировать ограниченный платёжеспособный спрос. Например, по данным мониторинга, в проектах ПИК небольшое повышение цен (на 0,5–3%) произошло сразу в ряде жилых комплексов: «Матвеевский парк» (+3% за день), «Ярославский» в Мытищах (+2,7%), «Люблинский парк» (+2,3%), «Никольские луга» (+2,3%), «Восточное Бутово» (+2,5%) и др. – в основном на уровне 1–3% роста. Эти проекты относятся к массовому сегменту в различных районах Москвы и ближнего Подмосковья. Их небольшое удорожание может объясняться локальным повышением спроса – кто-то из покупателей, увидев новости о снижении ставки, всё же решил не ждать и приобрести квартиру. Застройщик, заметив приток заявок, мог точечно убрать прежние скидки или повысить прайс на последние свободные квартиры в популярных очередях. Кроме того, некоторые проекты приближаются к сдаче – по мере готовности недвижимости девелоперы традиционно поднимают цену квадратного метра. Например, комплекс «Кавказский бульвар 51» (ПИК) прибавил около +1,4%, «Барклая 6» (точечная застройка в Москве) +0,8% – вероятно, по мере строительства ценник планово растёт.

При этом ряд других объектов массового сегмента подешевели. Заметно снизились цены в тех ЖК, где продажи шли особенно тяжело из-за локации или конкуренции. Так, застройщик «Самолёт» устроил масштабные распродажи сразу в нескольких своих крупных комплексах за пределами МКАД. В «Подольских кварталах» (г. Подольск, 17 км от МКАД) за день подешевели 158 квартир – максимальное снижение достигло –6,9%. В ЖК «Егорово Парк» (Люберецкий округ, ~13 км от МКАД) скидки до –7,5% на 83 квартиры. Схожий дисконт (–5…7%) наблюдался на отдельных лотах в проектах «Новоград Павлино» (Балашиха), «Новое Внуково» (Новомосковский АО), «Рублёвский квартал» (Одинцовский округ) и др. – то есть в достаточно отдалённых районах. Эти снижения – по сути, маркетинговые акции, призванные расшевелить спрос. Застройщик предлагает существенную скидку на часть квартир (как правило, определённых планировок или корпусов) в надежде, что более низкая цена привлечёт покупателей, которые ранее раздумывали. Ведь при ключевой ставке 20% многие проекты за МКАДом столкнулись с падением продаж – покупатели либо не могли получить дорогую ипотеку, либо предпочли переждать период высоких ставок. Теперь, когда ЦБ подал сигнал к смягчению, девелоперы стараются вовремя перехватить этот «отложенный» спрос заманчивыми предложениями, пока конкуренты не сделали то же самое.

Важно, что в одном и том же ЖК могли одновременно повыситься цены на одни квартиры и понизиться на другие. Например, у «Самолёта» в проекте «Рублёвский квартал» часть лотов подорожала (+5%), а часть – подешевела (–7%). Это связано с тем, что застройщики используют динамическое ценообразование. Цены пересматриваются по множеству параметров: этап строительства, остаток непроданных квартир, тип планировки, этаж и вид, активность конкурентов и т.д. После изменения ключевой ставки девелопер мог решить, что определённые категории квартир пользуются спросом (их и подняли в цене), а другие остаются «зависшими» – и им дали скидку, чтобы ускорить продажу. Такой гибкий подход сейчас характерен прежде всего для крупных игроков. Компания ПИК ежедневно мониторит продажи и может менять ценники хоть каждый день на десятки позиций. Другие крупные застройщики (САМОЛЁТ, ФСК, А101 и т.д.) тоже активно применяют акции, рассрочки, ипотечные программы с собственной скидкой, вместо того чтобы жестко держать официальную прайсовую цену. В результате массовый сегмент сейчас демонстрирует мозаичную картину: небольшое плановое подорожание в востребованных и успешно продающихся очередях, одновременно с точечными распродажами там, где квартиры зависли.

