Громкое дело по признанию сделки недействительной «Эффект Долиной»

Практически с июля 2025 года мы каждый месяц комментировали кейс по признанию сделки недействительной квартиры артистки. На каждой стадии производства юристы высказывались. Дело стало слишком громким!!! Более того, до сих пор продолжается обсуждение, уже связанное с исполнением судебных актов.

Мы провели 4 эфира на радиопрограмме «Медиаметрикс» — «Недвижка в законе»:

• Обсудили ведомых продавцов с Олесей Бухтояровой;

• Само дело — с экс-представителем Лурье Владимиром Мнацакановым;

• Судебные аналогичные споры по недействительности и практику — с Василием Неделько;

• Эфир с Даном Гайнановым — по принудительному выселению и исполнению решения суда.

Подводим итоги в одном материале.

➡️ В иске Долиной о признании сделки недействительной отказано.

➡️ Решения первой, апелляционной и кассационной инстанций отменены.

➡️Суд оставил Лурье квартиру.

Требование Лурье о выселении Долиной, её дочери и внучки было направлено на новое рассмотрение в Московский городской суд

Суд удовлетворил требования о прекращении права пользования на жилое помещение и выселении из него.

ВС РФ применил норму п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса: «Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учётом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон»

1. ВС указал, что нижестоящие суды не применили п. 3 ст. 178 ГК РФ.
   Заблуждение относительно мотивов сделки НЕ является достаточно существенным для признания сделки недействительной. То есть доказать надо не только заблуждение, но и подтвердить действительную волю и волеизъявление стороны.
2. В деле не было психолого-психиатрической экспертизы, представители Долиной отказались от её проведения. В материалах гражданского дела была приобщена экспертиза из уголовного дела, но ОНА не подменяет собой заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Долиной Л. А. в момент совершения оспариваемых ею сделок в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
3. ВС применил п. 5 ст. 178 ГК РФ — суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учётом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
   Суд обосновал решение как раз статусом публичной личности, отметив, что она является педагогом, имеет ИП и на протяжении жизни заключает разные договоры, касающиеся творческой деятельности.
4. Лурье, в свою очередь, как покупатель, действовала добросовестно — данные факты подтверждают в том числе свидетели риелторских агентств и собранные документы: проверка подлинности паспорта, сведений о долгах у судебных приставов, долгах по налогам, участия в спорах в арбитражном суде, включения в реестр иностранных агентов.

Для юридического сообщества важны позиции и обзор решений в ВС РФ

Но без обзора судебной практики от ВС пока непонятно, как будут использовать суды дело, так как практика неоднозначна. Причём решения эти выносятся как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

В частности, Верховный суд не указал, что считать добросовестным поведением покупателя. В своем определении ВС сначала подробно описывает обстоятельства проведения сделки, а потом делает вывод:

«При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было».

Однако, на мой взгляд, из решений нижестоящих судов следовало, что покупка квартиры по цене ниже рыночной была признаком недобросовестного поведения Лурье.

По аналогичным делам покупка недвижимости по цене ниже рыночной является для судей основанием для признания непроявления должной осмотрительности покупателями.

До 2025 года суды строго защищали добросовестных покупателей. Если продавец действовал последовательно, а покупатель не знал о влиянии мошенников — сделку не признавали недействительной. Факт передачи денег преступникам после продажи не создавал порок воли на совершение самой сделки.

Сейчас практика меняется. Наличие справки о психическом здоровье продавца и заключения экспертизы больше не гарантируют защиту покупателя от возврата недвижимости обманутому продавцу.

Особенно строго суды стали относиться к риелторам и агентствам. Как профессиональные участники рынка они должны усомниться в воле продавца при срочности продажи или заниженной цене — даже если продавец объяснил это переездом.

Если в сделке продавцом является риелтор, агент, участники рынка то суд точно поставит под сомнение сделку при судебном разбирательстве.

Как быть готовым к сделке и не стать ещё одним пострадавшим от «Эффекта Долиной»? Для вас подготовили карточки с пошаговой инструкцией «Действия перед сделкой по купле-продаже недвижимости» в моём телеграмм-канале по ссылке: https://t.me/advokat_polikirzha/2635