Подтвержденный доход 12–15% в $. Разбор с реальными цифрами
Если бы мне давали доллар каждый раз, когда кто-то говорил, что "сейчас самое время заходить в недвижимость на Бали", — я бы уже купил себе маленький резорт в Убуде. Но давайте отложим эмоции и посмотрим на конкретику.
Сегодня рынок и правда чувствует себя уверенно. Многие застройщики активно заходят в перспективные районы, мечтая поймать волну роста цен на землю и арендную доходность. В прошлом посте я уже разбирал одну из таких стратегий, где ставка делалась на будущее развитие локации.
Но сегодня будет кейс посильнее. Проект, который не просто выжил, а доказал свою эффективность в цифрах. Комплекс вилл в районе, который ещё недавно называли "молодым", сегодня показывает отличные показатели.
История этого актива началась в конце 2019 года, когда компания AlexVillas, тогда ещё молодая, но амбициозная, анонсировала свой первый комплекс, где выступила уже в двух ролях, девелопера и управляющей компании.
Инвестор приобрёл трёхкомнатную виллу с бассейном, всего в 5 минутах от пляжа Берава. На тот момент район уже формировал инфраструктуру, бич-клабы, фестивальные площадки, кафе, рестораны, международная школа Montessori. С тех пор он не просто удержал тренд, но и продолжил активно развиваться.
Вилла начала сдаваться в апреле 2022 года. За первый год она принесла $65 000, а за три года совокупный доход составил более $170 000, или в среднем $4 700 в месяц пассивного дохода. Впечатляет.
Согласно отчётам, распределение дохода составляет около 75/25 в пользу инвестора. Это говорит о стабильном спросе и эффективной работе управляющей компании, чья комиссия при этом составляет 15 %.
Точная цена покупки неизвестна, но текущая рыночная стоимость виллы $400 000. Лизхолд, 25 лет с опцией продления. При этих вводных ориентировочный ROI составляет 12 - 15 % годовых, без учёта персонального налога на прибыль. Среди трехкомнатных вилл на рынке это одно из лучших предложений, причем как для готовых, так и для только строящихся объектов.
И, кстати, кейс ещё раз подтверждает, вложение в готовый объект может быть не менее выгодным, чем участие на этапе строительства. Особенно если речь идёт о качественном активе с уже выстроенным управлением и историей доходности.
Хочу ещё раз затронуть тему перепродажи (вторички) на Бали. Её "трудности" преувеличены, просто большинство не хотят с этим связываться, новых проектов на рынке много, маржа выше, а разбираться с юридическими и техническими деталями вторички лениво. Хотя именно у готовых объектов, меньше риска и больше конкретики.
Поэтому вот чек-лист для покупки готовой виллы:
- ✔️ Проверяем юридическую чистоту, права собственности, налоги, землю.
- ✔️ Привлекаем строительных экспертов, осматриваем конструкцию, выявляем дефекты.
- ✔️ Формируем смету на реновацию (если нужно), оцениваем бюджет и сроки.
- ✔️ На основе выше, аргументированно торгуемся за финальную цену.
- ✔️ Подписываем договор лизхолда и контракт с управляющей компанией.
История этой виллы — это не просто сухая аналитика. Это пример того, как правильный выбор локации, опытная управляющая компания и немного терпения могут вырасти в надёжный актив с прозрачной доходностью. В условиях растущего рынка и стабильного турпотока такие объекты становятся опорными точками в портфелях инвесторов.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Бали не ради красивых рендеров, а ради результата, то такие кейсы — именно то, на что стоит ориентироваться.