Локация здесь играет ключевую роль. Новостройки, расположенные рядом с Москвой или с хорошей транспортной доступностью (близость метро/МЦД, шоссе), держатся относительно уверенно – цены в них либо стабильны, либо слегка растут вслед за стадией строительства. Покупатели понимают ценность локации и готовы бронировать такие квартиры, как только появляются финансовые возможности (например, накоплен больший первый взнос или одобрена ипотека). Пример – проекты Новой Москвы («Саларьево Парк», «Первый Дубровский», комплексы А101 и др.): это районы, где уже есть метро или скоро будет, своя инфраструктура, поэтому даже в трудные месяцы там шли сделки по госпрограммам. После снижения ставки ключевой их цены практически не снизились, а местами даже чуть выросли (в ЖК «1-й Саларьевский» от Першого ДСК +6%, «Плеханова 11» (ВАО Москвы) +0,7% и т.п.).

В то же время удалённые проекты на окраинах области испытывают больший прессинг. Покупка квартиры в 20–30 км от МКАД привлекательна в основном по причине низкой цены. Если же ипотека дорогая, ежемесячный платёж «съедает» всю выгоду от дешёвого метра. Поэтому при ставках 20% такие проекты фактически теряли покупателей – люди либо искали варианты ближе к городу, либо откладывали до лучших времён. Теперь, с одной стороны, ипотека стала доступнее некоторым из них, с другой – ставки по вкладам снизились, и кое-кто из частных инвесторов может задуматься о покупке жилья «про запас». Именно за этот небольшой приток клиентов и развернулась борьба скидками. Большие дисконты (5–10%) дают новостройкам, расположенным далеко за МКАД, чтобы мотивировать покупателя сделать выбор в их пользу. В противном случае человек с деньгами скорее купит квартиру поменьше, но в Москве, чем просторное жильё в дальней области – так безопаснее вложение. Поэтому мы видим – «Подольские кварталы», «Егорово Парк», «Первый Московский» (в Новой Москве) и т.д. получили ощутимые скидки, тогда как проекты внутри МКАД обошлись без резкого удешевления.

Подытоживая по массовому сегменту: снижение ключевой ставки пока не привело к взрывному росту цен. Девелоперы скорее воспользовались информационным поводом, чтобы скорректировать цены точечно. Кто-то слегка поднял прайс там, где и так было неплохо с продажами (тем самым компенсируя инфляцию издержек и постепенно повышая цены до планового уровня сдачи дома). А где продажи слабые – там, напротив, сделали специальные предложения, рассчитывая переманить часть клиентов у конкурентов. В среднем же по городу цены на масс-маркет остаются примерно стабильными. По данным Сбера, с января по апрель 2025-го средняя цена квадрата на первичке выросла всего на ~0,7% (с 171,1 до 172,3 тыс. руб), то есть фактически стояла на месте. Нынешние разовые изменения в пределах нескольких процентов в ту или иную сторону укладываются в эту картину стагнации.

Бизнес- и элит-класс: инвесторы возвращаются?

Совсем иначе обстоят дела в более дорогих сегментах – бизнес-классе и элитной недвижимости. Здесь решающую роль играют состоятельные покупатели и инвесторы, у которых часто есть альтернатива в виде банковских вкладов, валюты и других вложений. Именно на них и рассчитано снижение ключевой ставки: как мы упоминали, ожидается постепенный возврат части капитала с депозитов в премиум-недвижимость. В последнее время высокий ключевой процент практически парализовал продажи дорогого жилья – ведь когда безрисковый вклад давал 15–20% годовых, вкладываться в элитную квартиру с нулевой доходностью (и даже падением цен) было невыгодно. В результате на рынке элитных новостроек Москвы образовалось большое накопленное предложение. По данным аналитиков, во II квартале 2025 года на первичном элитном рынке выставлено более 2000 объектов в 62 проектах – максимум с 2019 года. Запасы непроданных люксовых квартир за год выросли примерно на +23%. При этом за тот же период число сделок в элитном сегменте хоть и выросло (примерно в 4 раза по сравнению с провальным 2022 годом), но всё равно несопоставимо мало относительно объёма предложения. Проще говоря, дорогое жильё копилось на полках, а девелоперам приходилось либо замораживать новые проекты, либо идти на большие скидки ради заключения редких сделок.

Сейчас, с понижением ставки, для премиум-сегмента появился луч света. Ставки по вкладам пошли вниз, и часть VIP-клиентов, вероятно, решит вложиться в качественную недвижимость, пока она подешевела за период затишья. Девелоперы элитного жилья отреагировали двумя разными способами: кто-то поднял цены, а кто-то, наоборот, дал рекордные скидки. Это зависит от конкретного проекта и его положения на рынке.

