Флиппинг: как мы реализовали инвестиционный проект под ключ — без опыта, бригады и большого капитала
Мы хотели протестировать модель, где ты не просто ремонтируешь квартиру, а управляешь инвестиционным проектом от аналитики до финальной продажи.
Без шаблонов. Без капитала. Всё — с нуля. С партнёром, YouTube и Excel
Почему вообще флиппинг?
Мы искали жёсткий, реальный проект, в котором можно:
- проверить навыки управления в полевых условиях,
- построить финансовую модель,
- руками пройти путь от идеи до сделки,
Всё как в digital-проектах, только вместо уютных офисов — строительные смеси, пыль и травмоопасные инструменты.
ПОДХОД: флиппинг как система проектного менеджмента
1. Аналитика и подготовка. Перед покупкой мы:
- Изучали рынок: районы, ликвидность, динамику цен.
- Осматривали объекты и составляли карту с потенциалом перепродажи.
- Анализировали объявления, мотивацию продавцов.
- Изучили стоимость подрядных работ.
Параллельно — вникали в ремонт, просмотрели десятки видео, изучали материалы и отзывы, технологии, финишные покрытия, тренды дизайна, как правильно делать качественный ремонт и на чём не экономить.
Наша цель была не купить самое дешёвое — а купить то, что мы сможем реализовать своими силами за короткие сроки.
Так мы и сделали: нашли «уставшую» квартиру с ремонтом начала 2000-х, но:
- в развитом районе с хорошей инфраструктурой
- с хорошей планировкой
- рядом с доступной транспортной развязкой
- в центре города, но в тихом квартале
Выход: купить чуть ниже рынка, привести в порядок своими руками — и перепродать не как «с ремонтом», а как готовый продукт для жизни.
Реализация: своими руками, по вечерам, с ошибками
Ремонт длился 3+ месяца. Делали полностью сами. С инструментами, со шкуркой, с краской на пальцах.
С партнёром мы делили зоны: один занимался плиткой и коммуникациями, другой — финишной отделкой, логистикой, планированием. Работали по вечерам и выходным, потому что у каждого была основная работа.
Привлекали сторонних специалистов только на сложные участки: натяжной потолок, сантехника. Всё остальное — своими руками.
Ошибки и форс-мажоры (но без паники)
- Начали перепланировку — не знали про необходимость согласования
- Радиатор протёк в разгар отопительного сезона → 2 недели споров и исправление за счёт УК
- Финальный этап затянулся из-за этого на 1 месяц
- Всё решали без криков и драм — как в боевом проекте с клиентом
Опыт оказался бесценным. Когда ты сам возишь мешки, ставишь перегородки, клеишь плитку и закрываешь без паники каждую проблему— ты понимаешь, как управлять не только проектом, но и собой.
Продажа: как упаковка digital-продукта
Когда ремонт был закончен, началась другая магия — упаковка.
- Мы сами сделали «вкусные» фотографии
- Продумали текст объявления, акценты на преимущества
- Запустили объявления на нескольких площадках сразу
- Получили первых клиентов уже в первую неделю
Через 7–8 дней был внесён аванс, ещё через пару дней — сделка.
Финансовые итоги проекта:
- Вложено в ремонт: ~500 000 ₽
- Ремонт длился: 3+ месяца
- Продажа: через 7 дней с момента публикации
- Сделка закрыта: ещё через 10 дней
- Чистая прибыль: ~300 000 ₽
- Доходность на вложенные средства (ROI): ~60% (по плану 100%)
- Доходность на второй квартире: ~150%
- Третья квартира в процессе
Непредвиденные обстоятельства и услуги риелтора «съели» некоторую часть планируемой прибыли.
Это не хайповый миллион за 2 недели. Это реальный кейс, где ты проходишь путь от Excel-сметы до разводного ключа и фотографий в объявлении.
Выводы:
- Стратегия важнее импульса. Мы выиграли не за счёт рук, а за счёт аналитики.
- Умение учиться в моменте — ключ к гибкости.
- Самостоятельность в принятии решений — топливо любого проекта.
- Партнёрство и распределение зон ответственности решают 50% проблем.
- Даже в физическом проекте работают те же принципы, что и в digital:
управление рисками, roadmap, ретроспектива, упаковка продукта.
Hard-skills:
- Анализ ликвидности и рыночной динамики
- Финансовое планирование + ROI-расчёты
- Планирование и исполнение строительного цикла
- Организация снабжения и логистики
- Платформенный маркетинг (Авито, Циан и др.)