February 16, 2020

История продаж машиномест в паркинге на Пресненском Валу 14, сооружение 1.

Текущая ситуация:

На начало 2021 года в частной собственности находится 464 машиноместа из 481, или 96.5%

17 машиномест до сих пор не выкуплены у города и регулярно выставляются в продажу на платформе roseltorg. Но, учитывая не самое удачное соотношение цена/качество и факт, что платежеспособный спрос в жилом комплексе по большей части насыщен - город может продавать их достаточно долго. Кроме того, конкуренцию городу теперь составляет вторичный рынок.

Динамика продаж:

2017

Продажи стартовали зимой 2017 года через открытые аукционы на платформе Roseltorg. В продажу единовременно выставлялся не весь объем сразу, а партии в пределах 100 штук по очереди.

За первый год было продано 48% машиномест (231 из 481), в т.ч. 209 машиномест в течение первого полугодия. При этом появился существенный "географический" перекос: в 4,5 и 6 секциях продажи составили до 30% от всех мест, в 1 и 2 секциях около 60%, а в 3-й секции почти 80%. Это можно объяснить 3-мя факторами:

  • На старте жители опасались высокого спроса и многие решили купить хоть что-то по стартовой цене, чтобы не оказаться в позиции догоняющих и вынужденых торговаться за остатки.
  • Первыми на торги выставлялись лоты с местами из секций №3, 2, 1. (хотя с точки зрения логики, городу следовало более равномерно распределять предлагаемые варианты)
  • В секциях 4 и 6 наблюдались серьезные протечки, которые город устранял уже после старта торгов. Многих это отпугнуло и они предпочли взять места подальше от явно наблюдаемых проблем.

В итоге, в 2017 году многие покупатели обзавелись местами, находящимися относительно далеко от их корпуса.

Зеленым - проданные места в 2017 году, Серым - те, что выставлялись, но не были проданы, Белым - те, что не выставлялись.

ЦЕНЫ 2017:

Шаг цены на аукционе составил 5%, а стартовая цена была достаточно высокой, поэтому большая часть мест (189 штук) была продана по номиналу. Мало кто был готов торговаться. Тем не менее, одно место даже было продано с прибавкой в цене 45% от стартовой.

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ НА АУКЦИОНАХ:

Средняя: 2 274 009р.

Медиана: 2 219 000р.

Минимальная: 1 538 880р. (9.2м2) #6-53

Максимальная: 3 608 905р. (16.6 м2) #4-70

СТОИМОСТЬ ЗА М2:

Средняя: 155 102р.

Медиана: 149 936р.

Минимальная: 149 932р.

Максимальная: 217 404р. (#4-70)

За год стартовые цены аукционов менялись только один раз: при переоценке в конце августа увеличение составило ~2.9%

В целом, можно сказать, что на стартовых ценовых уровнях в основном спрос был удовлетворен в 2017 году, о чем свидетельствуют продажи следующего периода

2018

Итоги 2018 года были более чем скромными: к продажам добавилось всего 8 машиномест. Совокупные итоговые продажи выросли до 49.7% но так и не перешагнули половины всего объема.

Можно отметить ту же ошибку города, что и в 2017 году: перевыставлялись одни и те же лоты и не было нормальной ротации, соответственно выбор мест в разных концах паркинга был ограничен. Часть людей постоянно откладывала покупку, в ожидании выставления в продажу лотов рядом со своим подъездом, но так и не дождалась.

ЦЕНЫ 2018: Стартовые цены в течение 2018 года не менялись, по сравнению со второй половиной 2017 года. 7 мест из 8 были проданы по номиналу.

Последние продажи года случились в июне, после чего торги остановились.

Осенью 2018 года стало понятно: те, кто не спешил с покупкой, в итоге выиграли.

24 июля 2018 г. вышло Постановление Правительства Москвы от N 769-ПП, согласно которому все собственники квартир в ЖК получили преимущественное право купить до 2-х машиномест под своим домом, со скидкой 40% от стартовой цены. Аукциона в этой схеме уже не подразумевалось, главное было подать корректную заявку быстрее всех остальных, реализация происходила через ту же платформу roseltorg.

Изначально факт появления Постановления никак не афишировался со стороны КП УГС, но к середине осени информация распространилась среди жителей уже достаточно широко. Учитывая неоднозначность трактовок и особенности оформления машиномест в данном паркинге как нежилых помещений (комнат), существовали опасения, что данный ЖК это постановление не затронет. Все замерли в ожидании.

Подготовка к реализации постановления заняла у города полгода, после чего реализовался благоприятный сценарий.

2019

Все лоты для реализации со скидкой 40% были одновременно загружены на портал 14.02.2019г. Но даты начала приема заявок различались, весь объем был поделен на несколько партий.

Прием заявок открылся 5.03.2019г. и закрылся 30.07.2019г., возвратом на стандартные аукционы остатка из 17-ти нереализованных машиномест.

ЦЕНЫ 2019:

Поскольку в ходе переоценки в 2018 году стартовые цены практически не изменились, скидка в 40% стала реальным дисконтом к фактическим ценам продаж 2017-2018.

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ПРОДАЖ СО СКИДКОЙ:

Средняя: 1 385 300 р.

Медиана: 1 351 900р.

Минимальная: 1 080 500р.

Максимальная: 1 820 000р.

Итого в 2019 году было продано 225 из 242 непроданных.

С тех пор продаж больше не было. На конец 2020, остаток в 17 машиномест так и висит на аукционах, но уже без скидки 40%.

Таким образом: если вам потребуется машиноместо в 2021 году, проще подобрать варианты на рынке АРЕНДЫ или рассмотреть предложения на ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ.

(Покупка остатков у города по текущим ценам не несет особого смысла, т.к. там хуже и дороже)


@presval14 - открытая группа жителей. Пресненский Вал 14

@PV14 Parking - закрытая группа собственников паркинга, Пресненский Вал 14, сооружение 1 (потребуется авторизация)