В Екатеринбурге периодически сносят исторические дома. Почему? И как к этому относиться?

Мнения застройщиков, активистов и историков

В начале января в Екатеринбурге снесли двухэтажный дом на Розы Люксембург, 32. На его месте девелопер «Брусника» планирует построить жилье. 22 января не стало еще одного дома — здания бывшей спичечной фабрики на Репина, 20. По данным СМИ, этим участком занимается застройщик «Гринвич Недвижимость».

Сообщения о сносе исторических зданий — не редкость для Екатеринбурга. Часто это злит общественников и расстраивает горожан. Но почему так происходит и что с этим можно сделать? Мы спросили у девелоперов, активистов, историков и архитекторов.

— Старое не всегда значит ценное. Присвоить зданию охранный статус и определить его значимость могут только эксперты. Мы работаем исключительно с признанными ими объектами культурного наследия (ОКН).

Уверены, сохранять памятники нужно, но не путем музеефикации. Консервация назначения постройки, которое было актуально в 19 веке, видится нам неэффективной. Мы убеждены, что архитектура — это не только эстетика, но еще и функция. Здание должно работать. Поэтому наш подход направлен на перепрограммирование пространства, исходя из текущих потребностей горожан.

Здания, признанные ОКН, мы обязаны сохранять по закону. Все объекты, которые мы реставрируем, имеют такой статус: речь идет о доме фабриканта Злоказова (Пролетарская, 3), комплексе золотосплавной лаборатории (Горького, 15/Первомайская, 1) и доме рабочих первой екатеринбургской электростанции (Горького, 43Б). Фактически закончили восстановление дома Фомина на Розы Люксембург, 26 и завершили проект на Горького, 49.

Когда речь идет о памятнике архитектуры, сохранить нужно все, что возможно физически. Иначе мы теряем главную его ценность — подлинность. Копия может иметь только градостроительную значимость, как часть среды, которая создает атмосферу исторического района, но не более того.

Работая с объектом культурного наследия, у застройщика нет правовой возможности снести здание. Демонтаж — не вопрос оформления документов. Это вопрос ценности.

Если здание признано экспертами памятником, девелоперу при покупке остается лишь просчитать экономическую модель его восстановления и принять решение, готов он за это взяться или нет.

— Старинные здания сносят, потому что не каждое из них имеет хоть какую-то ценность. Многие дома, находясь в частной собственности, были сильно изуродованы во время эксплуатации. Также не стоит забывать, что типовые проекты в России существовали всегда, были они и в 18, и 19 веках. Многие такие здания существуют в Екатеринбурге — это типовые постройки. Подобных по России достаточно много. Тем более, на Урале долгое время не было самостоятельной архитектурной школы, и проекты покупались (в том числе типовые) либо в Москве, либо Санкт-Петербурге. Начали эти здания разрушать еще во времена СССР — тогда вообще не видели ценности в истории архитектуры России до революции и, соответственно, не особо церемонились с приспособлением зданий под утилитарные нужды. Церкви становились коровниками или гаражами, усадьбы с дорогими интерьерами — общежитиями. Почему бы и нет, это же просто здание. Такой формат мышления дошел до наших дней и мы имеем то, что имеем.

Что с этим сделать? Не паниковать. Нужно трезво смотреть на ситуацию. То, что зданию более 100 лет, не делает его уникальным. Далее нужно подумать: а как с точки зрения бизнеса можно реанимировать такой объект? Как это окупится? Кто на это даст деньги? Государство не будет спонсировать спасение каждого домика.

Что касается недавнего кейса «Брусники» на Горького, для компании это дорогой, имиджевый проект, и там есть хорошая экономическая модель, которая позволяет окупить стоимость реставрации зданий. Там будет очень дорогое жилье. Чтобы ценник хоть как-то мог быть подъемным для рынка недвижимости, «Брусника» строит на второй линии исторической застройки совершенно новые здания повышенной этажности. Эта застройка создаст необходимое дофинансирование на то, чтобы окупить реставрацию и иметь хоть какую-то маржинальность с квадратного метра продаваемых там площадей.

Второй пример — снос здания на улице Розы Люксембург. В этом случае собственники довели здания до состояния «сарая». Какая там есть историческая ценность и как, а точнее ради чего его восстанавливать — не понятно. Здание же на набережной, несмотря на свой долгий путь, сохранило фасады и оригинальность, осталось привлекательным с точки зрения девелопмента. Так что это довольно хороший пример взвешенного подхода к работе.

Есть мнение, что из-за сложного законодательства и бюрократии застройщикам действительно проще не работать со старыми зданиями и сносить их. Работа с такими домами дорогостоящая, сложная и очень долгая. Зачастую этот закон связывает по рукам и накладывает много обременений. В итоге построить аналогичный, но новый объект будет дешевле, чем пытаться восстановить оригинал. В этом и есть дилемма: а нужно ли связываться с этим, если можно построить в другом месте многоэтажку и заработать на ней куда больше и быстрее? Выбор, полагаю, очевиден.

Работа с ОКН — это всегда имиджевая история. Она хорошо работает, когда есть бизнес-план под такой объект. Далеко не каждый бизнес может потянуть эти работы, но это всегда осознанный шаг, и он хорошо поддерживается обществом.