1. Повышение цен в востребованных проектах. Если объект уникальный, имеет хорошую локацию и и так пользовался интересом даже в сложные времена – застройщик мог сразу поднять цены, рассчитывая на приток инвесторов после новости от ЦБ. Например, компания Гранель повысила цены в клубном доме MYPriority Basmanny (ЦАО, Басманный район) – там за день подорожало 14 квартир, максимум на +9,2%. Локация в центре и ограниченное предложение (небольшой дом бизнес-класса) позволяют девелоперу уверенно держать высокую планку цен. Схожая ситуация с проектом «Shagal» от Эталон: это крупный комплекс на берегу Москвы-реки (ЗИЛ, ЮАО), позиционируемый в верхнем комфорт- или бизнес-классе. По данным за 25 июля, 284 квартиры в ЖК «Shagal» выросли в цене на 5% – довольно резкое разовое повышение. Возможно, застройщик откорректировал цены на новую очередь строительства или отменил скидки после снижения ставки. В любом случае, 5% за день – серьёзный рост, свидетельствующий о вере девелопера в платёжеспособный спрос. Аналогично, компания Donstroy подняла цены в своём флагманском проекте «Символ» (Лефортово, бизнес-класс): 7 квартир +6,4% за день. «Символ» – масштабный квартал рядом с центром, где уже живут тысячи семей; вероятно, оставшиеся квартиры там приобретают либо инвесторы под сдачу, либо те, кто ждал скидок. После сигнала от ЦБ девелопер мог посчитать, что давать скидки больше необязательно, и вернуть цены на прежний уровень.

Стоит отметить и активность компании Level Group – девелопера, работающего в сегменте комфорт+ и бизнес-класса по Москве. Сразу несколько проектов Level 25 июля показали рост цен на 1–4% (например, «Level Мичуринский» +4,1%, «Level Селигерская» +3,5%, «Level Академическая» +3%). Это похоже на системную индексацию – возможно, компания решила немного поднять цены по всему портфелю, рассчитывая на общее оживление рынка к осени. Покупатели Level – люди с доходом выше среднего, нередко приобретающие жильё для инвестиций или улучшения условий. Для них снижение ипотечной ставки не так критично (многие могут платить 18% годовых или вообще покупают за наличные), а вот снижение доходности вкладов могло стать стимулом переложить деньги в недвижимость. Таким образом, в качественных проектах с понятной ценностью – будь то локация, бренд, ход строительства – цены пошли вверх. Девелоперы воспользовались моментом, чтобы немного подтянуть стоимость квадратного метра, пока конкуренты заняты распродажами.

2. Скидки и снижение цен в проблемных элитных проектах. Обратная картина наблюдается там, где дорогие квартиры долго не находили покупателей. Некоторые застройщики предпочли радикально снизить цены, чтобы наконец реализовать застоявшиеся лоты на фоне намечающегося оживления спроса. Характерный пример – проекты компании Крост. В знаменитом ЖК «Театральный квартал» (район Щукино, премиум-класс) 25 июля сразу 84 квартиры подешевели, максимальное снижение достигло –15,6% за день. Это очень крупный дисконт, фактически распродажа остаточных квартир. «Театральный квартал» – элитный комплекс с тематикой театра, неоклассической архитектурой и высоким ценником (средняя цена метра там ранее превышала 400 тыс. руб.). Проект планировали сдать в 2024 году, и очевидно, девелопер хочет распродать последние квартиры к вводу дома. Спрос на элитку последние полгода был почти заморожен, поэтому, чтобы подтолкнуть богатых клиентов покупать сейчас, скидка 10–15% – весомый аргумент. Тем более на фоне падения ставок: кто-то из инвесторов как раз может решить, что настал момент купить престижную квартиру со значительным дисконтом, пока деньги на вкладе начинают работать хуже. Аналогично, другой проект Крост – «Трилогия Crystal» – показал удешевление порядка –12% (22 объекта). Видимо, ситуация схожая: дорогие апартаменты бизнес-класса, долгое время почти не продававшиеся, теперь выставлены со скидкой, чтобы поскорее привлечь хоть каких-то покупателей.

