Новые законы

В апреле месяце в Государственную Думу внесён законопроект № 897328-8 «О внесении изменений в статьи ФЗ „Об исполнительном производстве“».

Пояснительная записка содержала необходимость внесения изменений в части освобождения должников — бюджетополучателей при неисполнении ими требований исполнительного документа неимущественного характера.

Но ко второму чтению редакция претерпела существенные изменения и отражены поправки также в части долевого строительства.

Почему так получилось?

Мы знаем про четыре моратория на взыскание неустойки — это те периоды, когда неустойка не начисляется и не взыскивается за просрочку передачи объекта долевого строительства:

• с 03.04.2020 по 31.12.2020
• с 29.03.2022 по 30.06.2023
• с 22.03.2024 по 31.12.2024
• с 01.01.2025 по 31.12.2025

При взыскании суды в резолютивной части прописывали приостановление исполнения решения суда до определённой даты.

С 01.01.2025 года действуют изменения 214-ФЗ — ограничение размера компенсации за недостатки отделки. Теперь максимальная выплата дольщику не может превышать 3% от цены квартиры по ДДУ.

Минстрой в своём разъяснении (<Письмо> Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 «О применении части 4 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве») изложил следующую позицию по применению порога взыскания стоимости устранения недостатков в 3%:

«Важно не когда вы приняли квартиру, а когда вынесено судебное решение»

Поскольку, по мнению Минстроя, ссылаясь на пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ (права и обязанности могут возникать из решений судов), по решению суда возникают новые права и обязанности по денежным требованиям.

И если это решение — уже в 2025 г., то ограничение 3% применяется всегда (даже если приёмка была в 2022, 2023 гг.).

На основе данного разъяснения сейчас работают все судьи, и практически ко всем отношениям применяют порог ограничения, вне зависимости от даты подписания акта приёма-передачи и фиксации недостатков в объекте долевого строительства.

Участникам долевого строительства, несмотря на меры государственной поддержки застройщиков, на протяжении мораторных норм удавалось взыскивать компенсацию в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве». Решение выносилось, подавалось исполнительным приставам, возбуждалось производство, и деньги со счёта застройщика перечислялись истцу.

И именно поэтому законодатель, увидев пробел норм в целях защиты застройщиков, внёс корректировки, в том числе и в ФЗ «Об исполнительном производстве», добавив право застройщиков на отсрочку или рассрочку выплаты неустойки за нарушение обязательств по договорам долевого участия.

В случае удовлетворения заявления суд устанавливает срок отсрочки или рассрочки до 31 декабря 2025 г. или позже.

Если суд уже предоставил отсрочку до 30 июня 2025 г., она автоматически продлевается до 31 декабря 2025 г. без необходимости дополнительного обращения в суд.

В реальности практически 95% решений, вынесенных в 2024–2025 годах, уже содержали пункт об отсрочке исполнения решения, поэтому в соответствии с новыми нормами обращаться в суд не нужно, и неустойки, компенсации взыскиваться не будут.

Адвокат, к.ю.н. Поликыржа А.В. считает: дольщики теряют возможность получить компенсации за просрочку передачи объекта, за недостатки в квартире. Полностью блокируются гражданские нормы об обязательствах и исполнении договоров, качестве товара. Это ослабляет правовую защищённость граждан и может привести к росту многочисленных письменных обращений дольщиков, судебной нагрузке.

Как изменился 214-ФЗ, какие новые нормы введены — вы сможете узнать на бесплатной онлайн-конференции «Недвижка в законе» 5 августа 2025 года.