Может ли обычный человек накопить на квартиру?

Копить нельзя покупать - поставь запятую верно

Недавно Ольга Гогаладзе, известный финансовый блогер и автор курсов по финансовой грамотности написала шокирующий пост Можно, говорит, легко накопить на свою квартиру. Если каждый месяц откладывать по 10тыс ₽, то за 15 лет получится нужная сумма в 9млн ₽. За столько сейчас можно купить квартиру в Москве.

Мне кажется, что достаточно жизненной мудрости для понимания, что за 15 лет стоимость квартиры будет уже совсем не 9млн ₽ и никакой квартиры на них через 15 лет не купишь.

Но! Зачем предполагать? Надо создать финансовую модель и посчитать!

Я взяла данные за последние 15 лет (с 2010 года):

средняя заработная плата в Москве
средняя годовая ставка по вкладам
ставки по ипотеке
средние ставки по аренде однокомнатной квартиры в Москве
средняя стоимость квадратного метра в Москве

Как менялись цифры за эти 15 лет

Общие правила моделирования

Копим 10 % или 20 % зарплаты (ежемесячно).
Вклад пополняется ежемесячно, проценты капитализируются раз в год; за I полугодие 2025 начислено 20,2 % × 6/12.
Аренда платится до момента заселения в собственное жильё по средней ставке.
Ипотека берётся только при наличии ≥ 20 % цены квартиры; аннуитет на 30 лет.
Рефинанс: если средняя ставка года < текущей, долг рефинансируется.
Жильё – 30 м²; при продаже 01.07.2025 цена = 30 × 274 900 ₽.
Финальный результат = (деньги от продажи / вклада + экономия аренды после покупки) − (вся аренда до покупки + уплаченные проценты).

ключевые сценарии для моделирования

Результаты по каждой из модели

Анализ результатов

Без покупки жилья (10% и 20% накоплений ежемесячно)
10 % накоплений уводят в уверенный минус: за 15 лет аренда «съела» больше, чем заработал вклад (– 3,1 млн ₽).
При 20 % ситуация почти в «0», но собственного жилья нет, мы, возможно, оплатили чью-то ипотеку, при этом все 15 лет во многом себе отказывали, чтобы и накопления делать, и аренду оплачивать (как вообще выжили?).
Откладываем 10% и покупаем в ипотеку как только будет 20% первоначального взноса (это 2019г., 9,4 % → 7,3 % рефинансируем)
Даёт плюс 2,1 млн ₽. Локомотив эффекта – резкий рост цен на недвижимость (5,1 → 8,25 млн ₽) и отсутствие аренды с 2020 г. Проценты всё‑таки «съели» ≈ 1,8 млн. Итог: +2,14млн ₽ и свое жилье в наличии
Откладываем 20% и покупаем в ипотеку как только будет не менее 20% первоначального взноса и ставка по ипотеке низкая. (2020г., 7,3 %) – самая выгодная модель.
• Большой взнос (44 %) → низкий платёж 22,9 к ₽/мес.
• Ставка 7,3 % – исторический минимум за прошлые 15 лет.
• Экономия аренды +2,71 млн ₽ за 5,5 лет, проценты всего 1,30 млн ₽.
Итог: + 3,13 млн ₽ и своё жильё в наличии.

Выводы и практические рекомендации

Ждать удобного окна (низкая ставка + достаточный взнос ≥ 40 %) выгоднее, чем:

брать дорогую ипотеку рано, тем более при высоких ставках на ипотеку обычно и по вкладам ставки высоки. Имеет смысл копить при отсутствии значительной суммы для первоначального взноса.
бесконечно копить, оплачивая аренду.

Критические факторы выгоды:

Доля собственных средств (чем выше – тем меньше проценты). Но не стоит затягивать - как видно из результатов бесконечное накопление ведет к убытку, а не выгоде.
Темп роста цен на жильё против депозитной доходности. Выбирайте правильный момент входа, когда цены на недвижимость еще низкие, а ставки по ипотеке пошли вниз.

Если можете копить ≥ 20 % дохода – разумно дождаться окна низких ставок, внеся крупный взнос.
При возможности лишь 10 % сбережений – покупка по умеренной ставке тоже бьёт аренду, но запас прочности заметно меньше.

Конечно, задним числом сейчас видно, когда надо было входить в ипотеку и как действовать. На будущее предвидеть все это сложно. Но один вывод совершенно однозначный: обычному человеку невозможно накопить на квартиру полностью - рост цен на недвижимость ему просто не догнать.

Как же быть?

Рассматривайте варианты первой покупки по минимальной цене: даже комната будет лучше аренды. Рассмотрите варианты коллективных инвестиций для формирования капитала, рассмотрите варианты рассрочек и одновременного накопления при наличии хороших ставок по депозитам. Простое накопление - это путь в никуда. И жизнь пройдет, и недвижимости вы не приобретете.

Ну и как в анекдоте еще бывает: одного миллиардера попросили рассказать, как он добился таких потрясающих высот в бизнесе. "Я покупал каждый день 10 апельсинов по доллару и продавал их по 1,5. На следующий день я покупал больше апельсинов и снова продавал их дороже. А потом умер богатый дядюшка и оставил мне наследство в 1 миллиард долларов"

PS В 2021 году Ольга Гогаладзе активно рекомендовала всем вкладываться в ETF, если не хватало денег на полноценный портфель. Честно скажу, я вложилась. Все потеряла, после того как ввели санкции и все эти фонды были заморожены. Да, она не могла этого предвидеть, а мне надо было думать своей головой.

Сейчас Ольга всем настоятельно рекомендует вложиться в ОФЗ. При этом, как я уже писала раньше, размер долга по ОФЗ сейчас в 4,3 раза выше в долларовом выражении, чем это было в 1998 году, когда случился дефолт по ОФЗ. Думайте сами, с чем вы хотите остаться: с бумажками (а уже ведь и бумажек нет, все в электронном виде) или с кирпичиками, которые останутся в любой ситуации.

Если было полезно и интересно - поставьте лайк и напишите комментарий в канале Телеграм. Мне будет приятно