Пример со скидками и в портфеле Kortros: их загородный комплекс «Равновесие» (Одинцовский район, 25 км от Москвы, клубный формат комфорт-класса) за день снизил цены до –13,3% на ряд квартир. Этот проект сочетает признаки премиум (малоэтажные дома, большие планировки, лес вокруг) и одновременно имеет проблему удалённости. Видимо, продажи шли слабо, и девелопер решил, что лучше продать дешевле сейчас, воспользовавшись даже небольшим оживлением рынка, чем дальше держать высшую цену без сделок. Схожий мотив у компании Абсолют с её проектом «Первый Московский» (Новомосковский АО, Коммунарка) – тут зафиксировано снижение цен ~–7,7%. Несмотря на бренд «Московский», локация хоть и относится к Москве, но достаточно дальняя; конкуренция новостроек там большая, и повышением ставок спрос задавило. Сейчас застройщик дал серьёзную скидку, чтобы выбрать остатки и улучшить денежный поток.

В целом, премиум- и бизнес-сегмент показывает контрастные ценовые движения. Часть проектов подорожала – те, где девелоперы уверены в продукте и хотят подчеркнуть его ценность (в дорогом сегменте, кстати, повышение цены иногда даже стимулирует спрос у статусных клиентов, создавая эффект эксклюзивности). Другая часть заметно подешевела – там, где нужно распродать накопившиеся дорогие метры, пока наметился выход инвесторов на рынок. Интересно, что внутри одного девелопера могут быть оба подхода. Та же компания ПИК, хотя в основном строит массовое жильё, имеет и бизнес-проекты: например, Holland Park (реконцепция промзоны в СЗАО) – часть квартир там подорожала на +3%, а часть в тот же день подешевела на –5%. Видимо, какие-то корпуса или этажи продавались лучше и их цену подняли, а другие (например, менее удачные видовые характеристики) решили стимулировать скидкой.

Влияние застройщика и стратегия ценообразования

Кроме локации и класса жилья, на различия в динамике цен повлияла и стратегия разных застройщиков. Крупнейшие игроки рынка – ПИК и «Самолёт» – управляют десятками проектов одновременно и используют гибкое ценообразование с частыми обновлениями ценников. Они стараются не допускать простоя продаж: если видят проседание спроса, сразу запускают акции (скидки на определённые квартиры, ипотека с пониженной ставкой за счёт собственных субсидий, рассрочка и т.п.). Когда же продажи идут бодро – цены плавно ползут вверх. Поэтому у ПИК и «Самолёта» в один и тот же день легко обнаружить несколько ЖК, где цены выросли, и несколько – где они снизились. Например, ПИК 25 июля повысил цены понемногу почти в 20 проектах (список включает «Ярославский», «Матвеевский парк», «Зелёный парк», «Юнино», «Волжский парк» и др., рост 1–3%). Одновременно ПИК снизил цены в десятке комплексов, хоть и меньше по масштабу: так, в ЖК «Ильинские луга» (Красногорский р-н) подешевели 33 квартиры (–8%), в «Бунинской набережной» (Новомосковский АО) – несколько квартир ~–5%, в «Первом Дубровском» – ~–4,7% и т.д. То есть компания отреагировала на снижение ставки «рассинхронно»: где видит перспективу – чуть подняла цены, где нужны продажи – дала скидку. «Самолёт» поступил похожим образом, но еще более агрессивно в скидках (как мы обсуждали: большие акции в Подольске, Люберцах, Внуково). Это может быть продиктовано тем, что у «Самолёта» огромные объемы строящегося жилья в Подмосковье, и им критично быстро реализовывать квартиры, чтобы не зависать с объектами. Поэтому дисконт – их излюбленный инструмент (недаром слоган компании – «доступное жильё»). ПИК же исторически стремится держать прайсовые цены стабильными, используя больше трюков с отделкой, подарками, ипотечными субсидиями. Тем не менее, и он вынужден был в отдельных местах снижать официальные цены, раз это отразилось в мониторинге.

