Честно о недвижимости на Бали: кейс, цифры и выводы
Предыстория: как отчет от управляющей компании оказался под лупой
Два года назад знакомый — человек с чувством авантюризма и верой в светлое будущее — вложился в один из жилых комплексов на Бали. Выбор был не случайным: проект находился рядом с территорией, где формируется «город будущего Нуану» — футуристический район с продуманной инфраструктурой. Звучит амбициозно, надо принимать решение!
И вот объект уже год как сдается. Первые месяцы сдачи казались логичными: комплекс только вышел в рынок и нужно отладить все процессы. Однако последние три месяца, все чаща начали проскальзывать шутки про "успешный проект" и "высокую доходность", мой острых слух и желание увидеть внутренние отчеты на столько обострились, что мы назначили день «Х» — чтобы вывести всё это дело на большой экран и честно разобраться в ситуации.
Почему это может быть интересно даже тем, кто просто любит Бали
Сейчас рынок недвижимости на Бали находится в куда более устойчивом положении, чем пару лет назад. Проекты с сомнительной репутацией или слабым фундаментом просто не выдерживают конкуренции и уходят с поля. Это нормальный процесс очищения рынка: остаются те, кто реально строит, сдает и управляет.
Тем временем, спрос на остров только растёт. В Бали возвращаются туристы, а вместе с ними — целые семьи экспатов, удалёнщики, инвесторы и те, кто просто влюбился в этот вайб. Люди приезжают со всего мира, и аренда в перспективных районах остаётся востребованной.
Но важно понимать контекст: в нашем случае мы разбираем проект в развивающемся районе, где только начинает формироваться структура спроса. Пока здесь нет устойчивой аналитики, основанной на годах наблюдений. Район строится, бренд комплекса только начинает нарабатывать репутацию, и это, конечно, влияет на финансовые показатели.
Мы буквально наблюдаем рождение рынка в отдельно взятом кластере острова. Да, он пока не забитый туристами как Семиньяк или Умалас, но в этом-то и есть инвестиционный интерес — войти раньше и дешевле других, чтобы дождаться, пока район обретёт вес.
Разбор фин. модели
Итак, объект расположен в районе, где не ремонтируют дорогу, только потому, что еще много ездит строительной техники. До Нуану — рукой подать. На территории комплекса есть всё нужное для жизни и сдачи: бассейн, сауна, коворкинг, кафе. Варианты размещения — от студий до двухкомнатных апартаментов.
Вводные, чтобы вы понимали картину:
- Район в стадии роста, инфраструктура формируется, пешеходов пока меньше, чем байков.
- Первый проект на Бали от девелопера в роли строительства и управления.
Далее смотрим на цифра полученные в среднем за последние 3 месяца.
Доход — честные цифры, не реклама
- Средняя цена за ночь: 45 $ (уже после всех комиссий площадок)
- Заполняемость: 86 %
- RevPAR (доход с одного апартамента в сутки): 39 $
Расходы — куда уходит половина?
- Коммунальные расходы: 8 %
- Материальные траты: 4 %
- Фонд оплаты труда: 11 %
- Комиссия УК: 10 %
- Маркетинг: 3 %
- Налоги: 10 %
- Операционные расходы: 6 %
Итого на расходы уходит 55 % от дохода, остаётся 45 % инвестору. В валюте — это около 6 % годовых. Может показаться скромно в сравнении с обещанием в 15% в год, но и комплекс только первый год работает, да и в целом он еще не полностью достроился. И даже при таких раскладах, все равно выходит больше чем в банковском депозите.
А можно ли лучше? Можно!
Мы посчитали: если сменить формат с посуточной на помесячную аренду, даже по нижним ценам — доход вырастает на 20 %. Такой подход мы уже протестировали на другом объекте в Чангу, и он реально работает. О нём расскажу в отдельной истории — будет полезно.
Так стоит ли всё это свеч?
- Комплекс сдан. В условиях Бали 2 года назад — уже победа.
- Доход идёт, деньги работают.
- Район набирает обороты. Дороги строят (это помимо той, которую упомянул вначале), кафе открываются, а значит — ценность апартаментов будет расти.
Плюс, давайте не забывать: инвестиции в недвижимость — это не про мгновенный выхлоп, а про грамотный расчёт. И здесь, несмотря на все «но», пазл складываться.
Финальный вывод — для тех, кто дочитал до конца
Инвестор, о котором шла речь, по-прежнему считает сделку правильной. Актив работает, район развивается, а управляющая команда делает выводы и наращивает компетенции.
Это не история про лёгкие деньги, хоть они и поступают пассивно. Это история про то, как формируется рынок, как зрелые решения проходят проверку временем — и как правильно выбранный район и проект может стать хорошим фундаментом в будущем.
В следующем посте разберу проект, где подтверждённая доходность с учетом всех расходов от 4 500 $ в месяц. Поделюсь цифрами, опытом и конкретными рекомендациями. Подписывайтесь чтобы не пропустить!