Как сделать перепланировку законно?

Какие есть виды изменений в квартире?

Есть сама перепланировка — это изменение границ комнат или помещений без смены их назначения и переноса инженерных систем. А есть переоборудование – это когда помещение меняет назначение, и, например, переносятся трубы.

И перепланировка, и переоборудование требуют обязательной регистрации. Иначе изменения будет считаться незаконными.

Например, для панельных домов действуют жёсткие ограничения: любые виды работ, связанные с разрушениями или частичным разрушением несущих стен, запрещены. В кирпичных домах делать проёмы в несущих стенах можно, но только с одновременным их усилением.

Когда разрешение на перепланировку не нужно

Есть работы, которые не требуют согласования и получения разрешения от госорганов.

Например:
— установка лёгких раздвижных дверей или перегородок для зонирования комнаты;
— установка или демонтаж встроенного шкафа, кладовки, гардеробной, антресолей;
— замена батарей;
— остекление балкона;
— замена окон;
— установка кондиционера, спутниковой антенны (если это разрешено в вашем доме).

Источник

Если перепланировка не затрагивает несущие стены

Если в квартире делают перепланировку, которая не затрагивает несущие стены, наружные конструкции и инженерные системы, оформление проходит по упрощённой системе. Разрешение отдела архитектуры тут не требуются, но согласовать изменения всё-таки нужно.

Этапы оформления:

Шаг 1. Закажите в проектной компании или у специалиста, имеющих лицензию, эскизный проект. Услуга платная – от 15-20 тыс.₸.

Шаг 2. После завершения работ пригласите проектировщиков для проверки выполненных работ, затем согласуйте с ними и подпишите Акт ввода в эксплуатацию.

Шаг 3. Этот Акт вместе с документами на квартиру, старым техпаспортом и заявлением подают через ЦОН, чтобы зарегистрировать изменения.

Новый техпаспорт можно заказать в ЦОНе или на портал egov.kz (сcылка) После этого приедет специалист и сделает замеры: укажет все границы, площадь и т.д.

Шаг 4. Зарегистрируйте Акт ввода в эксплуатацию. Нужно будет подать с ним проект перепланирови, новый техпаспорт и договор купли-продажи.

Шаг 5. Затем заберите обновлённые документы.

Если перепланировка значительная

Если перепланировка затрагивает несущие стены и в целом влечёт значительные изменения, на неё обязательно нужно получить разрешение. Начинать перепланировку без согласия госорганов в этом случае запрещено. Разрешением на перепланировку по факту считается получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Также после получения АПЗ обязательно нужно подать уведомление в ГАСК о начале строительно-монтажных работ.

Как действовать:

Шаг 1. Закажите техпроект. Для начала обратитесь в лицензированную архитектурную или проектную фирму. Там подготовят технический проект перепланировки. Для Алматы нужно еще и заключение сейсмологов.

Шаг 2. Получите разрешения от госорганов. Нужно подать заявку на портале elicense.kz, выбрав услугу «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)». Ссылка

К заявлению прикрепите:
1) техпаспорт;
2) технический проект;
4) Если перепланировка затрагивает соседей, к документам нужно приложить нотариально заверенное согласие;
5) другие документы по необходимости.

Архитектурно-планировочное задание выдаётся бесплатно в течение 15 рабочих дней. В нём будет указано, что заявка одобрена, а также прописаны стандарты, по которым должны быть проведены работы.

Шаг 3. После получения разрешения в обязательном порядке следует уведомить ГАСК о начале строительно-монтажных работ. Ссылка

Шаг 4. Как только вы выполнили все предыдущие шаги, можно приступать к перепланировке. Заключите договоры с компаниями по авторскому и техническому надзору и договор генподряда со строительной компанией. Все должны иметь лицензии. Проконтролируйте выполнение работ подрядчиком.

Шаг 5. Составьте акт о приёме объекта в эксплуатацию. Документ подписывают собственник квартиры-заказчик, технический надзор, авторский надзор и строительная организация.

Шаг 6. Получите новый технический паспорт. После перепланировки заявку можно подать через ЦОН или egov.kz. Ccылка

Шаг 7. Сдайте документы в ЦОН. Собираем пакет:

• акт ввода (2 экземпляра),
• проект перепланировки,
• новый техпаспорт,
• договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий владение квартирой,
• заключения о качестве строительно-монтажных работ и о соответствии проекту выполненных работ,
• декларация о соответствии с утвержденным проектом.

Также нужно заплатить примерно 1500₸ – это госпошлина за регистрацию.

Шаг 8. Получите обновлённые документы.

Сколько стоит оформление?

Оформление несложной планировки, которая не требует разрешения госорганов, будет стоить от 30–40 тыс.₸. Для более масштабных работ цена будет выше.

Сам процесс занимает несколько недель, затем получаете полный комплект документов, подтверждающий изменения.

Почему важно узаконить перепланировку

— Для собственной безопасности.
— Для продажи в ипотеку.
— Для предоставления недвижимости в качестве залога.

Учтите, что потребуется уплатить штраф за незаконную перепланировку. В некоторых случаях восстанавливать конструкции, если вы затронули несущие стены. Источник

Штрафы за незаконную перепланировку

За незаконные перепланировку, переоборудование госорганы налагают штрафы. Для физлиц – это 30 МРП (117 960₸ в 2025 году).

За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания штраф уже 80 МРП (314 560₸ в 2025 году)

Ещё нарушитель за свой счёт должен восстановить конструкции.

Источники: krisha.kz, informburo.kz, tengrinews.kz