Средние и небольшие застройщики действовали по-разному. Девелоперы, у которых портфель проектов невелик, обычно принимают единое решение по ценам: либо повышают, либо устраивают акцию, но не и то и другое сразу. Пример – уже упомянутые Крост, Kortros, Абсолют: у каждого по 1–2 проекта в области, и они выбрали путь заметного снижения цены, чтобы повысить продажи. Donstroy, Эталон, ФСК – крупные столичные компании – выбрали повышение цен на отдельных флагманских объектах (видимо, считая их достаточно ликвидными). Level Group, MR Group, Brusnika – застройщики современного городского жилья – также больше поднимали (пусть и несильно) цены, рассчитывая на платежеспособный спрос. Это можно объяснить: их клиенты чаще всего городские жители с накоплениями, для которых альтернатива покупке – держать деньги в банке. И вот теперь, когда банк платит меньше, они скорее решатся вложиться в новостройку, особенно если верят в дальнейшее снижение ставок и рост цен недвижимости в будущем. Таким образом, стратегия застройщика зависит и от финансового состояния, и от позиционирования: кто может себе позволить ждать покупателя – тот держит цену или даже повышает, а кто хочет побыстрее «оборудовать» квартиры – устраивает скидочные кампании.

Отдельно надо сказать, что девелоперы и государство заинтересованы избежать резких ценовых колебаний. Никому не выгодны ни ценовой обвал, ни ценовой пузырь. Поэтому действия компаний сейчас довольно выверенные. Более того, государство следит за рынком: если вдруг из-за прилива дешёвых денег цены на жильё начнут стремительно расти, могут свернуть льготные программы или принять меры против спекуляций. Пока же, по мнению экспертов, наибольшее влияние снижение ставки окажет сначала на количество сделок, а не на цены. То есть сначала мы увидим, как растёт число проданных квартир (за счёт отложенного спроса, сезонного фактора осени и т.п.), а стоимость квадратного метра существенно не вырастет в ближайшие месяцы. Цены будут меняться скорее в пределах отдельных проектов, как мы разбирали выше, чем системно по рынку.

Прогноз: что дальше с ценами на новостройки?

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать несколько выводов и прогнозов:

• Спрос начнёт понемногу оживать, если снижение ключевой ставки продолжится. Уже летом-осенью 2025 года ожидается увеличение числа сделок на первичном рынке. Риелторы прогнозируют +10–12% к осени по сравнению с летом, девелоперы Петербурга говорили о +5–10% росте продаж в августе к предыдущим месяцам. Основной рост активности, вероятно, придётся на осень 2025, когда традиционно люди возвращаются на рынок после отпусков, а ЦБ, возможно, ещё раз снизит ставку.
• Цены на сами квартиры в краткосрочной перспективе останутся относительно стабильными. Как отмечают в Яндекс.Недвижимости, для устойчивого роста цен важнее конечный уровень ставки, а не разовое снижение. Пока ставка всё ещё высока (18%) и ипотека дорога, застройщики не смогут резко поднять цены – иначе снова отпугнут покупателей. Скорее всего, до конца 2025 года нас ждёт умеренный рост цен на новостройки Москвы (на несколько процентов) – в рамках инфляции или чуть выше. Где-то цены даже продолжат снижаться (в менее ликвидных проектах), но эти скидки будут носить точечный характер.
• Сегментация рынка усилится. Разрыв между успешными и неуспешными проектами может вырасти. Лучшие объекты в хороших местах, с готовой инфраструктурой и близкой сдачей – при оживлении спроса будут постепенно дорожать, так как их предложение ограничено. Одновременно проекты на окраинах, в локациях с переизбытком предложения или на ранней стадии строительства могут и дальше привлекать покупателей скидками. Для покупателя это, кстати, шанс: если есть накопленный капитал, сейчас можно найти варианты с очень хорошим дисконтом в бизнес- и элит-классе (мы видели примеры 10–15% вниз), чего не было пару лет назад. А тем, кто рассматривает массовое жильё, можно присмотреться к акциям застройщиков – вероятно, конкуренция за каждую ипотечную сделку среди девелоперов будет высокой до тех пор, пока ключевая ставка не опустится ниже ~15%. Значит, в ближайший год-два новостройки эконом- и комфорт-класса будут продаваться с промо-скидками и льготными программами, фактически сдерживая рост реальной цены для конечного покупателя.
• Среднесрочно (2025–2026 гг.) есть предпосылки для нового цикла роста цен. Когда ставка опустится до уровня, приемлемого для массового ипотечника (12–13% и ниже), на рынок хлынет отложенный спрос последних двух лет. К этому моменту, как мы выяснили, предложение жилья будет сокращено из-за скромных объемов ввода новых объектов. Сочетание оживившегося спроса и ограниченного предложения неизбежно приведёт к повышению цен – возможно, ускоренному. Эксперты предупреждают, что как только ипотечные ставки приблизятся к 12–15%, начнётся активный приток покупателей и инвесторов, что спровоцирует рост цен на квартиры и поддержит всю строительную отрасль. Этот сценарий может реализоваться в 2026 году. Уже сейчас некоторые прогнозы на 2025–2026 гг. говорят о росте цен на жильё в Москве на уровне 8–12% в год (с поправкой на инфляцию). Но этот рост будет неравномерным: быстрее всего могут дорожать новые проекты в Москве, где образовался дефицит предложения, и ликвидные комплексы в престижных районах. А вот на дальних окраинах Подмосковья цены могут подтягиваться медленнее, ведь там запас нереализованных квартир ещё велик.