— «Атом» — один из немногих девелоперов Екатеринбурга, кто системно возвращает в современную городскую жизнь здания-памятники. Мы не только восстанавливаем здания. Мы этот процесс знаем изнутри, поскольку работаем с объектами культурного наследия и как инвестор, и как подрядчик. Для выполнения работ по реконструкции у нашей команды есть не только необходимые лицензии, а главное — опыт и компетенции. Мы занимались реконструкцией важнейших для города памятников — Дома Севастьянова, Театра юного зрителя, здания Уставного суда, Эрмитажа-Урал, второго этажа Дома Сяно.

Трудности в работе с объектами культурного наследия лежат в нескольких плоскостях. Во-первых, сам процесс восстановления сложен технически и технологически. Например, в Доме Сяно мы меняли венцы здания и использовали венцы с объекта-ровесника из Башкирии. В здании Уставного суда отвели грунтовые воды, восстановили штукатурку, мраморную лестницу и паркет. В Доме Севастьянова заменил кровлю и фундамент, провели в здание современные системы отопления, водоснабжения и электричества, восстановили историческую отделку. Почти всегда такие объекты расположены в тесной городской застройке, есть ограничения по доступу техники. При этом действуют строгие охранные ограничения, которые сокращают возможности проектировщиков и строителей. Например, в историческом здании на Вайнера, 11 почти все фасады — предметы охраны, их нельзя изменять. Кроме одного фасада. Именно с его стороны был пристроен дополнительный объем, который позволил разместить в центре «Эрмитаж-Урал» и кафе, и эскалатор, и гардероб.

Властям непросто находить подрядчиков, и уж тем более, инвесторов для работы с таким объектами — экономически это невыгодно. Инвесторов отталкивает то, что спрогнозировать дальнейшее приспособление памятника невозможно: этому мешают многочисленные противоречия в нормативной базе. Например, когда современные подходы к безопасности требуют то, что запрещено законом об охране памятников. Допустим, в историческом здании узкие окна и по нормам не хватает естественного освещения, однако увеличить проемы нельзя — это вмешательство в конструктив. К сожалению, пока с экономической точки зрения выгоднее построить здание с нуля, чем восстанавливать памятник.

Порой работа с объектами культурного наследия растягивается для застройщика на годы, на проект уходят большие деньги. Возьмем в пример улицу 8 Марта, вдоль которой стоят старенькие особняки. Лет десять может уйти только на то, чтобы юридически разобраться со всеми собственниками, земельными участками, подготовить всю документацию.

В прошлом году «Атом» как инвестор реконструировал усадьбу Шумкова на Красноармейской — сейчас в ней работает многопрофильная клиника. В ближайших планах — восстановить расположенный рядом Дом Шмидена, который мы объединим в единый ансамбль с усадьбой Шумкова. И, конечно, продолжим смотреть новые объекты для восстановления и приспособления.

— Проблема лежит в плоскости законодательства и завязана на функционировании институтов, на построении системы охраны ОКН. У нас много не только сносов, но и чудовищных реставраций, когда выхолащиваются памятники, срубается лепнина.

Иногда сносят дома, поставленные на госохрану. К 2010 годам мы побороли эту проблему, а сейчас она снова возвращается, но уже под соусом реставрации, когда памятник полностью сносится и на его месте ставят новодел. Свежий пример — Дом Звонарева на углу улиц Карла Маркса и Горького.

Государство должно само выявлять такие памятники и ставить их на госохрану. Но сейчас этим занимаются общественники и простые граждане.

Что касается сноса дома на Розы Люксембург, 32. Этот дом не был памятником, и его снесли. А дом на Горького «Брусника» вынуждена реставрировать памятник, потому что таковы требования законодательства. Памятники используют как троянского коня, чтобы зайти на территорию. В качестве компенсации компании предлагают застроить территорию рядом с памятником. Это классическая ситуация.

Я не могу сказать, что законодательство такое уж сложное. Сносят, потому что обнаглели. В городе действует несколько девелоперов, которым позволено все. Их реально не сдерживает государство.

— Утрата памятников, имеющих историческую ценность — большая потеря для любой культуры и территории. При этом не стоит надеяться на высокий культурный уровень лиц, принимающих решения о сносе. Каждое здание, действительно имеющее историческую ценность, должно быть защищено в силу закона и иметь охранный статус в качестве ОКН. Странно, когда о судьбах старинных зданий вспоминают лишь в момент их сноса и вдруг выясняется, что объект вовсе не имеет никакого охранного статуса.

Проблема сноса старинных зданий существует и в Екатеринбурге, и в России, и во всем мире. Это объективно: города растут и изменяются. Действительно ценные объекты должны быть обязательно защищены охранным статусом в силу закона, и нарушения этого закона недопустимы. Сохранение же зданий, не имеющих такого статуса — это вопрос, который уже зависит только от решения собственника данного имущества, и тут закон охраняет его право собственности не меньше, чем он же защищает ОКН.

Уместен и компромиссный вариант – приспособление старинного здания (или его части, например, фасада) под современные нужды. Однако в любом случае очень желательно, чтоб обсуждение судьбы старинных зданий проходило при конструктивном участии компетентных представителей общественности. Кстати, в Екатеринбурге существует механизм для такого обсуждения – Совет по сохранению и развитию культурного наследия Екатеринбурга при главе города («Совет неравнодушных горожан»), в состав которого входят историки, археологи, искусствоведы и другие эксперты.