На что обращать внимание при покупке квартиры с готовым ремонтом?

Сегодня на рынке много предложений квартир «со свежим ремонтом». Даже если вас убеждают, что всё сделано «на совесть» - лучше всё равно проверить.

Многие ошибки невозможно заметить с первого взгляда или за несколько коротких просмотров. Их последствия могут проявиться только через месяц или даже через полгода.

Поэтому мы подготовили простой чек-лист, который поможет самостоятельно проверить качество ремонта и избежать неприятных сюрпризов.

Что нужно взять с собой на осмотр?

Прежде всего, вам понадобятся простые инструменты:
• Строительный уровень - ~5000 ₸
• Уголок - ~1500 ₸
• Отвёртка - ~1000 ₸

1. Перенос мокрых зон

Популярные «евро-двушки» и в целом жильё после перепланировки часто грешат переносом кухни или санузла. Обратите внимание, что может вызвать засоры:

– если расстояние от стояка больше 5м,
– использована труба меньше 50мм в диаметре,

Если расстояние от стояка больше 5м - есть вариант поставить сразу две трубы рядом, чтобы в случае засора был альтернативный слив.

Совет: чтобы быть уверенным, можно пригласить в квартиру сантехников. Они проверят трубы тросом: идут ли они ровно, нет ли резких отводов. Такой осмотр займёт немного времени, но поможет избежать проблем с канализацией в будущем.

2. Электрический щиток

а) Снимите корпус щитка. Крышка крепится на 4 винтах и легко снимается. Обратите внимание на сборку: не должно быть хаоса в кабелях, все должно быть аккуратно, подписано. Некачественная сборка может стать причиной пожара.

б) Что должно быть в щитке:
– УЗО (желательно несколько)
– реле напряжения
– отдельные автоматы на плиту и духовку (по 32А)
– отдельные автоматы на кондиционер и холодильник
– автоматы на розетки (16А или 20А)
– автоматы на освещение (10А)

в) Проверьте тип кабеля.
В открытых участках или внутри щита проверьте материал проводки. Для плиты и духовки должен быть медный кабель сечением 3×4. Медь предпочтительнее алюминия: тонкий провод может не выдержать нагрузку и перегреться.

3. Напольное покрытие

• Пройдите по полу: если ламинат «плавает», значит его неправильно уложили - через полгода он вздуется или же начнет скрипеть.

• За мебелью и под плинтусами можно посмотреть, есть ли зазор между ламинатом и стеной. Его наличие обязательно, чтобы ламинат не начал со временем подниматься. Размер зазора – от 0,4 см до 1 см.

• Осмотрите стыки фонариком или ощупайте рукой: не должно быть щелей и перепадов по высоте.
• Вблизи мокрых зон (кухня, ванная) особенно важно проверять стыки - там быстрее всего появляются вздутия из-за влаги.

4. Запросите фото этапов ремонта

Перед просмотром попросите у собственника или риэлтора фотографии скрытых этапов ремонта:

– укладка проводки
– монтаж сантехнических труб
– выравнивание стен и пола
– гидроизоляция
– укладка плитки

Это важно, чтобы знать, что скрыто под отделкой. Если такие фото без проблем показывают, это хороший сигнал.

5. Интернет-кабель (UTP)

Загляните в Wi-Fi-бокс (обычно он стоит у входа в квартиру). Из трубы должен торчать интернет-кабель, идущий из подъезда. Если его нет - возможно, труба перегнута и не пропустит кабель. Это частая проблема, устранение которой требует искать место перегиба и делать демонтаж.

Если вы уверены, что будете покупать квартиру, вызовите провайдера ещё до сделки. Примерно за 10 000₸ он проверит и при необходимости протянет кабель. Так вы избежите проблем с интернетом после переезда.

6. Присоединение лоджии

Если лоджия объединена с комнатой, обязательно проверьте, как сделано утепление на балконе.

– На полу желательно наличие тёплого пола, иначе холод от соседей снизу будет подниматься в вашу квартиру.
– Потолок лоджии тоже должен быть утеплён. Если этого не сделано, при разнице температур (у вас тепло, у соседей сверху холодно) образуется конденсат, который со временем приведёт к плесени.

Лайфхак: если в лоджии есть встроенные софиты, открутите лампочку и загляните внутрь - так можно понять, утеплён потолок или нет.

7. Планировка должна быть узаконена

Сравните фактическую планировку квартиры с поэтажным планом. Если изменения в квартире (снос стен, перенос дверей, объединение помещений) не отражены в документах - при сделке могут возникнуть проблемы.

Банки не выдают ипотеку на такие квартиры, их крайне сложно перепродать, а БТИ или акимат могут обязать собственника (то есть вас), вернуть всё в исходный вид и даже выписать штраф.

8. Осмотр при разном освещении

Квартиру рекомендуется осматривать не только днём, но и вечером. Запланируйте два визита на просмотр перед покупкой.

• Дневной свет скрывает многие недостатки: неровности шпаклёвки, перепады по высоте или мелкие дефекты стен и потолка. Но вы сможете посмотреть сколько света реально попадает в квартиру.

• Вечером обязательно включите всю подсветку - люстры, бра, точечные светильники. При искусственном освещении сразу проявляются все огрехи отделки.

9. Вытяжка

Проверьте, есть ли отдельный воздуховод над плитой. Это может быть либо гибкий воздуховод, либо пластиковый короб. Если над плитой нет вывода или он остался «под потолком», вытяжка нормально работать не будет.

В этом случае вам могут предложить вытяжку с угольным фильтром, но она гораздо менее эффективна. Без нормального отвода запахов и влаги готовка будет сопровождаться постоянным конденсатом и духотой.

10. Проверка плитки и керамогранита

Некачественная плитка может быть угрозой безопасности, особенно если она наклеена на стены.

а) Простучите плитку (на полу и стенах) ключом или другим металлическим предметом. Если звук глухой - значит, под ней пустота. Это сигнал, что плитка может отслоиться, особенно при перепадах температуры или влажности.
б) Обратите особое внимание на плитку, расположенную на высоте или стене - она опасна при падении.

11. Окна и подоконники

Даже новые стеклопакеты не гарантируют защиту от сквозняков, если монтаж выполнен некачественно. Поэтому:

• Проверьте откосы и зону под подоконником - проведите рукой: с улицы не должно тянуть холодом.

• Осмотрите швы на стыке оконной рамы с откосами и подоконником - они должны быть загерметизированы, без трещин и пустот.

• Обратите внимание на следы сырости или плесени в примыкающих местах - это признак плохой теплоизоляции или неграмотного монтажа.

12. Дополнительный совет

Если квартира покупается по заниженной стоимости, обязательно возьмите у продавца расписку, что деньги получены полностью. Это защитит вас от претензий в будущем и убережёт от риска, что продавец будет оспаривать сделку.

В каких ситуациях это может пригодиться? Например, покупатель договорился с продавцом о покупке квартиры за 30 млн.₸, но продавец просит указать в договоре купли-продажи цену в 27 млн.₸. Зачем? Он купил эту квартиру меньше года назад тоже за 27 млн.₸ и теперь не хочет платить налог 10% от прироста к её стоимости при перепродаже (если продаст за 30 млн.₸, то ему нужно будет оплатить налог 300 тыс.₸).

Для кого это риски? — Для покупателя. Потому что в случае, если сделку купли-продажи отменят или признают недействительной, вам вернут только ту сумму, которая будет указана в договоре (27 млн.₸), а не фактически выплаченную за квартиру (30 млн.₸). Поэтому соглашаться на такое предложение категорически нельзя.