Вывод: Снижение ключевой ставки ЦБ на 2 п.п. стало долгожданным позитивным сигналом для рынка недвижимости. Оно несколько улучшило условия ипотеки (хотя ставки всё ещё высоки) и снизило привлекательность банковских вкладов, что важно для инвесторов. Реакция застройщиков на это событие оказалась разнонаправленной. В целом цены на новостройки не взлетели повсеместно – рынок ещё слишком хрупок для единого тренда. Зато в разрезе сегментов и проектов произошла «переоценка»: где ожидания по спросу улучшились – цены подросли, а где ситуация остаётся тяжелой – девелоперы пошли на удешевление, чтобы не упустить редких клиентов. Такая избирательная политика хорошо видна на примере Москвы и области:

• В массовом сегменте цены в большинстве ЖК изменились на ± несколько процентов, без явного общего вектора. Локации рядом с Москвой и популярные проекты чувствуют себя уверенней (там либо небольшой рост, либо нет изменений). Отдалённые объекты вынуждены давать заметные скидки, чтобы привлекать покупателей при всё ещё дорогой ипотеке.
• В бизнес- и элит-классе рынок пережил удар высоких ставок, поэтому сейчас пытается наверстать. Одни премиум-застройщики решили, что пора прибавить в цене, рассчитывая на возвращение богатых клиентов (особенно в уникальных проектах с ограниченным предложением). Другие, наоборот, радикально снизили цены на остаток дорогих квартир, стремясь закрыть сделки на фоне пусть небольшого, но пробуждения интереса. Оба подхода логичны: они отражают разные состояния конкретных объектов (ликвидный vs. неликвидный) и разные стратегии (ждать «своего» покупателя vs. продать хоть кому-то сейчас).

Наконец, немаловажно, что государственная поддержка рынка будет подстраиваться под новую реальность. Возможно, уже осенью снова заговорят о расширении льготной ипотеки (например, распространят семейную ипотеку на более широкий круг семей), раз ставки пошли вниз. Такие меры могут временно усилить спрос на новостройки, не допуская его провала. В то же время, если ставки станут намного ниже и ипотека сама по себе оживит продажи, поддержку могут свернуть, чтобы избежать перегрева цен. В итоге можно ожидать относительно плавной траектории рынка: постепенное увеличение сделок, умеренный рост средних цен и продолжение акций от застройщиков там, где это необходимо для продаж.

Вместо паники или эйфории текущая ситуация требует от покупателя вдумчивого подхода. Если вы присматриваете жильё, стоит проанализировать сегмент и локацию: в массовом секторе сейчас можно найти выгодные предложения со скидками, а в премиум-классе – торговаться с застройщиком, зная о большом объёме непроданных квартир. Но и затягивать надолго с решением не стоит: в перспективе 1–2 лет тренд ставки вниз, скорее всего, продолжится, а вместе с ним и оживление рынка. Как только ипотека станет более-менее доступной, цены пойдут в рост более уверенно – сработают и накопленный спрос, и сокращённое предложение новостроек. Поэтому текущая разнонаправленность цен – явление временное, отражающее переходный этап. Резюмируя: ставки ЦБ вниз – рынок жилья просыпается, но каждый сегмент просыпается в своём темпе. Покупателям это даёт окно возможностей, а застройщикам – стимул быть гибкими и внимательными к запросам клиентов, чтобы успешно пройти точку разворота рынка.

Если нужна персональная консультация по инвестициям – я всегда на связи🤝