Алгоритм создания готового арендного бизнеса (ГАБ) с нуля для инвестора.
Прежде всего давайте определимся с терминологией.
ГАБ - готовый арендный бизнес - ЭТО: коммерческое помещение, которое сдается в аренду федеральному арендатору. Федеральный арендатор - это Пятёрочка, Магнит, К&Б, Лента, Перекрёсток, Монетка, Чижик и прочие сети.
МАП - ежемесячный арендный платеж
Капекс / CAPEX - в контексте ГАБ это расходы арендатора на проведение ремонта/модернизации помещения
План создания ГАБ с нуля очень простой:
Найти помещение по ТЗ (тех заданию) арендатора. Контакты отделов развития есть в открытом доступе, например, вот ЗДЕСЬ
После того, как вы нашли подходящие под ТЗ помещения (лучше, если это будет 1-2-3 варианта) - нужно согласовать с арендатором арендную ставку.
Принципиальная ошибка начинающих инвесторов - покупать коммерческие помещения НЕ под ТЗ потенциального арендатора.
Такие объекты могут простаивать невостребованными долгое время.
Следующий шаг - составить финансовую модель и согласовать стоимость покупки помещения.
Обратите внимание, что практически любое помещение можно и нужно "уторговывать". Но делать это нужно, разумеется, по уму (а не просто в лоб)
Подписать Предварительный договор аренды - Договор аренды будущей вещи - и не забыть продумать важные пункты, которые подстрахуют инвестора в случае, если арендатор откажется от аренды или возникнут иные обстоятельства.
Теперь черед Выкупа помещения.
После выкупа сценарий развития будет зависеть от арендатора:
есть те арендаторы, у которых капекс заложен в бюджет, а есть и те, кто затраты на ремонт помещения возлагают на арендодателя.
Поэтому всегда закладываем в финансовую модель ВСЕ расходы
Подписать и зарегистрировать основной договор аренды с арендатором.
дальнейшие шаги адресованы тем, кто планирует наращивать капитал
Как только арендный поток выходит на плановый уровень (или тенденция выхода объективно видна) - выставляем этот ГАБ на продажу.
Многие начинающие инвесторы упускают этот пункт из вида. Если вы правильно просчитали финансовую модель, подобрали правильное помещение в правильной локации, и посадили правильного арендатора - выход на проектный МАП неминуемо случится.
Пока ищем покупателя - получаем ежемесячные арендные платежи и стремимся увеличить МАП за счет дополнительных источников (рекламные щиты, аппараты кофе, банкоматы, точка изготовления ключей и т.п.)
Продали ГАБ. Заработали 30%+ годовых на капитал.
Если вы хотите продолжать наращивать капитал, объекты надо продавать в течение одного года владения.
Вложили капитал в создание нового ГАБ (готового арендного бизнеса).
Вот такой простой алгоритм, который позволит вам создать для себя дополнительную степень СВОБОДЫ.
- Готовый Арендный Бизнес отражает саму суть свободы.
- ГАБ дает своему владельцу классную пропорцию между обязательствами, ограничениями и возможностями.
Создавая арендный бизнес или покупая готовый с федеральным сетевым арендатором вы будете всегда защищены от инфляции.
И, да - люди не перестанут ходить в магазины и аптеки, даже при наличии служб доставки.
Желаю вам создавать ПРАВИЛЬНЫЕ арендные бизнесы с надежными арендаторами.
По вопросам сотрудничества пишите https://t.me/OlgaKostrova_spb